周观REITs2022年8月第4周：REITs总指数回调，多地推动政策试点

证券研究报告|策略周报 2022年08月27日 REITs周报 REITs总指数回调，多地推动政策试点 周观REITs2022年8月第4周 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 相关研究 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 投资要点： REITs试点热度持续上行，多地发布支持政策或行动方案，推动公募REITs各方面试点及常态化发行。重庆提出开展公募基础设施REITs在保租房项目上的试点，助力建立租购并举的住房制度；海南提出开展公募基础设施REITs在绿色低碳领 域的试点，推进碳达峰碳中和发展及全省生态文明建设整体布局；辽宁将公募基础设施REITs作为盘活存量资产的重要抓手，完成降杠杆、防风险、扩投资的发展目标；深圳证监会指导深圳市投资基金同业公会召开REITs座谈会，就未来REITs发展提出意见，鼓励推动解决行业发展面临的普遍性问题、表示将把REITs专业委员会打造为专业交流平台。 REITs总指数本周下跌，经营权REITs指数上涨。其中REITs指数下跌（-0.22%）收于131.58点，经营权REITs指数上涨（0.13%）收于119.32点，产权REITs指数下跌（-0.57%）收于143.83点。本周平均涨幅为-0.13%，其中，建信中关村 产业园REIT（-1.64%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅31.58%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（51.93%）、建信中关村产业园REIT（49.78%）和华安张江光大园REIT（47.01%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度上升。本周14只公募REITs平均换手率1.14%，成交金额平均值2.75亿元，成交量0.44亿份；上周平均换手率1.12%，成交金额平均 值2.58亿元，成交量0.4亿份。14只公募REITs周度成交金额为13.75亿元，成交量为2.2亿份，较此前一周环比变化（6.49%）和（9.12%），对应上市以来历史分位水平分别为80.00%、71.67%；周度换手率为1.06%，对应上市以来历史分位水平为36.67%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 5.25亿元，较此前一周环比下降（-9.30%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流和能源基础设施REITs本周成交金额分别为1.78、3.18、5.25、2.01和1.53亿元，前四类较此前一周分别环比15.65%、7.62%、-9.30%和37.10%，区间日均换手率分别为1.56%、0.95%、1.41%、0.48%和2.1%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流和能源基础设施类公募REITs累计成交金额分别达188.99、92.28、186.48、129.05和12.022亿元，累计成交量分别为50.19、12.97、17.71、31.66和1.61亿份。 本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.08.26，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.53/ABS估值10.3)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值 12.44/ABS估值14.98）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.多地发布支持政策，助力公募基础设施REITs试点4 2.公募REITs总指数本周下跌，市场结构分化，成交活跃度上升4 2.1.REITs总指数本周下跌，经营权REITs指数上涨5 2.2.本周REITs成交活跃度上升6 2.3.生态环保与能源基础设施REITs估值较高8 3.风险提示9 图表目录 图1：多地发布支持政策，推动公募REITs各方面试点及常态化发行4 图2：REITs市场总指数本周下跌5 图3：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（51.93%）、建信中关村产业园REIT（49.78%）5 图4：本周REITs成交活跃度上升6 图5：周度成交及换手情况7 图6：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）8 图7：本周交通基础设施达成最大成交金额达5.25亿元，较此前一周环比下降(-9.30%)8图8：公募REITs估值对比8 1.多地发布支持政策，助力公募基础设施REITs试点 REITs试点热度持续上行，多地发布支持政策或行动方案，推动公募REITs各方面试点及常态化发行。其中，重庆提出开展公募基础设施REITs在保租房项目上的试点，助力建立租购并举的住房制度；海南提出开展公募基础设施REITs 在绿色低碳领域的试点，推进碳达峰碳中和发展及全省生态文明建设整体布局；辽宁将公募基础设施REITs作为盘活存量资产的重要抓手，完成降杠杆、防风险、扩投资的发展目标；深圳证监会指导深圳市投资基金同业公会召开REITs座谈会，就未来REITs发展提出意见，鼓励推动解决行业发展面临的普遍性问题、表示将把REITs专业委员会打造为专业交流平台。 图1：多地发布支持政策，推动公募REITs各方面试点及常态化发行 地区 时间 政策及方案 主要内容 重庆市人民政府办公厅重庆2022/1/30关于加快发展保障性租 赁住房的实施意见渝 府办发〔2022〕21号 海南省人民政府关于印海南2022/8/9发海南省碳达峰实施方 案的通知（琼府〔2022 〕27号） 辽宁省人民政府办公厅关于印发辽宁省推进重 辽宁2022/8/15点领域盘活存量资产扩 大有效投资实施方案的 通知辽政办发〔2022 〕37号 深圳证监局指导深圳市深圳2022/8/23投资基金同业公会召开 深圳辖区基础设施 REITs座谈会 ·推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力解决新市民、青年人住房困难问题，坚持“谁投资、谁所有”，充分发挥市场机制作用，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，积极引导市场主体参与投资建设。