周观REITs2022年12月第3周：政策支持打造REITs保障房板块

证券研究报告|策略周报 2022年12月24日 REITs周报 政策支持打造REITs保障房板块 周观REITs2022年12月第3周 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 孙希民 相关研究 邮箱：sunxm3＠tebon.com.cn 1.《A股大底监测——A股底部动静框架之静态指标》，2022.12.22 2.《普林格与盈利周期跟踪》， 2022.12.21 3.《全国疫情监测V2.0》， 2022.12.20 4.《蚂蚁集团投资机会梳理——基于股权、业务整改与政策视角》，2022.12.19 5《.没有大水漫灌，或非对称降息— —中央经济工作会议提振信心》， 2022.12.18 投资要点： 证监会表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块。证监会在研究部署贯彻落实中央经济工作会议精神时表示将大力支持房地产市场平稳发展，债权融资方面，证监会将全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持 计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。股权融资方面，证监会允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，并将加快打造保障性租赁住房REITs板块。 本周REITs指数回调，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。其中REITs指数下跌（-1.2%）收于120.03点，经营权REITs指数下跌（-0.86%）收于108.33 点，产权REITs指数下跌（-1.41%）收于127.55点。本周平均涨幅为-0.97%，其中，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.03%，其中，华安张江光大园REIT（39.92%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.76%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.14%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.84%，成交金额平均值2.69亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率0.95%，成交金额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份。23只公募REITs周度成交金额为13.46亿元， 成交量为2.75亿份，较此前一周环比变化（-6.42%）和（-0.41%），对应上市以来历史分位水平分别为67.11%、75.00%；周度换手率为0.92%，对应上市以来历史分位水平为21.05%。 本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额 4.95亿元，较此前一周环比下降（-1.79%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 0.89、4.95、4.67、1.03、0.32和1.6亿元，较此前一周分别环比10.55%、-1.79%、 -18.37%、-11.82%、-43.94%和47.96%，区间日均换手率分别为0.86%、1.64%、0.83%、0.24%、0.43%和1.43%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达269.31、108.65、279.24、155.93、26.573和25.54亿元，累计成交量分别为70.21、15.82、27.6、37.48、3.4和7.92亿份。 本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.23，华夏中国交建高速公路REIT （REITs估值8.42/ABS估值10.26)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs 估值11.79/ABS估值14.84）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.证监会表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块4 2.公募REITs市场回调，成交活跃度下降4 2.1.本周REITs市场回调4 2.2.REITs成交活跃度下降5 2.3.园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高7 3.风险提示8 图表目录 图1：本周REITs市场回调4 图2：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（39.92%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.76%）5 图3：本周REITs成交活跃度下降5 图4：周度成交及换手情况6 图5：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）7 图6：本周园区基础设施达成最大成交金额达4.95亿元，较此前一周环比下降（-1.79%）7 图7：公募REITs估值对比8 1.证监会表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块 证监会党委表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块。证监会在研究部署贯彻落实中央经济工作会议精神时表示将大力支持房地产市场平稳发展，债权融 资方面，证监会将全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。股权融资方面，证监会允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，并将加快打造保障性租赁住房REITs板块。 2.公募REITs市场回调，成交活跃度下降 2.1.本周REITs市场回调 本周REITs市场回调，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs 指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.12.19-2022.12.23）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-1.2%）收于120.03点，经营权REITs指数下跌（-0.86%）收于108.33点，产权REITs指数下跌（-1.41%）收于127.55点。本周平均涨幅为-0.97%，其中，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.03%，其中，华安张江光大园REIT（39.92%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.76%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.14%）较发行时价格涨幅位列前三。 图1：本周REITs市场回调 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 代码 名称 交易日期 收盘价(元) 周涨跌幅 10日涨跌幅 20日涨跌幅 60日涨跌幅 相对发行价涨跌幅（%） 上周相对发行价涨跌幅（%） 环比变动 （%） 180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT2022-12-232.985 -2.06% -0.36%0.50%-7.51% 34.26 37.08 -2.82 180102.SZ华夏合肥高新创新产业园REIT2022-12-232.606180201.SZ平安广州交投广河高速公路REIT2022-12-2311.794180202.SZ华夏越秀高速公路REIT2022-12-237.926180301.SZ红土创新盐田港仓储物流REIT2022-12-233.125180401.SZ鹏华深圳能源清洁能源REIT2022-12-238.181 -0.46% -1.33%-1.81%- 19 00 19.54 -0.55 -0.04% -0.47%3.99%-2.78% -1.57 -1.53 -0.04 -2.34% -4.96%-4.59%-8.29% 15 08 17.84 -2.76 0.10% -3.61%-1.82%-9.08% 38.14 38.01 0.13 0.31% -0.84%1.00%-0.30% 38.76 38.33 0.42 180501.SZ红土深圳安居REIT2022-12-232.910 -3.26% -5.30%-4.43%-14.29% 17 15 21.10 -3.95 180801.SZ中航首钢生物质REIT2022-12-2315.471 -1.11% -2.50%-1.68%-10.04% 26.86 28.29 -1.43 508000.SH华安张江光大园REIT2022-12-234.043 0.50% -2.93%-4.44%-7.34% 39.92 39.23 0.69 508001.SH浙商证券沪杭甬高速REIT2022-12-238.733508006.SH富国首创水务REIT2022-12-234.626508008.SH国金中国铁建高速REIT2022-12-239.795508009.SH中金安徽交控REIT2022-12-2310.296508018.SH华夏中交高速公路REIT2022-12-238.415508021.SH国泰君安临港创新智造园REIT2022-12-235.425508027.SH东吴苏州工业园区产业园REIT2022-12-234.720508056.SH中金普洛斯仓储物流REIT2022-12-235.073508058.SH中金厦门安居REIT2022-12-233.005508066.SH华泰江苏交控REIT2022-12-237.704508068.SH华夏北京保障房REIT2022-12-232.970508077.SH华夏华润有巢REIT2022-12-232.750508088.SH国泰君安东久新经济产业园REIT2022-12-233.955508099.SH建信中关村产业园REIT2022-12-234.086 -1.15%-1.26% -3.33%1.08%-4.31% 11 82 1 3.13 -1.31 -1.93%-0.98%-7.07% 33.73 35.44 -1.71 0.27% 0.14%1.65%-1.83% 2.181.91 0.27 -0.76%-0.80%-0.91% -2.89%-2.62%--5.37 -4.64 -0.73-0.74 -3.49%1.38%-9.63% -8.64 -7.90 -1.79%-2.27%- 31.67 32.89 -1.21 -1.38% -1.85%1.35%-5.43% 24.34 26.08 -1.74 0.20% -1.59%0.46%-8.43% 35.38 35.12 0.27 -3.19% -4.81%-4.21%-13.02% 15 58 19.38 -3.81 0.67% 0.33%1.12%- 0.90 0.24 0.67 -3.95% -5.32%-3.60%-12.31% 18 33 23.19 -4.86 0.33% -2.62%-- 13 78 1 3.41 0.37 -0.60% -1.84%-1.98%- 30.31 31.10 -0.79 -1.47% -5.66%-4.56%-13.23% 29.09 31.02 -1.93 图2：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（39.92%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.76%） . . . . . . . 均值-0.97%20.0321.23 资料来源：Wind，德邦研究所 2.2.REITs成交活跃度下降 本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.84%，成交金额平均值2.69亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率0.95%，成交金额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份。23只公募REITs周度成交金额为13.46亿 元，成交量为2.75亿份，较此前一周环比变化（-6.42%）和（-