2022年2月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交面积下降，4家主体信用级别下调

2022年1-2月，30大中城市商品房成交面积同比减少28.75%，成交量仍明显低于往年同期。百城新建住宅平均价格环比上涨0.03%，环比由跌转涨。2月份103个监测城市的首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.75%，均较上月下降9个BP。房贷平均放款周期为38天，较上月缩短12天。房地产行业债券发行与到期方面，2月份房地产行业共发行债券331.97亿元，通过债市净融资-133.41亿元。2020年9月至2022年2月，国内房地产行业债券存量规模压降了约3145.10亿元。近期商品房销售减少影响了房企回款进度，一些房企资金链承受了很大压力。尽管近期房地产政策一直在放宽，但当前房价上涨已经停滞，市场对未来房价的预期已经扭转，购房者有观望情绪，相关政策的效果可能有限。因此对于部分存量项目积压、负债较高的房企来说，未来销售回款可能仍面临需求端的压力。尤其是一些区位分布不太好的房地产项目去化难度较大，甚至面临亏损的情况。销售回款对现金流支撑有限的情况下，如果房企又面临债务的集中到期，就仍可能会出现资金链断裂的情况。