支持国有企业、专业化规模化租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。 ·金融支持上，建立健全与金融机构的对接机制，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债券融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为 信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。开展保障性租赁住房基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点，鼓励银行、资产管理公司、政府产业基金、企业年金参与我市租赁住房基础设施REITs产品的战略配售和投资。 ·将碳达峰碳中和纳入全省生态文明建设整体布局。科学规划部署重点任务，推动重点领域低碳转型发展。坚持政府和市场“双轮驱动”，加快构建有利于创新 绿色高质量发展的体制机制。在生产领域，推进资源全面节约、集约、循环利用，持续推进产业转型升级、降低资源消耗;在消费领域，倡导简约适度、绿色低碳的生活方式，推动生态环境增值、民生福祉优化。 ·推动落实支持政策上，鼓励探索绿色低碳领域发行基础设施不动产投资信托基金(REITs)，积极盘活存量资产。积极开展绿色项目债券融资，重点支持节能 环保、清洁生产、可再生能源、生态环境、基础设施绿色升级和绿色服务等绿色产业中符合条件的企业发行绿色债券。 ·充分发挥政府引导作用，优化政策供给和制度设计，打通政策堵点，营造良好环境。充分发挥市场配置资源的决定性作用，鼓励各类市场主体平等参与盘活存量资产，进一步降杠杆、防风险、扩投资。聚焦交通运输、农林水利等10个重点领域，分领域制定政策、建立项目台账，明确盘活标准、方式和目标。 ·主要盘活方式上，推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。抓住REITs发行上市以及建立多层次基础设施REITs市场的政策机遇，优化资 产确权、股权流转、资产审查等流程，提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件企业积极开展基础设施REITs发行前期工作。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。 深圳证监局在座谈会上提出三点意见：一是支持REITs业务发展。鼓励辖区基金 公司结合自身业务规划、人员配备、内控机制等情况开展REITs业务，将认真研 究行业机构反映的问题困难及意见建议，并以适当形式向相关部门反映，推动解决行业发展面临的普遍性问题。二是切实履职尽责。辖区基金公司在展业过程中，要恪尽职守，忠实勤勉履职，确保执业质量。三是搭建交流平台。将在参考 参会机构意见建议基础上，进一步探讨REITs专业委员会的定位和后续工作方 向，力求将REITs专业委员会打造为交流业务经验、代表行业发声、促进行业发展的平台。 资料来源：各地人民政府官网，财经网，德邦研究所 2.公募REITs总指数本周下跌，市场结构分化，成交活跃 度上升 2.1.REITs总指数本周下跌，经营权REITs指数上涨 REITs总指数本周下跌，建信中关村产业园REIT（-1.64%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市 场的整体情况。本周（2022.8.22-2022.8.26）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-0.22%）收于131.58点，经营权REITs指数上涨（0.13%）收于119.32点，产权REITs指数下跌（-0.57%）收于143.83点。本周平均涨幅为-0.13%，其中，建信中关村产业园REIT（-1.64%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅31.58%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（51.93%）、建信中关村产业园REIT（49.78%）和华安张江光大园REIT（47.01%）较发行时价格涨幅位列前三。 图2：REITs市场总指数本周下跌 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 图3：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（51.93%）、建信中关村产业园REIT（49.78%） 代码名称 180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT 180201.SZ平安广州交投广河高速公路REIT 180202.SZ华夏越秀高速公路REIT 180301.SZ红土创新盐田港仓储物流REIT 180401.SZ鹏华深圳能源清洁能源REIT 180801.SZ中航首钢生物质REIT 508000.SH华安张江光大园REIT 508001.SH浙商证券沪杭甬高速REIT 508006.SH富国首创水务REIT 508008.SH国金中国铁建高速REIT 508018.SH华夏中交高速公路REIT 508027.SH东吴苏州工业园区产业园REIT 508056.SH中金普洛斯仓储物流REIT 508099.SH建信中关村产业园REIT 交易日期 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 2022-08-26 收盘价(元)周涨跌幅10日涨跌幅20日涨跌幅60日涨跌幅相对发行价涨跌上周相对发行价 3.300 12.439 8.719 3.437 8.245 17.210 4.306 9.284