周观REITs2022年8月第2周：REITs总指数回调，热度不减持续扩容

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年08月13日 REITs周报 REITs总指数回调，热度不减持续扩容 周观REITs2022年8月第2周 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 相关研究 1.《寻找热门行业预警指标——力挽狂澜深化系列之2014-2018》，2022.8.11 2.《9问场外期权——场外期权的 发展与现状》，2022.8.9 3.《制造业单项冠军画像与精选— —专精特新系列研究》，2022.8.8 4.《风起青萍之末》，2022.8.7 5.《REITs市场回升，近期项目申报火热》，2022.8.6 投资要点： REITs市场近期热度不减，持续扩容。截止8月5日，首批两只公募保障性租赁住房REITs已完成询价，并将于下周开始发售，两只保租房REITs均询价火热，获资金追捧，其中红土深圳保租房REIT1询价认购倍数为133.03倍，打破已上 市公募REITs历史记录，中金厦门保租房REIT询价认购倍数为108.96倍。华夏北京保租房REIT于8月5日获得证监许可准予募集注册后，于8月12日开始网 下询价。8月12日，南山控股董事会会议议案通过，拟就控股子公司四处物流业标的资产发行公募仓储物流REITs，项目初步估值为19.97亿元。 REITs市场总指数本周下跌，红土创新盐田港仓储物流REIT（-1.62%）领跌。REITs总指数下跌（-0.44%）收于127.97点，经营权REITs指数上涨（0.01%）收于116.6点，产权REITs指数下跌（-0.9%）收于139.34点。本周平均涨幅为 -0.29%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（-1.62%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅27.87%，其中，建信中关村产业园REIT（48.11%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（44.95%）和博时招商蛇口产业园REIT（42.43%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度下降。本周14只公募REITs平均换手率0.79%，成交金额平均值1.8亿元，成交量0.28亿份；上周平均换手率0.81%，成交金额平均值 1.91亿元，成交量0.32亿份。14只公募REITs周度成交金额为8.98亿元，成交量为1.38亿份，较此前一周环比变化（-6.11%）和（-12.48%），对应上市以来历史分位水平分别为44.83%、32.76%；周度换手率为0.96%，对应上市以来历史分位水平为29.31%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 3.92亿元，较此前一周环比上涨（10.54%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流和能源基础设施REITs本周成交金额分别为0.82、1.67、3.92、1.27和1.3亿元，前四类较此前一周分别环比-31.91%、-22.89%、10.54%和- 14.24%，区间日均换手率分别为0.75%、0.51%、0.94%、0.28%和1.88%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流和能源基础设施类公募REITs累计成交金额分别达182.86、88.96、175.45、125.58和9.321亿元，累计成交量分别为48.76、12.39、16.6、30.91和1.27亿份。 本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.08.12，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.5/ABS估值10.2)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值12.36/ABS 估值14.86）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.近期REITs市场持续扩容，热度不减4 1.1.首批两只保租房REITs完成询价，询价认购火热4 1.2.第三只保租房REITs下周开始询价，进度加快4 1.3.南山控股子公司拟发行公募仓储物流REITs4 2.公募REITs指数本周回调，成交活跃度下降5 2.1.REITs市场本周回调5 2.2.本周REITs成交活跃度下降6 2.3.生态环保与能源基础设施REITs估值较高9 3.风险提示10 图表目录 图1：标的价值评估情况5 图2：标的项目物业情况5 图3：REITs市场本周上涨6 图4：相对发行价涨幅，建信中关村产业园REIT（48.11%）、红土创新盐田港仓储物流 REIT（44.95%）6 图5：本周REITs成交活跃度下降7 图6：周度成交及换手情况8 图7：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）9 图8：本周交通基础设施达成最大成交金额达3.92亿元，较此前一周环比上涨10.54%9 图9：公募REITs估值对比10 1.近期REITs市场持续扩容，热度不减 1.1.首批两只保租房REITs完成询价，询价认购火热 截止8月5日，首批两只公募保障性租赁住房REITs已完成询价，并将于下周开始发售，两只保租房REITs均询价火热，获资金追捧。根据基金份额发售公告，1）红土深圳保租房REIT参与询价的投资者为83家，配售对象为252个， 报价区间为2.340元/份-2.610元/份，拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，询价认购倍数打破已发行公募REITs最高纪录，此前最高询价认购倍数为鹏华深圳能源REIT的109.15倍，基金管理人、财务顾问最终确定发售价格为2.484元/份。2）中金厦门保租房REIT参与询价的投资者为69家，配售对象为220个，报价区间为2.485元/份-2.695元/份，拟认购份额数量总和为1,431,190万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍，基金管理 人、财务顾问最终确定发售价格为2.600元/份。 