周观REITs2022年8月第5周：REITs总指数上涨，政策支持力度两端加大

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年09月03日 REITs周报 REITs总指数上涨，政策支持力度两端加大 周观REITs2022年8月第5周 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 相关研究 1《.整体盈利下滑，新老能源共舞— —深挖财报之2022年半年报分析》，2022.9.1 2.《REITs国际观与放眼望手册》， 2022.9.1 投资要点： REITs发行、投资两端政策支持力度加大。首批3只保租房公募REITs上市首日触及涨停，目前上市的17只REITs中共有4只上市首日涨停。在保租房REITs上市仪式上，证监会副主席李超强调要稳步扩大REITs试点范围，部署加快推进 基础设施REITs常态化发行的十条措施。银保监会有关部门负责人在记者会上强调支持保险公司投资公募REITs，支持资本市场发展。 REITs总指数本周上涨，产权REITs指数下跌。其中REITs指数上涨（0.56%）收于132.14点，经营权REITs指数上涨（0.79%）收于120.11点，产权REITs指数下跌（-3.27%）收于140.56点。本周平均涨幅为0.07%，其中，华夏越秀高 速公路REIT（1.92%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅32.14%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（50.25%）、建信中关村产业园REIT（48.96%）和华安张江光大园REIT（47.79%）较发行时价格涨幅位列前三。 3《. 德邦证券9月金股》，2022.8.30 本周REITs成交活跃度上升。本周REITs成交活跃度上升。本周17只公募REITs 4.《发展要安全——中观行业景气度跟踪2022年第8期》，2022.8.29 5.《寻找热门行业预警指标-力挽狂澜深化系列之2020至今》，2022.8.29 平均换手率1.56%，成交金额平均值3.99亿元，成交量0.84亿份；上周平均换 手率1.14%，成交金额平均值2.75亿元，成交量0.44亿份。14只公募REITs周度成交金额为19.94亿元，成交量为4.18亿份，较此前一周环比变化（45.03%）和（90.09%），对应上市以来历史分位水平分别为93.44%、96.72%；周度换手率为1.18%，对应上市以来历史分位水平为40.98%。 本周保障性租赁住房REITs成交活跃。本周保障性租赁住房REITs达成最大成交金额7.37亿元，生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.32、2.9、5.04、1.96、1.35 和7.37亿元，前五类较此前一周分别环比-26.05%、-8.64%、-3.89%、-2.56%和 -11.85%，区间日均换手率分别为1.14%、0.86%、1.33%、0.43%、1.86%和12.69%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达191.9、93.59、191.52、131.01和13.375亿元，累计成交量分别为50.86、13.21、18.22、32.07、 1.78和2.18亿份。 本周交通基础设施与能源基础设施REITs估值较高，富国首创水务与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.09.02，富国首创水务REIT（REITs估值9.54/ABS估值10.36)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值 12.49/ABS估值15.05）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.REITs发行、投资两端政策支持力度加大4 1.1.首批3只保租房REITs上市首日涨停，证监会强调推动REITs常态化发行4 1.2.银保监会强调支持保险公司投资公募REITs4 2.公募REITs总指数本周上涨，市场结构分化，成交活跃度上升5 2.1.REITs总指数本周上涨，产权REITs指数下跌5 2.2.本周REITs成交活跃度上升6 2.3.交通基础设施与能源基础设施REITs估值较高8 3.风险提示9 图表目录 图1：首批3只保租房REITs上市首日涨停4 图2：REITs市场总指数本周上涨5 图3：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（50.25%）、建信中关村产业园REIT（48.96%）5 图4：本周REITs成交活跃度上升6 图5：周度成交及换手情况7 图6：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）8 图7：本周保障性租赁住房达成最大成交金额达7.37亿元8 图8：公募REITs估值对比8 1.REITs发行、投资两端政策支持力度加大 1.1.首批3只保租房REITs上市首日涨停，证监会强调推动REITs常态化发行 首批3只保租房公募REITs上市首日触及涨停，目前上市的17只REITs中共有4只上市首日涨停。3只保租房REITs于8月31日在沪深交易所同步上市流通，发行规模均在12-13亿元区间内，上市后热度延续，截至9月2日，红土 深圳安居REIT涨幅已达37.16%、上市以来涨幅在17只REITs中位列第8，华夏北京保障房REIT涨幅达35.02%。 在保租房REITs上市仪式上，证监会副主席李超强调要稳步扩大REITs试点范围，部署加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，包括拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；加强专业人员配备，强化常态化发行需要的资源保障；加快推进民企REITs试点尽快推出“绿灯”投资案例；尽快推动首批扩募项目落地；推动REITs立法，积极培育专业REITs管理人和投资者群体等。 