周观REITs2022年9月第4周：REITs一二级表现活跃，指数上涨持续扩容

证券分析师 证券研究报告|策略周报 2022年09月24日 REITs周报 REITs一二级表现活跃，指数上涨持续扩容 周观REITs2022年9月第4周 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《中国台湾产业与大陆贸易——中国台湾地区经贸研究-》，2022.9.22 2.《PE+REITs：光大嘉宝REITs专题系列研究-》，2022.9.20 3.《大陆惠台政策演变——中国台湾地区经贸研究》，2022.9.20 4.《猫冬》，2022.9.18 5.《REITs市场回调，3只产业园REITs周观REITs2022年9月第3周-》，2022.9.17 投资要点： 近期REITs一级市场活跃：持续扩容、发售火热、政策支持。REITs项目申报热度不减，市场持续扩容，REITs总数有望增至24只。传统房企开始涉水公募REITs，华润置地或成为首个打包资产参与公募REITs发行的住宅开发类房企。REITs底 层资产范围扩大，纳入医药产业园。3只REIT收到反馈意见要求披露运营、估值等详细信息。3只产业园REITs已完成发售，认购热情高涨，华夏合肥高新REIT打破历史记录，网下获配率（0.64%）和公众获配率（0.23%）均为公募REITs中最低值。REITs省级层面开展政策布局，长三角两省一市将推动示范区基础设施REITs联动发展，探索建立“长三角REITs培育中心”。 本周REITs指数上涨。其中REITs指数上涨（0.29%）收于132.56点，经营权 REITs指数上涨（0.05%）收于119.1点，产权REITs指数上涨（0.46%）收于 141.99点。本周平均涨幅为0.20%，其中，中金普洛斯仓储物流REIT（1.99%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅32.56%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT （51.93%）、华安张江光大园REIT（51%）和建信中关村产业园REIT（48.77%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度上升。本周17只公募REITs平均换手率0.98%，成交金额平均值2.47亿元，成交量0.41亿份；上周平均换手率0.97%，成交金额平均值2.51亿元，成交量0.43亿份。17只公募REITs周度成交金额为12.33亿元， 成交量为2.03亿份，较此前一周环比变化（22.69%）和（16.83%），对应上市以来历史分位水平分别为70.31%、62.50%；周度换手率为1.2%，对应上市以来历史分位水平为43.75%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 4.65亿元，较此前一周环比上涨（30.10%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 1.27、2.61、4.65、1.34、1.35和1.1亿元，较此前一周分别环比-2.75%、29.73%、 30.10%、17.52%、66.68%和21.51%，区间日均换手率分别为1.13%、0.8%、 1.08%、0.26%、1.85%和1.12%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达199.04、97.39、204.01、135.59、16.854和11.37亿元，累计成交量分别为52.45、13.89、19.48、33、2.2和3.36亿份。 本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.09.23，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.5/ABS估值10.41)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值 12.46/ABS估值15.09）估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.近期REITs一级市场活跃：持续扩容、发售火热、政策支持4 1.1.REITs持续扩容：权益人涉及传统房企、底层资产范围纳入医药产业园4 1.2.3只产业园REITs发售火热：华夏合肥高新REIT打破历史记录5 1.3.REITs省级层面政策布局：长三角将探索建立REITs培育中心5 2.公募REITs市场本周上涨，成交活跃度上升6 2.1.REITs市场本周上涨6 2.2.本周REITs成交活跃度上升7 2.3.生态环保与能源基础设施REITs估值较高9 3.风险提示10 图表目录 图1：REITs发行动态：4只REITs在审核中、3只REITs即将上市4 图2：3只产业园REITs已完成发售，认购热情高涨5 图3：REITs市场本周上涨6 图4：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（51.93%）、华安张江光大园REIT（51%）6 图5：本周REITs成交活跃度上升7 图6：周度成交及换手情况7 图7：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）9 图8：本周交通基础设施达成最大成交金额达4.65亿元，较此前一周环比上涨30.10%9 图9：公募REITs估值对比9 1.近期REITs一级市场活跃：持续扩容、发售火热、政策支持 1.1.REITs持续扩容：权益人涉及传统房企、底层资产范围纳入医药产业园 REITs项目申报热度不减，市场持续扩容。截至2022年9月23日，已有17 只REITs在沪深交易所流通上市、3只REITs已完成资金募集即将上市、4只REITs完成申报正在审批过程中，REITs总数有望增至24只。