2022年7月房地产行业观察与债市运行动态：土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄

远东研究·行业研究 2022年8月11日 作者：曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 土地销售市场热度双降，行业债券信用利差收窄 ——2022年7月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《2022年6月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售市场回暖，房企债券融资继续净流出》，2022.07.14 2.《2022年5月房地产行业观察与债市运行动态：房地产调控政策不断放松，行业信用暂时稳定》，2022.06.08 3.《2022年4月房地产行业观察与债市运行动态：房地产开发投资与销售双降，行业步入新常态》，2022.05.10 商品房量价：7月份30大中城市商品房成交面积环比减少 30.05%，同比减少33.73%。百城新建住宅平均价格同比上涨 0.52%，涨幅较上月回落0.36个百分点。 房企土地购置：6月份房企土地成交价款及土地购置面积同比分别减少65.13%、52.81%，土地平均购置价格同比下跌26.10%。房企新土地项目投资明显放缓。 政策：7月份银保监会就“停贷”事件作出回应，中央政治局会议首次提出“保交楼”、再次强调支持刚性及改善性住房需求。全国多个城市出台房地产放松政策，主要包括放宽公积金贷款、放宽购房条件、提供购房补贴、缓解房企压力等。 重点房企：7月份百强房企销售操盘金额环比降低28.6%，同比降低39.7%；云南城投、蓝光发展、阳光城对外提供担保，担保余额占净资产比例较高；天誉置业触发所有境外债务交叉违约，提出清盘呈请；富力地产境外全资子公司10只美元债豁免违约及展期获通过；华南城出售物业资产。 债券发行与到期：7月份房地产行业共发行债券1011.69 亿元，通过债市净融资-181.08亿元。2020年9月至2022年7 月国内房地产行业债券存量规模压降了3870.49亿元。 信用事件与利差：7月份有1只债券违约、15只债券展期，无主体和债券的信用级别调整情况。7月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末下降了9.69BP。 总结与展望：7月份商品房销售市场复苏承压，土地市场持续低迷，债券发行市场回暖。行业债券信用利差有所收窄，但仍需防范部分高负债且下半年债务集中到期的中小规模房企风险。未来更多“保交楼”、支持刚性及改善性需求的政策急需落地，从供需两侧帮助市场恢复信心，促进房企销售回款以缓解部分流动性压力。 Author:CaoXiaojing E-mail：research@fecr.com.cn Theheatoflandmarketandsalesmarketbothdeclined,theindustrybondcreditspreadsnarrowed ——July2022realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumeandpricesofcommercialhousing,thetransactionareaofcommercialhousingin30largeandmedium-sizedcitiesdeclinedby30.05%month-on-monthanddeclinedby33.73%year-on-yearinJuly.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”increasedby0.52%year-on-year,andtheincreasewas0.36percentagepointslowerthanthatofthepreviousmonth. Intermsofrealestatelandpurchase,thelandtransactionpriceandlandpurchaseareaofrealestateenterprisesdecreasedby65.13%and52.81%year-on-yearrespectively,andtheaveragelandpurchasepricedecreasedby26.10%year-on-yearinJune.Investmentinnewlandprojectsbyrealestatecompaniesslowedmarkedly. Intermsofpolicies,inJuly,theChinaBankingandInsuranceRegulatoryCommissionrespondedtothe"loansuspension"incident,thePolitburomeetingproposedthe"guaranteeexchangebuilding"forthefirsttimeandemphasizedsupportforrigidandimprovedhousingdemandagain.Manycitieshavemoderatelyrelaxedrealestatecontrolpolicies,includingeasingloansfromtheprovidentfund,relaxingpurchaserestrictions,providinghousingsubsidies,andeasingpressureonhousingenterprises. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinJulydecreasedby28.6%month-on-monthanddecreasedby39.7%year-on-year.YunnanMetropolitanRealEstateDevelopment,LanguangDevelopmentandYangoGroupprovidedexternalguarantees,andtheyallhavehighguaranteedbalancesrelativetotheirnetassets;SkyfameRealtytriggeredthecrossdefaultofallitsoverseasdebtsandfiledaliquidationpetition;Theexemptionandextensionof10USdollarbondsofR&FProperty'soverseaswholly-ownedsubsidiarieswereapproved;ChinaSouthCitysolditspropertyassets. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryissued101.169-billion-yuanbondsinJuly,andreceived -18.108billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket.FromSeptember2020toJuly2022,thebondbalanceofthedomesticrealestateindustrydroppedby387.049billionyuan. Intermsofcrediteventsandspreads,1bonddefaultedand15bondswereextendedinJulyandthereisnoentityandbondcreditratingadjustment.AttheendofJuly,thebondcreditspread(median)ofrealestateindustryincreasedby9.69BPfromtheendofthepreviousmonth. Intermsofsummaryandprospect,thecommercialhousingsalesmarketrecoverywasunderpressure,thelandmarketcontinuedtobedepressedandthebondissuancemarketrecoveredinJuly.Industrybondcreditspreadsnarrowed,butthe riskpreventionofsomesmallandmedium-sizedhousingenterpriseswithhighdebtandconcentrateddebtmaturinginthesecondhalfoftheyearwasstillimportant.Inthefuture,morepoliciesto"guaranteedeliveryofbuildings"andsupportrigidandimproveddemandneedtobeimplementedurgently,whichwillhelpthemarketrestoreconfidencefromboththesupplyanddemandsides,andpromotethesalesofrealestateenterprisestorelievesomeliquiditypressure. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）房企土地购置4 （三）房地产贷款6 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态8 三、重点公司动态10 四、房地产行业债券市场运行动态12 （一）债券发行与到期12 （二）违约/展期债券13 （三）信用级别调整15 （四）行业信用利差15 五、总结与展望16 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交量低于往年同期 根据Wind数据，7月份国内30大中城市1商品房成交面积为1294.43万平方米，环比减少30.05%，同比减少33.73%（见图1）。单月销售面积同比降幅较4、5月份有所收窄，但环比增速由正转负，主要受两方面因素影响：一是6月份年中推盘力度大、疫情好转和政策宽松促使需求集中释放，导致指标基数过高；二是7月份个别城市商品房项目停工、居民停贷，事件影响逐步升级并扩散至全国多地，部分购房者对房企信心下降而延迟购房计划。 尽管近期多地陆续放宽限购政策，银行个人住房贷款发放加快，多地房贷首付比例也开始下调，但房企项目供给资金缺乏、市场信心下滑的现状还未得到根本性改善，商品房销售市场复苏仍较缓慢。 图1：30大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，6月份全国商品房销售面积同比减少18.28%。其中，住宅物业销售面积同比降幅缩窄至21.84%，商办等非住宅物业销售面积同比增幅回落至5.82%（见图2、图3），单月销售面积均超过近十年平均水平。从累计数据来看，今年1~6月份全国商品房销售面积同比减少22.24%，住宅物业和非住宅物业销售面积同比分别减少26.59%、13.73%。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。 图2：全国商品房销售面积：住宅（单位：万平方米）图3：全国商品房销售面积：非住宅物业（单位：万平方米）资料来源：Wind资讯，远东资信整理资料来源：Wind资讯，远东资信整理 2.十大城市商品房库存去化周期延长 根据Wind数据，截至7月末，十大城市2商品房可售面积合计8633.52万平方米，环比减少0.62%（见图4），成交面积为640.31万平方米，同比减少23.27%。7月底去化周期3为12.39个月，环比增加0.21个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十