周观REITs2022年12月第4周：23年REITs总发行规模或将超2000亿元，京东布局公募REITs

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2023年01月01日 REITs周报 23年REITs总发行规模或将超2000 亿元，京东布局公募REITs 周观REITs2022年12月第4周 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1《.扩内需，传媒互联网蕴藏机会》， 2022.12.29 2.《大疫不过三》，2022.12.29 3.《德邦证券1月金股》， 2022.12.29 4.《休养生息——中观全行业景气跟踪2022年第12期-》，2022.12.28 5.《存量博弈此消彼长——微观流动性跟踪(2022.12.12-2022.12.25)》，2022.12.27 投资要点： 2023年REITs总发行规模或将超2000亿元，京东布局仓储物流公募REITs。2023年基础设施REITs将进入快速发展期，制度规则将更完善，资产类型更丰富，市场运行更稳健，到2023年年底，基础设施REITs或将超过60只，总发行 规模或将超过2000亿元。京东布局仓储物流公募REITs，公募REITs作为直接融资工具，可为京东集团盘活存量资产、加大股权融资比重、促进资金良性循环，嘉实京东仓储物流REIT已完成询价，获126倍拟认购，即将发售上市。近期3只公募REITs获受理，包括2只能源基础设施REITs中信建投国家电投REIT和中航京能光伏REIT，以及1只仓储物流REITs中金湖北科投光谷REIT。 本周REITs市场总指数下跌，经营权指数上涨。其中REITs指数下跌（-2.15%）收于117.88点，经营权REITs指数上涨（0.3%）收于108.63点，产权REITs指 数下跌（-4.12%）收于123.43点。本周平均涨幅为-1.44%，其中，红土深圳安居REIT（-6.56%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅17.88%，其中，中金普洛斯仓储物流REIT（44.03%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.45%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（36.46%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度上升。本周24只公募REITs平均换手率0.95%，成交金额平均值3.28亿元，成交量0.75亿份；上周平均换手率0.84%，成交金额平均值2.69亿元，成交量0.55亿份。24只公募REITs周度成交金额为16.38亿元， 成交量为3.75亿份，较此前一周环比变化（21.65%）和（36.29%），对应上市以来历史分位水平分别为81.82%、92.21%；周度换手率为0.96%，对应上市以来历史分位水平为24.68%。 本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额 7.27亿元，较此前一周环比上涨（47.01%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 0.91、7.27、3.74、2.3、0.61和1.55亿元，较此前一周分别环比2.19%、47.01%、 -19.97%、122.37%、92.29%和-3.41%，区间日均换手率分别为0.9%、1.43%、0.68%、0.46%、0.84%和1.4%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达276.58、109.56、282.98、158.23、27.182和27.086亿元，累计成交量分别为72.27、15.99、28.02、37.96、3.47和8.47亿份。 本周能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.30，华夏中国交建高速公路REIT （REITs估值8.38/ABS估值10.28)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs 估值11.9/ABS估值14.86）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.2023年REITs总发行规模或将超2000亿元，京东布局仓储物流公募REITs4 1.1.2023年基础设施REITs将快速发展，总发行规模或将超过2000亿元4 1.2.京东布局仓储物流公募REITs，嘉实京东仓储物流REIT获126倍询价拟认购.4 1.3.近期3只公募REITs获受理，包括2只能源基础设施REITs5 2.公募REITs市场总指数回调，成交活跃度上升5 2.1.本周REITs市场总指数回调5 2.2.REITs成交活跃度上升6 2.3.能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高9 3.风险提示10 图表目录 图1：嘉实京东仓储物流REIT已完成询价4 图2：本周REITs市场总指数回调6 图3：相对发行价涨幅，中金普洛斯仓储物流REIT（44.03%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.45%）6 图4：本周REITs成交活跃度上升7 图5：周度成交及换手情况8 图6：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）9 图7：本周园区基础设施达成最大成交金额达7.27亿元，较此前一周环比上涨47.01%9 图8：公募REITs估值对比10 1.2023年REITs总发行规模或将超2000亿元，京东布局仓储物流公募REITs 1.1.2023年基础设施REITs将快速发展，总发行规模或将超过2000亿元 2023年基础设施REITs将进入快速发展期，总发行规模或将超过2000亿元。