房地产行业双周报：销售土拍市场渐渐回温，各地落户限购政策松绑

近期核心观点：分歧收敛，势能充足，大行情曙光已现 我们在 429 政治局会议后明确提出地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，核心矛盾就是销售能否回暖。6 月两次销售复苏信号带来的上涨幅度都比较亮眼，足以说明在市场长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。 进入 7 月，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄，Q3 单季度可能转正。最难熬的时候已经过去，大行情曙光已现。核心推荐万科 A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳 W。 销售：市场逐渐回暖 从月度数据看，环比提振明显。2022 年 6 月单月 300 城住宅销售面积 3334万㎡，环比提升至+17%，同比降幅缩窄至-43%；2022 年截至 6 月，300 城住宅累计销售面积 17607 万㎡，累计同比-48%。2022 年 6 月单月百强房企全口径销售额 8311 亿元，环比提升至 60%，同比-43%；2022 年截至 6 月，百强房企累计全口径销售额 34706 亿元，累计同比-51%，降幅于年内首次收窄。 从日频数据看，销售逐渐复苏。2022 年截至 7 月 3 日，30 城商品房成交面积合计 7424 万平方米，同比下降 32%，但降幅逐渐收窄。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-37%、-38%、-31%、-12%。样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。 拿地：成交略有回温 2022 年 6 月单月 300 城住宅土地成交建面为 8484 万㎡，环比+68%，同比-46%； 2022 年截至6 月，300 城住宅土地累计成交建面为30446 万㎡，累计同比-58%。 2022 年 6 月 300 城住宅土地当月成交溢价率为 4.3%，依旧维持较低水平。 融资：债券发行额处于低位 2022 年 6 月，房企发行国内债券 473 亿元，环比-5%，发行海外债券 57 亿元，环比+20%，合计债券融资 531 亿元，环比-3%。2022 年截至 6 月，房企累计发行国内债券 2859 亿元，同比-26%，累计发行海外债券 664 亿元，同比-67%，合计债券融资金额 3522 亿元，同比-40%。 重要事件： ①上海、杭州松绑人才落户政策。②西安表示二手房挂牌价可尊重卖方意愿。 ③成都出台商品房预收款监管办法实施细则。④郑州地产集团拟在主城八区收购存量房源用于人才公寓。⑤安徽六安、广东揭阳、哈尔滨、广东东莞、湖南永州放松公积金使用、限购等政策。⑥浙江省三孩家庭首套自住房公积金贷款额度可上浮 20%。⑦郑州第一批集中供地落幕，收金 107 亿元，九成底价成交。⑧苏州、合肥、宁波、武汉、杭州第二批集中供地落幕。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................4市场表现回顾......................................................................................................................................4 行业政策要闻......................................................................................................................................8 免责声明............................................................................................................................................11 近期核心观点 核心矛盾：维持“基本面分歧”判断。我们在429政治局会议后明确提出地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，核心矛盾就是销售能否回暖。5月销售数据低于预期带来的下跌、6月高频数据“假摔”以及万科郁亮“短期市场已触底”的表述这两次销售复苏信号带来的上涨，均验证了我们的判断。 充足势能：“假摔”后的反应值得关注。除了上涨方向之外，数据假摔和郁亮表态带来的上涨幅度也值得关注。当前行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过，但两次事件带来的上涨幅度都比较亮眼，足以说明市场长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。随着分歧进一步收敛，大机会曙光已现。 万事俱备：政策蜜月期+销售复苏期。房地产行业如此陡峭的下行斜率并不正常，不正常就会修复。政策方面，各地救市政策纷至沓来，其中不乏一些吸引眼球的“花式操作”，销售复苏是当前政府、企业、居民的共同利益所在，政策不会转向；销售方面，需求释放+低基数，环比同比均会改善，行业复苏步入正轨。 如何操作：大行情曙光已现。正如我们6月初的判断，6月地产股表现很差，原因就在于没有出现足够说服力的证据，证明政策有效。进入7月，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄，Q3单季度可能转正。最难熬的时候已经过去，大行情曙光已现。 核心推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。 市场表现回顾 板块方面，2022.6.20-2022.7.3期间，沪深300指数上涨了3.66%，房地产指数（中信）上涨6.56%，房地产板块跑赢沪深300指数2.90个百分点，位居所有行业第4位。