简称 资产类别发行价格（元/发行规模 份）（亿元） 上市首日首日均价（元/份）上市首日最新收盘价上市以来最新规模 涨幅（元/份）涨幅（亿元） 图1：首批3只保租房REITs上市首日涨停 富国首创水务REIT生态环保 3.70 18.50 2021-06-21 3.88 4.95% 5.18 39.97% 25.90 中金普洛斯REIT 仓储物流 3.89 58.35 2021-06-21 3.97 2.11% 5.3838.30%80.70 47.78% 28.14% 17.15 9.95% 14.71 2021-06-21 13.38 13.38 中航首钢绿能REIT生态环保 2.37 2021-06-21 18.40 2.30 仓储物流 红土盐田港REIT 17.15 2.91%3.4027.19 29.39 3.2741.34% 14.72% 2.65 2021-06-21 20.79 2.31 博时蛇口产园REIT园区基础设施 华安张江光大REIT园区基础设施2.99 14.952021-06-213.17 5.89%4.33 21.65 44.78% 建信中关村REIT园区基础设施3.20 东吴苏园产业REIT园区基础设施3.88 平安广州广河REIT交通基础设施13.02 浙商沪杭甬REIT交通基础设施8.72 华夏越秀高速REIT交通基础设施7.10 华夏中国交建REIT交通基础设施9.40 国金中国铁建高速REI交通基础设施9.59 鹏华深圳能源REIT能源基础设施5.90 中金厦门安居REIT保障性租赁住房2.60 华夏北京保障房REIT保障性租赁住房2.51 红土深圳安居REIT保障性租赁住房2.48 28.802021-12-174.1630.00%4.72 34.922021-06-213.910.70%4.99 91.142021-06-2113.110.68%12.49 43.602021-06-219.154.97%9.27 21.302021-12-148.4222.76%8.89 93.992022-04-289.692.20%9.54 47.932022-07-089.600.28%10.14 35.382022-07-267.1121.52%8.14 13.002022-08-313.3730.00%3.42 12.552022-08-313.2630.00%3.39 12.422022-08-313.2329.99%3.41 28.69% -4.07% 6.31% 25.15%1.46% 5.73% 37.99% 31.54%35.02% 37.16% 42.44 47.34% 44.94 87.43 46.35 26.66 95.36 50.68 48.82 17.10 16.95 17.04 总计 资料来源：Wind，德邦研究所注：截至2022.09.02 5.70579.40-6.2212.57%6.89-695.70 1.2.银保监会强调支持保险公司投资公募REITs 银保监会有关部门负责人在记者会上强调支持保险公司投资公募REITs。2021年11月10日《中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知银保监办发〔2021〕120号》发布，自此打开保险 资金投资公募REITs的通道，而长久期的REITs产品也较为符合保险资金的投资需求。2021年12月，银保监会发布《保险公司偿付能力监管规则（Ⅱ）》，在9月1日规则Ⅱ引导保险业服务实体经济、支持资本市场发展情况的记者会上，负责人强调在支持资本市场发展方面，规则Ⅱ支持保险公司投资公募REITs，并对保险公司投资公募REITs，允许最低资本按照80%的比例进行计量，截至今年二季度末，保险业共投资公募REITs约70亿元，占公募REITs总规模13%左右，上述政策节约保险公司最低资本约7.2亿元，有力支持了保险业参与资本市场改 革发展。 2.公募REITs总指数本周上涨，市场结构分化，成交活跃度上升 2.1.REITs总指数本周上涨，产权REITs指数下跌 REITs总指数本周上涨，华夏越秀高速公路REIT（1.92%）领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市 场的整体情况。本周（2022.8.29-2022.9.2）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.56%）收于132.14点，经营权REITs指数上涨（0.79%）收于120.11点，产权REITs指数下跌（-3.27%）收于140.56点。本周平均涨幅为0.07%，其中，华夏越秀高速公路REIT（1.92%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅32.14%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（50.25%）、建信中关村产业园REIT（48.96%）和华安张江光大园REIT（47.79%）较发行时价格涨幅位列前三。 图2：REITs市场总指数本周上涨 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 图3：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（50.25%）、建信中关村产业园REIT（48.96%） 代码 名称 交易日期 收盘价(元) 周涨跌幅 10日涨跌幅 20日涨跌幅 60日涨跌幅 相对发行价涨跌幅（%） 上周相对发行价涨跌幅（%） 环比变动 （%） 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 2022-09-02 3.265 -1.06% -1.06% 0.31% 8.91% 44.15 45.69 -1.55 180201.SZ 平安广州交投广河高速公路REIT 2022-09-02 12.49