周观REITs2022年8月第3周：REITs市场上涨，扩容有望加快

证券研究报告|策略周报 2022年08月20日 REITs周报 REITs市场上涨，扩容有望加快 周观REITs2022年8月第3周 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 相关研究 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 投资要点： 本周REITs热度持续，市场扩容有望加快。本周三只保租房REITs完成资金募集，三只REITs公众发售基金份额均提前于首日结束募集。三只REITs的网下获配率及公众获配率均低于1%，其中红土创新深圳保租房REITs同时创下网下获配率 （0.77%）和公众获配率（0.39%）新低。发改委召开8月份新闻发布会，强调将 积极稳妥推进项目，表示目前还有6个项目正在开展委托评估，近20个较成熟的项目正在加快推进，强调将积极推进符合条件的民营企业项目发行上市。目前有四只公募REITs处于受理过程中，其中首只民企REITs国君东久产园REIT已获受理。 REITs市场本周上涨，华安张江光大园REIT（5.62%）领涨。其中REITs指数上涨（3.82%）收于131.8点，经营权REITs指数上涨（2.59%）收于119.2点，产权REITs指数上涨（5.06%）收于144.4点。本周平均涨幅为2.89%，其中，华 安张江光大园REIT（5.62%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅31.58%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（52.28%）、建信中关村产业园REIT（52.28%）和华安张江光大园REIT（47.45%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度上升。本周14只公募REITs平均换手率1.12%，成交金额平均值2.58亿元，成交量0.4亿份；上周平均换手率0.79%，成交金额平均值 1.8亿元，成交量0.28亿份。14只公募REITs周度成交金额为12.91亿元，成交量为2.01亿份，较此前一周环比变化（43.76%）和（45.70%），对应上市以来历史分位水平分别为77.97%、64.41%；周度换手率为1.59%，对应上市以来历史分位水平为59.32%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 5.78亿元，较此前一周环比上涨（47.71%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流和能源基础设施REITs本周成交金额分别为1.54、2.95、5.78、1.46和1.17亿元，前四类较此前一周分别环比86.92%、76.81%、47.71%和 14.98%，区间日均换手率分别为1.37%、0.89%、1.39%、0.34%和1.65%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流和能源基础设施类公募REITs累计成交金额分别达185.81、90.5、181.23、127.05和10.488亿元，累计成交量分别为49.45、12.66、17.18、31.23和1.42亿份。 本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.08.19，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.55/ABS估值10.31)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值 12.55/ABS估值15）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.REITs热度持续，市场扩容有望加快4 1.1.三只保租房REITs募资火爆4 1.2.发改委新闻发布会强调推动REITs发展重点工作4 1.3.多只公募REITs排队待审：首只民企REITs申报已获受理5 2.公募REITs指数本周上涨，成交活跃度上升6 2.1.REITs市场本周上涨6 2.2.本周REITs成交活跃度上升7 2.3.生态环保与能源基础设施REITs估值较高9 3.风险提示10 图表目录 图1：三只保租房REITs获配比率创新低4 图2：REITs市场本周上涨6 图3：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（52.28%）、建信中关村产业园REIT（52.28%）6 图4：本周REITs成交活跃度上升7 图5：周度成交及换手情况8 图6：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）9 图7：本周交通基础设施达成最大成交金额达5.78亿元，较此前一周环比上涨47.71%9 图8：公募REITs估值对比10 1.REITs热度持续，市场扩容有望加快 1.1.三只保租房REITs募资火爆 本周三只保租房REITs完成资金募集，获配比率创新低。三只基金募集期均为8月16日至8月17日，募集首日三只基金公众投资者认购总量均已超过公众发售总量，因此公众发售基金份额均提前于首日结束募集。从获配比率来看，三只REITs的网下获配率及公众获配率均低于1%，其中红土创新深圳保租房REITs同时创下网下获配率（0.77%）和公众获配率（0.39%）新低。从募集资金规模来看，以基金认购价格计算，三只基金网下及公众有效认购规模共为2036.54亿元， 其中红土创新深圳保租房REITs有效认购规模最大，为830.55亿元，而三只REITs 募集规模总计仅为37.95亿元。 REITs审批流程大幅加快，从8月开放询价招募的三只REITs来看，华夏北京保租房REITs从受理到项目通过仅用时7天，而中金厦门保租房REITs和红土创新深圳保租房REITs分别用时45天、42天，而7月完成上市的国金铁建REITs 和鹏华深圳能源REITs分别用时64天、135天。 