第七届“中国PPP论坛”上，国家发展改革委投资司副司长韩志峰发表对未来REITs快速发展的展望：基础设施REITs会进入快速发展期，制度规则将更完善，资产类 型更丰富，市场运行更稳健；规模方面，到2023年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模能够超过2000亿元；涉及领域方面，基础设施投融资至少包括六大重点领域，分别是低碳减排、新型基础设施、重点民生保障、重大区域发展战略、基础设施补短板和城市更新。 1.2.京东布局仓储物流公募REITs，嘉实京东仓储物流REIT获126倍询价拟认购 京东布局仓储物流公募REITs，盘活存量资产。嘉实京东仓储物流REIT原始权益人为京东世纪贸易，原始权益人控股股东和实际控制人为京东集团。嘉实京东 仓储物流REIT底层资产包括位于重庆、武汉、廊坊的3处项目：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园，3处项目合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元，截至2022年6月30日出租率均为100%。公募REITs作为直接融资工具，可为京东集团盘活存量资产、加大股权融资比重、促进资金良性循环。 嘉实京东仓储物流REIT已完成询价，获126倍拟认购，即将发售上市。嘉实京东仓储物流REIT于2022年12月30日完成询价，将于2023年1月5日至6日完成发售。此次询价拟认购基金份额总量为132.3亿份，为网下初始发售份额数量的126倍，报价中位数为3.715元/份，报价加权平均数为3.6261元/份，基金 管理人根据询价结果，确定认购价格为3.514元/份，低于报价中位数及加权中位数，为二级市场溢价提供安全垫。 图1：嘉实京东仓储物流REIT已完成询价 证券简称 资产类型 询价区间询价区间 下限（元上限（元询价时间 募集份额战略配售网下发售公众配售 (万份) 认购份额份额(万份额(万 中航首钢生物质REIT 生态环保 /份） 12.500 /份） 14.000 2021-05-24 10,000 (万份) 6,000 份) 2,800 份) 1,200 东吴苏州工业园区REIT 园区基础设施 3.558 4.094 2021-05-24 90,000 54,000 27,000 9,000 华安张江光大REIT 园区基础设施 2.780 3.200 2021-05-24 50,000 27,665 15,635 6,700 博时招商蛇口REIT 园区基础设施 2.100 2.420 2021-05-24 90,000 58,500 22,050 9,450 富国首创水务REIT 生态环保 3.491 4.015 2021-05-24 50,000 38,000 8,400 3,600 浙商证券沪杭甬REIT 交通基础设施 8.270 9.511 2021-05-24 50,000 37,148 10,924 1,928 中金普洛斯REIT 仓储物流 3.700 4.260 2021-05-24 150,000 108,000 29,400 12,600 平安广州交投广河REIT 交通基础设施 12.471 13.257 2021-05-24 70,000 55,281 10,303 4,416 红土创新盐田港REIT 仓储物流 2.163 2.381 2021-05-24 80,000 48,000 22,400 9,600 华夏越秀高速REIT 交通基础设施 6.512 7.499 2021-11-19 30,000 21,000 6,300 2,700 建信中关村REIT 园区基础设施 2.851 3.350 2021-11-19 90,000 63,081 18,843 8,076 华夏中国交建高速REIT 交通基础设施 8.467 10.067 2022-03-29 100,000 75,000 17,500 7,500 国金中国铁建高速REIT 交通基础设施 9.133 10.516 2022-06-15 50,000 37,500 8,750 3,750 鹏华深圳能源REIT 能源基础设施 5.331 6.139 2022-06-27 60,000 42,000 12,600 5,400 中金厦门安居REIT 保障性租赁住房 2.438 2.695 2022-08-05 50,000 31,235 13,136 5,630 红土创新深圳安居REIT 保障性租赁住房 2.270 2.610 2022-08-05 50,000 30,000 14,000 6,000 华夏北京保障房REIT 保障性租赁住房 2.279 2.643 2022-08-12 50,000 30,000 14,000 6,000 华夏合肥高新产园REIT 园区基础设施 1.980 2.280 2022-09-09 70,000 45,500 17,150 7,350 国泰君安临港创新REIT 园区基础设施 3.614 4.343 2022-09-13 20,000 11,000 6,300 2,700 国泰君安东久REIT 园区基础设施 2.724 3.137 2022-09-15 50,000 32,500 12,250 5,250 华泰江苏交控REIT 交通基础设施 7.056 8.125 2022-10-20 40,000 30,000 7,000 3,000 中金安徽交控REIT 交通基础设施 10.188 11.716 2022-10-28 100,000 80,000 14,000 6,000 华夏华润有巢REIT 保障性租赁住房 2.200 2.552 2022-11-09 50,000 30,000 14,000 6,000 华夏和达高科REIT 园区基础设施 2.526 2.930 2022-12-07 50,000 31,500 12,950 5,550 嘉实京东仓储REIT 仓储物流 3.243 3.735 2022-12-30 50,000 35,000 10,500 4,500