近一个月，沪深300指数上涨9.39%，房地产指数（中信）上涨5.02%，房地产板块跑输沪深300指数4.37个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌8.53%，房地产指数（中信）上涨0.12%，房地产板块跑赢沪深300指数8.65个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.6.20-2022.7.3） 个股方面，2022.6.20-2022.7.3期间，93只个股上涨，44只个股下跌，8家个股持平，占比分别为64%、30%、6%。涨跌幅居前5位的个股为：信达地产（25.33%）、*ST坊展（24.53%）、天宸股份（23.61%）、大港股份（22.79%）、深深房A（21.53%），居后5位的个股为：海航创新（-18.75%）、粤泰股份（-14.67%）、格力地产（-14.11%）、绿景控股（-13.24%）、*ST紫学（-12.28%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：市场逐渐回暖 从月度数据看，环比提振明显。2022年6月单月300城住宅销售面积3334万㎡，环比提升至+17%，同比降幅缩窄至-43%；2022年截至6月，300城住宅累计销售面积17607万㎡，累计同比-48%。2022年6月单月百强房企全口径销售额8311亿元，环比提升至60%，同比-43%；2022年截至6月，百强房企累计全口径销售额34706亿元，累计同比-51%，降幅于年内首次收窄。 图6：300城单月住宅销售面积及累计同比（单位：万㎡，%） 图7：百强房企单月销售额及当年累计同比（单位：亿元，%） 从日频数据看，销售逐渐复苏。2022年截至7月3日，30城商品房成交面积合计7424万平方米，同比下降32%，但降幅逐渐收窄。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-37%、-38%、-31%、-12%。 样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。 图8：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 图9：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 图10：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 图11：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 2、拿地：成交略有回温 2022年6月单月300城住宅土地成交建面为8484万㎡，环比+68%，单月同比-46%； 2022年截至6月，300城住宅土地累计成交建面为30446万㎡，累计同比-58%。 2022年6月300城住宅土地当月成交溢价率为4.3%，依旧维持较低水平。 图12：300城住宅土地单月成交及累计同比（单位：万㎡，%） 图13：300城住宅土地当月成交溢价率 3、融资：债券发行额处于低位 2022年6月，房企发行国内债券473亿元，环比-5%，发行海外债券57亿元，环比+20%，合计债券融资531亿元，环比-3%。2022年截至6月，房企累计发行国内债券2859亿元，同比-26%，累计发行海外债券664亿元，同比-67%，合计债券融资金额3522亿元，同比-40%。 图14：房企内债当月发行额（单位：亿元） 图15：房企外债当月发行额（单位：亿美元） 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.6.20-2022.7.4） 表1：近期行业政策一览（2022.6.20-2022.7.4） 2、近期行业要闻（2022.6.20-2022.7.4） (1)郑州第一批集中供地落幕，收金107亿元，九成底价成交 6月22日，郑州2022年首批集中供地落幕。本次共出让土地15宗，全部成交，共收金106.74亿元，总出让面积66万平方米。其中2宗溢价成交，分别被龙湖集团和保利发展竞得；13宗底价成交，超半数由国企和地方城投托底。 (2)苏州第二批集中供地落幕，收金270亿元，八成底价成交 6月23日，苏州2022年二批次集中供地正式落下帷幕。此次计划推出19宗地块，其中2块提前终止出让，供地数量减少到17宗，总出让面积103万平方米，总起价262.2亿元。最终17宗地块全部成交，总收金270.04亿元，平均溢价率不到3%。其中，3宗地块达中止价后经由一次性报价成交，其余14宗地块均底价成交。 (3)合肥第二批集中供地落幕，收金295亿元，一成流拍 6月28日，合肥第二批集中供地落幕，38宗地块中有5宗流拍，12宗地块进入竞品质环节，共揽金295亿元。其中，26宗地块位于合肥市区，5宗流拍，9宗进入竞品质环节；12宗地块位于合肥县域，无流拍，3宗进入竞品质环节。 (4)宁波第二批集中供地落幕，收金161亿元，六成底价成交 6月29日，宁波2022年二批次集中供地正式落下帷幕。共计推出21宗地块，最终全部成交，其中7宗地块报价达到上限价格，另有12宗地块底价成交。总建筑面积约204.01万平方米，合计揽金161.18亿元，平均溢价率为4%。 (5)武汉第二批集中供地落幕，收金113亿元，七成底价成交 6月29日，武汉市2022年度第二批集中供地揭牌活动顺利完成。此次推出18宗地全部成交，共5宗土地产生竞价、溢价，其中2宗触顶“熔断”。成交地块的规划建筑总面积约128.74万平方米，成交总金额约113.11亿元。 (6)杭州第二批集中供地落幕，收金557亿元，半数底价成交 6月30日，杭州第二轮集中供地落幕，45宗地全部成交，其中23宗底价成交，总建筑面积343.6万方，共收金557.1亿元，平均溢价率4.02%。其中本土房企滨江集团拿下12宗（包含2宗联合拿地），占总成交金额的四成。 (7)浙江省三孩家庭首套自住房公积金贷款额度可上浮20% 6月27日，浙江省住房和城乡建设厅发