华夏华润有巢租赁住房REIT已完成申报，中金安徽交控高速公路REIT和华泰紫金江苏交控高速公路REIT已获上交所反馈，华夏和达高科产业园REIT已收到深交所问询。 图1：REITs发行动态：4只REITs在审核中、3只REITs即将上市 名称 资产类型 申报类型 项目状态 更新日期 受理日期 原始权益人 华夏基金华润有巢租赁住房REIT 保障性租赁住房 首发 已申报 2022-09-22 有巢住房租赁(深圳)有限公司 中金安徽交控高速公路REIT 交通基础设施 首发 已反馈 2022-09-20 2022-09-06 安徽省交通控股集团有限公司 华夏和达高科产业园REIT 园区基础设施 首发 已问询 2022-09-20 2022-09-14 杭州和达高科技发展集团有限公司 华泰紫金江苏交控高速公路REIT 交通基础设施 首发 已反馈 2022-09-06 2022-05-06 江苏沿江高速公路有限公司 国泰君安东久新经济产业园REIT 园区基础设施 首发 通过 2022-09-01 2022-08-15 FULLREGALIALIMITED 华夏合肥高新创新产业园REIT 园区基础设施 首发 通过 2022-08-31 2022-07-22 合肥高新股份有限公司 国泰君安临港创新智造产业园REIT 园区基础设施 首发 通过 2022-08-30 2021-10-15 上海临港奉贤经济发展有限公司 资料来源：Wind，德邦研究所 传统房企开始涉水公募REITs。第四只保租房REITs华夏华润有巢租赁住房REIT原始权益人为有巢住房租赁（深圳）有限公司，华润置地作为原始权益人的母公司，或成为首个打包资产参与公募REITs发行的住宅开发类房企。华润有巢 REIT预计募集资金11.2亿元，其中原始权益人有巢深圳将持有34%基金份额。底层项目包括位于上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房，即泗泾项目、位于上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房，即东经济区项目。有巢深圳作为项目顾问将提供营运及管理服务，实现管理能力嫁接。分拆项目进行REITs上市为华润置地提供股权为基础的融资方式，增强其滚动投资能力及可持续营运，也有利于市场化反映项目价值。 REITs底层资产范围扩大，纳入医药产业园。第八只产业园REITs华夏和达高科产业园REIT首次以医药孵化器和加速器产业园作为底层资产发行基金，原始权益人为杭州和达高科技发展集团有限公司。标的项目为和达药谷一期项目和 孵化器项目，均位于杭州市经济技术开发区，和达药谷一期项目入池部分建筑面积84,744.23平方米，土地用途为“工业（标准厂房）”，项目主要出租给生物医药、医疗器械类产业等企业作为研发、生产、办公用房等；孵化器项目建筑面积123,912.74平方米，宗地用途为“科研用地”，项目系经国家科技部认定的国家级科技企业孵化器，目前实际主要用于出租给入孵科技企业作为研发、办公用房等。 3只REIT收到反馈意见要求披露运营、估值等详细信息。深交所要求华夏和达高科产业园REIT基金管理人就两个子项目财务情况、估值模型参数、基金经理胜任能力、管理费用等提供详细说明和分析。上交所对中金安徽交控REIT和 华泰紫金江苏交控REIT出具反馈意见，其中中金安徽交控REIT需充分披露项目沿线服务区未纳入底层资产范围的情况和相关承诺、就估值远高于账面价值的情 况对估值模型参数选取进行充分信息披露、充分论证基金经理专业胜任能力及兼任安排的合理性等。华泰紫金江苏交控REIT需就项目尚未取得建筑用地规划和建筑工程规划许可证，平望服务区未办理土地使用权证，未签署租赁合同等情况充分披露完成相关合规手续的安排、充分说明2020年净亏损0.14亿元的主要原因、就对外股权投资和委托贷款债权的剥离安排进行充分披露等。 1.2.3只产业园REITs发售火热：华夏合肥高新REIT打破历史记录 3只产业园REITs已完成发售，认购热情高涨。3只产业园REIT网下获配率均在1%以下，均值为0.77%，公众获配率均在0.5%以下，均值为0.3%，其中 华夏合肥高新REIT打破历史记录，网下获配率（0.64%）和公众获配率（0.23%）均为公募REITs中最低值。3只REITs均吸引大批资金参与认购，按认购价格计算，华夏合肥高新REIT吸引网下及公众有效资金589.04、694.97亿元，共计1284亿元，临港创新REIT吸引网下及公众有效资金384.23、338.39亿元，共计722.62亿元，东久新经济REIT吸引网下及公众有效资金373.76、472.10亿元，共计845.86亿元。 图2：3只产业园REITs已完成发售，认购热情高涨 简称 基金认购价格 总募集份额 （亿份） 战略配售认购份额（亿份） 战略配售占比 网下发售份额（亿份） 网下有效认购份额（亿份） 网下获配率 公众发售份额（亿份） 公众有效认购份额（亿份） 公众获配率 东吴苏园产业REIT 3.88 9.00 5.40 60.00% 2.7 10.04 25.95% 0.9 7.32 12.30% 平安广州广河REIT 13.02 7.00 5.53 78.97% 1.03 5.53 20.03% 0.44 4.09 10.80% 中金普洛斯REIT 3.89 15.00 10.80 72.00% 2.94 19.67 14.95% 1.26 12.55 10.04% 博时蛇口产园REIT 2.31 9.00 5.85 65.00% 2.21 37.09 5.94% 0.95 39.46 2.39% 富国首创水务REIT 3.70 5.00 3.80 76.00% 0.84 9.03 9.30% 0.36 14.92 2.41% 中航首钢绿能REIT 13.38 1.00 0.60 60.00% 0.28 2.61 10.72% 0.12 6.82 1.76% 红土盐田港REIT 2.30 8.00 4.80 60.00% 2.24 18.98 11.80% 0.96