周观REITs2022年9月第2周：REITs总指数上涨，项目招标、发行进展加快

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年09月11日 REITs周报 REITs总指数上涨，项目招标、发行进展加快 周观REITs2022年9月第2周 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 相关研究 1.《出口的启示》，2022.9.6 2.《情绪虽见底，增量难突破 （2022.8.22-2022.9.4》，2022.9.6 3《.小巨人Q2业绩承压，行业走向分化——深挖财报之专精特新2022Q2业绩分析与成分更新》， 2022.9.3 4.《9月，正式进入一波三折》， 2022.9.4 5《.REITs总指数上涨，政策支持力度两端加大》，2022.9.3 投资要点： REITs上市发行、前期招标均加快。公募REITs发行进展加快，截至2022年9月 10日，已有20只基础设施公募REITs通过沪深交易所审核，其中7只为园区基 础设施REITs，3只新过审的产业园REITs项目均在通过审核两周内完成询价。多只项目启动招标、加快发行前期准备。近期多只基础设施REITs项目就公募基金管理人、资产支持专项计划管理人等启动招标，为项目未来申报、审批做好前期准备，新项目底层资产类型得到扩充。 REITs总指数本周上涨，经营权REITs指数下跌。其中REITs指数上涨（1.28%）收于133.42点，经营权REITs指数下跌（-0.29%）收于119.82点，产权REITs 指数上涨（2.38%）收于142.94点。本周平均涨幅为0.91%，其中，中金普洛斯仓储物流REIT（4.86%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅33.42%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（54.01%）、华安张江光大园REIT（50.8%）和建信中关村产业园REIT（50.1%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度下降。本周REITs成交活跃度下降。本周17只公募REITs平均换手率1%，成交金额平均值2.62亿元，成交量0.46亿份；上周平均换手率1.56%，成交金额平均值3.99亿元，成交量0.84亿份。14只公募REITs周度成 交金额为13.12亿元，成交量为2.3亿份，较此前一周环比变化（-34.21%）和（-45.02%），对应上市以来历史分位水平分别为75.81%、74.19%；周度换手率为 1.09%，对应上市以来历史分位水平为37.10%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额4.26亿元，较此前一周环比下降（-15.50%）， 生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.21、2.52、4.26、2.1、1.32和1.7亿元，前五类较此前一周分别环比-7.94%、-13.09%、-15.50%、7.29%和-2.28%，全部六类区间日均换手率分别为1.05%、0.76%、1.08%、0.45%、1.79%和1.72%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达194.42、94.81、195.78、133.11、14.696和9.065亿元，累计成交量分别为51.42、13.43、18.65、32.5、1.94和 2.68亿份。 本周能源基础设施与生态环保REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.09.09，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.58/ABS估值10.37)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值 12.48/ABS估值15.06）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.近期公募REITs项目发展进程：发行、招标加快4 1.1.公募REITs发行加快：3只产业园REITs即将完成询价4 1.2.公募REITs前期推进加快：多只项目启动招标4 2.公募REITs总指数本周上涨，市场结构分化，成交活跃度下降5 2.1.REITs总指数本周上涨，经营权REITs指数下跌5 2.2.本周REITs成交活跃度下降6 2.3.能源基础设施与生态环保REITs估值较高9 3.风险提示10 图表目录 图1：公募REITs发行进展加快4 图2：多只基础设施公募REITs项目启动招标5 图3：REITs市场总指数本周上涨5 图3：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（54.01%）、华安张江光大园REIT（50.8%）6 图5：本周REITs成交活跃度下降6 图6：周度成交及换手情况8 图7：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）9 图8：本周交通基础设施达成最大成交金额达4.26亿元，较此前一周环比下降(-15.50%).9图9：公募REITs估值对比9 1.近期公募REITs项目发展进程：发行、招标加快 1.1.公募REITs发行加快：3只产业园REITs即将完成询价 公募REITs发行进展加快。华夏合肥高新产业REIT、国泰君安临港创新REIT、国泰君安东久新经济REIT的项目状态分别于8月26日、8月30日、9月1日 转为已通过，截至2022年9月10日，已有20只基础设施公募REITs通过沪深 交易所审核，其中7只为园区基础设施REITs，数量最多，REITs总数相较首批9只REITs增加11只。