下周两只保租房REITs将开始基金份额发售。1）红土深圳保租房REIT将于8月16日开始面对网下及公众投资者开展份额募集，基金份额总额为5亿份。初始战略配售基金份额数量为3亿份；网下发售的初始基金份额数量为1.40亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.60亿份，占发售份额总数的比 例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。2）中金厦门保租房REIT将于8月16日-8月17日进行网下认购和缴款，基金份额总额为 5亿份，战略配售初始发售份额为3.12亿份，为本次基金份额发售总量的62.47%，网下初始发售份额为1.31亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%，公众初始发售份额为0.56亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售 份额的30%。 1.2.第三只保租房REITs下周开始询价，进度加快 第三只保租房REITs华夏北京保租房REIT于8月5日获得证监许可准予募集注册后，于8月12日开始网下询价，询价进度打破已上市公募REITs记录，基金份额总额为5亿份，初始战略配售基金份额数量为3亿份，其中原始权益人 或其同一控制下的关联方拟认购数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为35%； 其他战略投资者拟认购数量为1.25亿份，占发售份额总数的比例为25%，网下发售的初始基金份额数量为1.40亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.60亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。 1.3.南山控股子公司拟发行公募仓储物流REITs 8月12日，南山控股通过《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》，控股子公司宝湾物流拟以天津宝湾持有的天津宝湾物流园、廊坊宝湾持有的廊坊宝湾物流园、南京宝湾持有的南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物持有的 嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目发行公开募集基础设施公募物流仓储 REITs。 基金架构方面，基金名称拟为华泰紫金-宝湾物流仓储基础设施证券投资基金，基金管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，基金规模方面基础设施项目初步估值为19.97亿元，募集资金规模需根据最终入池基础设施项目范围及最终 发行结果而定。 图1：标的价值评估情况 项目 账面值 评估值 评估增减值 增减率 宝津物流 18,568.24 32,002.03 13,433.78 72.35% 廊桦物流 12,752.62 46,499.66 33,747.04 264.63% 宝昆物流 15,470.28 33,676.79 18,206.51 117.69% 宝禾物流 10,750.72 14,220.46 3,469.74 32.27% 资料来源：南山控股公司公告，德邦研究所；各类价值单位为万元人民币 项目 位置 建筑 土地使用权面积建筑面积 （万平方米）（万平方米） 图2：标的项目物业情况 天津宝湾物流园天津市滨海新区16幢仓库 廊坊宝湾物流园 廊坊市开发区 10幢仓库 1幢配套综合楼 17.36 9.16 1幢配套综合楼 32.0515.83 南京空港宝湾物流园南京市江宁区 7幢仓库 嘉兴宝湾物流园 嘉兴市秀洲区 5幢仓库 1幢配套综合楼其他配套设施 10.38 5.99 1幢配套综合楼其他配套设施 19.1910.49 资料来源：南山控股公司公告，德邦研究所 2.公募REITs总指数本周回调，成交活跃度下降 2.1.REITs市场总指数本周回调，经营权REITs指数上涨 REITs市场总指数本周回调，结构分化；红土创新盐田港仓储物流REIT（-1.62%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为 100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.8.8-2022.8.12）REITs指数分化，其中REITs总指数下跌（-0.44%）收于127.97点，经营权REITs指数上涨（0.01%）收于116.6点，产权REITs指数下跌（-0.9%）收于139.34点。本周平均涨幅为-0.29%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（-1.62%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅27.87%，其中，建信中关村产业园REIT（48.11%）、 红土创新盐田港仓储物流REIT（44.95%）和博时招商蛇口产业园REIT（42.43%）较发行时价格涨幅位列前三。 图3：REITs市场总指数本周回调，结构分化 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 图4：相对发行价涨幅，建信中关村产业园REIT（48.11%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（44.95%） 代码 名称 交易日期 收盘价(元) 周涨跌幅 10日涨跌幅 20日涨跌幅 60日涨跌幅 相对发行价涨跌幅（%） 上周相对发行价涨跌幅（%） 环比变动 （%） 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 2022-08-12 3.226 -0.89% -0.71% 1.00% 7.39% 42.43 43.71 -1.28 180201.SZ 平安广州交投广河高速公路REIT 2022-08-12 12.355 -0.32% -1.16% -1.55% -1.78% 0.37 0.69 -0.32 180202.SZ 华夏越秀高速公路REIT 2022-08-12 8.3