行业周报：政治局会议楼市定调不变，城市间土拍热度分化

核心观点：政治局会议楼市定调不变，城市间土拍热度分化 4月政治局会议维持房地产政策基调不变，广州、合肥和郑州等地购房政策边际放松，我们认为在稳预期和防风险前提下，短期内各地政策仍有优化空间。我们跟踪的64城新房成交面积三月以来单周同比均实现增长，23城二手房年初以来累计成交面积同比增长达68%，销售市场回暖节奏持续，但四月单周成交较三月高位数据有所回落，二季度小阳春持续性有待观察。北京、杭州、合肥等城市土拍热度依然高企，但济南和天津土拍均为底价成交，城市间投资热度分化明显。 我们认为新房市场复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：政治局会议楼市定调不变，我国全面实现不动产统一登记 中央层面：政治局会议提出促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式；在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。自然资源部部长王广华宣布我国全面实现不动产统一登记。 地方层面：广州拟提高二孩及以上家庭（至少一个未成年）首套住房公积金贷款额度，最高额度或将上浮30%。合肥非限购区首套房首付降至2成，二套房首付降至3成。安徽多孩家庭首套公积金贷款额度上升，郑州公积金贷款额度提升。 市场端：新房成交同比持续增长，杭州合肥二批次土拍收官 销售端：2023年第17周，全国64城商品住宅成交面积384万平米，同比增加1%，环比增加2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6528万平米，累计同比增加2%。全国23城二手房成交面积为235万平米，同比增速56%，前值76%；年初至今累计成交面积3092万平米，同比增速68%，前值69%。 投资端：2023年第17周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2686万平方米，成交土地规划建筑面积2622万平方米，同比下降21%，成交溢价率为5.7%。 北京2宗宅地揽金63.6亿，其中地价+现房面积双封顶被招商蛇口竞得。杭州二批次土拍12宗地块中8宗封顶摇号，揽金166.56亿，保利发展和滨江集团摘得2宗。成都出让的4宗宅地1宗触顶摇号，揽金22.4亿元，建发房产竞得2宗。 合肥二批次土拍11宗地块中5宗触顶进入竞品质阶段，揽金100.45亿元，热点地块报名家数超过30家。重庆2023年首拍2宗地块1宗封顶摇号、1宗底价出让，揽金6.34亿。天津3宗宅地全部底价成交，揽金13.66亿。济南一批次6宗住宅用地3宗底价成交、3宗终止出让，揽金9.6亿。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第17周，信用债发行139.4亿元，同比下降37%，环比增加157%，平均加权利率3.92%，环比下降29BPs；信用债累计同比发行1749.6亿元，同比增长1%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政治局会议楼市定调不变，我国全面实现不动产统一登记 中央层面：（1）政治局会议：指出要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。 （2）自然资源部：我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。（3）银保监会：银保机构支持改善民生力度不断加大。个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体信贷需求。住房租赁贷款同比增长93.5%。保障性安居工程贷款持续增长。 地方层面：（1）广州：按照《征求意见稿》，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%，有效期5年。（2）郑州：市区内购买自住住房，公积金最高贷款额度由原来的80万元、60万元统一调整为100万元。首套或二套住房、夫妻双方缴存或单方缴存不影响最高贷款额度。（3）合肥：非限购区首套房首付降至2成（原县域2.5成、城区3成），二套房首付降至3成（原县域3.5成、城区4成）；限购区一套房贷未结清，二套房首付降至4成。（4）安徽：多子女家庭购买首套自住住房且首次申请住房贷款的，单方正常缴存最高可贷款额度提高至65万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度提高至75万元。 表1：政治局会议楼市定调不变，我国全面实现不动产统一登记 2、销售端：新房及二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比环比增长 根据房管局数据，2023年第17周，全国64城商品住宅成交面积384万平米，同比增加1%，环比增加2%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达6528万平米，累计同比增加2%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第17周64大中城市成交面积同比环比增长 图4：2023年第17周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第17周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2023年第17周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第17周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速2%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为126%、1%、-35%，年初至今累计增速26%、8%、-15%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续高增 2023年第17周，全国23城二手房成交面积为235万平米，同比增速56%，前值76%；年初至今累计成交面积3092万平米，同比增速68%，前值69%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降，杭州合肥二批次土拍收官 2023年第17周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2686万平方米，成交土地规划建筑面积2622万平方米，同比下降21%，成交溢价率为5.7%。一线城市成交土地规划建筑面积277万平方米，同比增加85%；二线城市成交土地规划建筑面积874万平方米，同比下降31%；三线城市成交土地规划建筑面积1470万平方米，同比下降23%。北京2宗宅地揽金63.6亿，1宗地价+现房面积双封顶被招商蛇口竞得，1宗由中建智地底价摘得。杭州二批次土拍12宗地块中8宗封顶摇号、1宗溢价、3宗底价成交，揽金166.56亿，保利发展和滨江集团摘得2宗，中国海外发展、碧桂园和龙湖摘得1宗。成都出让的4宗宅地1宗触顶摇号，揽金22.4亿元，共16家企业报名，建发房产竞得2宗，保利发展竞得1宗。合肥二批次土拍11宗地块中5宗触顶进入竞品质阶段、5宗底价成交、1宗流拍，揽金100.45亿元，热点地块报名家数超过30家。重庆2023年首拍2宗地块1宗封顶摇号、1宗底价出让，揽金6.34亿。天津3宗宅地全部底价成交，揽金13.66亿，雍鑫集团摘得武清两宗地块。济南一批次6宗住宅用地3宗底价成交、3宗终止出让，揽金9.6亿。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比提升 4、融资端：国内信用债同比下降 2023年第17周，信用债发行139.4亿元，同比下降37%，环比增加157%，平均加权利率3.92%，环比下降29BPs；信用债累计同比发行1749.6亿元，同比增长1%；海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年4月24-28日，下同）房地产指数下跌1.99%，沪深300指数下跌0.09%，相对收益为-1.9%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：铁岭新城、皇庭国际、*ST云城、沙河股份、*ST松江，涨跌幅排名后5位的个股分别为宋都股份、蓝光发展、嘉凯城、中天金融、新华联。 图15：本周房地产指数下跌1.99%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中铁岭新城、皇庭国际、*ST云城涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中宋都股份、蓝光发展、嘉凯城跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 4月政治局会议维持房地产政策基调不变，广州、合肥和郑州等地购房政策边际放松，我们认为在稳预期和防风险前提下，短期内各地政策仍有优化空间。我们跟踪的64城新房成交面积三月以来单周同比均实现增长，23城二手房年初以来累计成交面积同比增长达68%，销售市场回暖节奏持续，但四月单周成交较三月高位数据有所回落，二季度小阳春持续性有待观察。北京、杭州、合肥等城市土拍热度依然高企，但济南和天津土拍均为底价成交，城市间投资热度分化明显。我们认为新房市场复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。