图1：三只保租房REITs获配比率创新低 简称 基金认购价格 总募集份额 （亿份） 战略配售认购份额 （亿份） 战略配售占比 网下发售份额 （亿份） 网下有效认购份额 （亿份） 网下获配率 公众发售份额 （亿份） 公众有效认购份额 （亿份） 公众获配率 东吴苏园产业REIT 3.88 9.00 5.40 60.00% 2.7 10.04 25.95% 0.9 7.32 12.30% 平安广州广河REIT 13.02 7.00 5.53 78.97% 1.03 5.53 20.03% 0.44 4.09 10.80% 中金普洛斯REIT 3.89 15.00 10.80 72.00% 2.94 19.67 14.95% 1.26 12.55 10.04% 博时蛇口产园REIT 2.31 9.00 5.85 65.00% 2.21 37.09 5.94% 0.95 39.46 2.39% 富国首创水务REIT 3.70 5.00 3.80 76.00% 0.84 9.03 9.30% 0.36 14.92 2.41% 中航首钢绿能REIT 13.38 1.00 0.60 60.00% 0.28 2.61 10.72% 0.12 6.82 1.76% 红土盐田港REIT 2.30 8.00 4.80 60.00% 2.24 18.98 11.80% 0.96 10.75 8.80% 华安张江光大REIT 2.99 5.00 2.77 55.40% 1.56 13.84 11.29% 0.67 15.82 4.26% 浙商沪杭甬REIT 8.72 5.00 3.72 74.30% 1.09 5.31 20.58% 0.19 5.24 3.68% 建信中关村REIT 3.20 9.00 6.31 70.09% 1.88 106.18 1.77% 0.81 41.23 1.96% 华夏越秀高速REIT 7.10 3.00 2.10 70.00% 0.63 27.84 2.26% 0.27 12.63 2.14% 华夏中国交建REIT 9.40 10.00 7.50 75.00% 1.75 65.04 2.69% 0.75 89.62 0.84% 鹏华深圳能源REIT 5.90 6.00 4.20 70.00% 1.26 28.84 0.93% 0.54 166.61 1.16% 国金中国铁建高速REIT 9.59 5.00 3.75 75.00% 0.88 32.52 3.22% 0.38 243.60 2.45% 华夏北京保租房REIT 2.51 5.00 3.00 60.00% 1.40 157.20 0.89% 0.60 94.43 0.64% 中金厦门保租房REIT 2.60 5.00 3.12 62.40% 1.31 139.50 0.94% 0.56 81.42 0.69% 红土创新深圳保租房REIT 2.48 5.00 3.00 60.00% 1.40 182.29 0.77% 0.60 152.61 0.39% 资料来源：Wind，德邦研究所 1.2.发改委新闻发布会强调推动REITs发展重点工作 8月16日发改委召开8月份新闻发布会，会上固定资产投资司司长罗国三就未来推动基础设施REITs投资工作重点做出具体指示。一是积极稳妥推进项目，目前，还有6个项目正在开展委托评估，近20个较成熟的项目正在加快推进。此 外，发改委对意向项目加强辅导，培育潜在市场，处于辅导期的项目超过80个。二是加强顶层设计，发改委报请国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见国办发〔2022〕19号》，首次从国务院层面对基础设施REITs工作提出全面要求，针对国资转让、扩募机制、REITs立法等核心问题做出明确安排。三是坚持开门服务。四是做好宣传培训。此外，发改委强调将在严格把关项目质量的前提下，进一步提高推荐效率，推动基础设施REITs市场规模不断扩容， 特别是积极推进符合条件的民营企业项目发行上市，调动民间投资积极性；同时 将大力督促回收资金尽快投入新项目建设，促进有效投资，形成良性循环。 1.3.多只公募REITs排队待审：首只民企REITs申报已获受理 目前有四只公募REITs处于受理过程中，包括三只园区基础设施和一只交通基础设施REITs，其中华夏合肥高新产园REIT于8月16日获深交所问询，国君东久产园REIT、华泰紫金交控REIT分别于8月19日、6月17日获上交所反 馈，国君临港产园REIT已于8月15日回复了上交所反馈。国君东久产园REIT为首支原始权益人为民营企业的公募REITs，其原始权益人为东久工业地产投资有限公司，东久工业由东久开曼在英属维京群岛出资设立，东久开曼母公司则为 DNE、一家于开曼群岛设立的境外控股平台公司，DNE主要股东为孙冬平和华平投资。国君东久产园REIT有利于形成示范效应、推动民企公募REITs试点。 2.公募REITs指数本周上涨，成交活跃度上升 2.1.REITs市场本周上涨 REITs市场本周上涨，华安张江光大园REIT（5.62%）领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市 场的整体情况。本周（2022.8.15-2022.8.19）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（3.82%）收于131.8点，经营权REITs指数上涨（2.59%）收于119.2点，产权REITs指数上涨（5.06%）收于144.4点。本周平均涨幅为2.89%，其中，华安张江光大园REIT（5.62%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅31.58%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（52.28%）、建信中关村产业园REIT（52.28%）和华安张江光大园REIT（47.45%）较发行时价格涨幅位列前三。 图2：REITs市场本周上涨 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德