3只产业园REITs项目均在通过审核两周内完成询价，华夏合肥、临港创新、东久新经济发行规模分别为为7、2、5亿元，询价区间分别为1.980-2.280、3.614-4.343、2.724-3.137元/份。 图1：公募REITs发行进展加快 证券简称 资产类型 询价区间下限（元/份） 询价区间上限（元/份） 询价时间 募集份额(万份) 战略配售认购份额 (万份) 网下发售份额(万份) 公众配售份额(万份) 中航首钢生物质REIT 生态环保 12.500 14.000 2021-05-24 10,000 6,000 2,800 1,200 东吴苏州工业园区REIT 园区基础设施 3.558 4.094 2021-05-24 90,000 54,000 27,000 9,000 华安张江光大REIT 园区基础设施 2.780 3.200 2021-05-24 50,000 27,665 15,635 6,700 博时招商蛇口REIT 园区基础设施 2.100 2.420 2021-05-24 90,000 58,500 22,050 9,450 富国首创水务REIT 生态环保 3.491 4.015 2021-05-24 50,000 38,000 8,400 3,600 浙商证券沪杭甬REIT 交通基础设施 8.270 9.511 2021-05-24 50,000 37,148 10,924 1,928 中金普洛斯REIT 仓储物流 3.700 4.260 2021-05-24 150,000 108,000 29,400 12,600 平安广州交投广河REIT 交通基础设施 12.471 13.257 2021-05-24 70,000 55,281 10,303 4,416 红土创新盐田港REIT 仓储物流 2.163 2.381 2021-05-24 80,000 48,000 22,400 9,600 华夏越秀高速REIT 交通基础设施 6.512 7.499 2021-11-19 30,000 21,000 6,300 2,700 建信中关村REIT 园区基础设施 2.851 3.350 2021-11-19 90,000 63,081 18,843 8,076 华夏中国交建高速REIT 交通基础设施 8.467 10.067 2022-03-29 100,000 75,000 17,500 7,500 国金中国铁建高速REIT 交通基础设施 9.133 10.516 2022-06-15 50,000 37,500 8,750 3,750 鹏华深圳能源REIT 能源基础设施 5.331 6.139 2022-06-27 60,000 42,000 12,600 5,400 中金厦门安居REIT 保障性租赁住房 2.438 2.695 2022-08-05 50,000 31,235 13,136 5,630 红土创新深圳安居REIT 保障性租赁住房 2.270 2.610 2022-08-05 50,000 30,000 14,000 6,000 华夏北京保障房REIT 保障性租赁住房 2.279 2.643 2022-08-12 50,000 30,000 14,000 6,000 华夏合肥高新产园REIT 园区基础设施 1.980 2.280 2022-09-09 70,000 45,500 17,150 7,350 国泰君安临港创新REIT 园区基础设施 3.614 4.343 2022-09-13 20,000 11,000 6,300 2,700 国泰君安东久新经济REIT 园区基础设施 2.724 3.137 2022-09-15 50,000 32,500 12,250 5,250 资料来源：Wind，德邦研究所注：截至2022.09.10 1.2.公募REITs前期推进加快：多只项目启动招标 多只项目启动招标、加快发行前期准备。近期多只基础设施REITs项目就公募基金管理人、资产支持专项计划管理人等启动招标，为项目未来申报、审批做好前期准备。其中沧州黄骅港基础设施REITs项目为首只以港口为底层资产的公 募REITs，项目有利于推进港口重大基础设施建设；中国大唐集团有限公司基础设施公募REITs项目为第二只以清洁能源为基础资产的公募REITs；泰州华信药业医药高新基础设施REITs项目为首只以生物医药产业园为底层资产的公募REITs。底层资产的大幅扩充给投资人提供更多选择、在资产配置中进一步分散风险，也大力拉动基础设施补短板重点工程建设。 图2：多只基础设施公募REITs项目启动招标 项目名称资产类型招标截至日期项目概况 青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目 保障性租赁住房2022/9/7 ·项目招标人为青岛公共住房建设投资有限公司，由青岛地铁集团有限公司100%持股，是青岛唯一的市级危旧房改造融资平台和省级租赁住房国有重点企业，具有房地产开发企业一级资质。 ·截至2022年8月30日，公司总资产520亿元。 中国大唐集团有限公司基础设施公 募REITs项目能源基础设施 2022/9/26·底层资产为清洁能源资产（含水电、风电、光伏等），资产规模30亿元以内，融资规模20亿元以内。 沧州黄骅港基础设施REITs项目物流仓储2022/9/8 ·项目发售规模：约40亿元。产品期限：基于航道经营权的期 限，暂定39年。 ·沧州港务集团有限公司为黄骅综合大港建设主体。 ·项目发行规模不超过15亿元。 厦门火炬高新区产业园基础设施REITs项目 泰州华信药业医药高新基础设施 园区基础设施2022/9/27 ·厦门国家火炬高新区实施"一区多园"跨岛发展战略，建成了包括火炬园、厦门软件园（一二、三期）、厦门创新创业园、同翔高新城、火炬（翔安）产业区等多园区产业发展大平台。 ·目标资产：中试标准厂房三期和中试标准厂房四期，总投资 REITs项目园区基础设施2022/8/27 珠海交通集团有限公司基础设施公交通基础设施2022/9/23募REITs项目 14.72亿元，近三年（2019-2021年）租金收入分别为0.6亿元、 0.56、0.77亿元，截至目前银行贷款余