周观REITs2022年11月第4周：REITs总指数回调，成交活跃度下降

证券研究报告|策略周报 2022年11月26日 REITs周报 REITs总指数回调，成交活跃度下降 周观REITs2022年11月第4周 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 研究助理 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 孙希民 相关研究 邮箱：sunxm3＠tebon.com.cn 投资要点： 本周REITs市场总指数回调。其中REITs指数下跌（-0.53%）收于121.83点，经营权REITs指数下跌（-0.08%）收于108.29点，产权REITs指数上涨（0.23%）收于131.21点。本周平均涨幅为0.74%，其中，华泰江苏交控REIT（3.76%）领 涨。相对发行价来看，平均涨幅21.83%，其中，华安张江光大园REIT（46.43%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（40.7%）和鹏华深圳能源清洁能源REIT（37.38%）较发行时价格涨幅位列前三。 本周REITs成交活跃度下降。本周22只公募REITs平均换手率1.12%，成交金额平均值3亿元，成交量0.52亿份；上周平均换手率1.53%，成交金额平均值 3.79亿元，成交量0.67亿份。22只公募REITs周度成交金额为14.98亿元，成交量为2.62亿份，较此前一周环比变化（-20.99%）和（-22.14%），对应上市以来历史分位水平分别为76.39%、76.39%；周度换手率为0.98%，对应上市以来历史分位水平为26.39%。 本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额 7.19亿元，较此前一周环比下降（-22.50%），生态环保、园区基础设施、交通基 础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为 0.88、4.09、7.19、1.5、0.51和0.8亿元，较此前一周分别环比-9.69%、-25.04%、 -22.50%、-3.76%、-9.44%和-28.39%，区间日均换手率分别为0.85%、1.39%、1.33%、0.37%、0.71%和0.9%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达249.16、105.09、252.78、150.7、24.111和19.626亿元，累计成交量分别为65.11、15.18、24.7、36.3、3.1和5.89亿份。 本周园区基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.25，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.4/ABS估值10.35)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.34/ABS估值14.82） 估值相对较低。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.公募REITs市场总指数回调，成交活跃度下降4 1.1.本周REITs总指数回调4 1.2.REITs成交活跃度下降5 1.3.园区基础设施REITs估值较高7 2.风险提示8 图表目录 图1：本周REITs总指数回调4 图2：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（46.43%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（40.7%）4 图3：本周REITs成交活跃度下降5 图4：周度成交及换手情况6 图5：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别）7 图6：本周交通基础设施达成最大成交金额达7.19亿元，较此前一周环比下降（- 22.50%）.............................................................................................................................7 图7：公募REITs估值对比7 1.公募REITs市场总指数回调，成交活跃度下降 1.1.本周REITs总指数回调 本周REITs总指数下跌，产权指数上涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周 （2022.11.21-2022.11.25）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-0.53%）收于121.83点，经营权REITs指数下跌（-0.08%）收于108.29点，产权REITs指数上涨（0.23%）收于131.21点。本周平均涨幅为0.74%，其中，华泰江苏交控REIT（3.76%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅21.83%，其中，华安张江光大园REIT（46.43%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（40.7%）和鹏华深圳能源清洁能源REIT（37.38%）较发行时价格涨幅位列前三。 图1：本周REITs总指数回调 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 90 资料来源：Wind，德邦研究所 REITS指数（%）经营权REITs指数（%）产权REITs指数（%） 图2：相对发行价涨幅，华安张江光大园REIT（46.43%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（40.7%） 40.00 0.71 1.10 -5.82 - 2.16 2.24 21.42 -0.77 22.37 21.83 0.74% 均值 0.16 35.09 35.25 -10.08% -5.66% -4.44% 0.12% 1.61 31.33 32.95 - - - 1.23% -2.19 24.94 22.75 - -4.02% -5.61% -1.75% - -3.82 -0.21 - - - 3.76% 20.65 - -3.09% -4.27% -0.63% -1.44 36.21 34.77 -3.91% -3.18% -1.96% -1.06% 20.44 22.68 -7.96% -1.02% -2.20% 1.86% 32.57 34.73 - - - 1.46 -11.34 -9.88 -11.18% -8.13% -1.36% 1.65% 1.63% 8.396 5.551 4.657 5.050 3.137 7.619 3.081 4.035 4.281 华夏中交高速公路REIT2022-11-25 国泰君安临港创新智造园REIT2022-11-25 东吴苏州工业园区产业园REIT2022-11-25 中金普洛斯仓储物流REIT2022-11-25 中金厦门安居REIT2022-11-25 华泰江苏交控REIT2022-11-25 华夏北京保障房REIT2022-11-25 国泰君安东久新经济产业园REIT2022-11-25 建信中关村产业园REIT2022-11-25 508018.SH 508021.SH 508027.SH 508056.SH 508058.SH 508066.SH 508068.SH 508088.SH 508099.SH - - - - 10.247 2022-11-25 中金安徽交控REIT 508009.SH 0.42 0.10 0.52 -3.63% -0.48% -0.76% 0.58 34.49 35.06 -5.35% -2.75% -1.77% 0.43% 0.42% 2.74 7.89 10.63 -0.83 47.26 46.43 -0.42% -6.84% -2.40% -2.10% -1.60% -0.87% -0.56% 2.54% 4.231 8.640 4.672 9.636 2022-11-25 2022-11-25 2022-11-25 2022-11-25 华安张江光大园REIT浙商证券沪杭甬高速REIT 富国首创水务REIT国金中国铁建高速REIT 508000.SH 508001.SH 508006.SH 508008.SH 27.94 29.04 -8.86% -3.58% -2.73% 0.86% 15.736 2022-11-25 中航首钢生物质REIT 180801.SZ -2.21 24.80 22.58 - -5.08% -6.51% -1.77% 3.045 2022-11-25 红土深圳安居REIT 180501.SZ 1.36 36.02 37.38 -1.70% 1.06% -0.83% 1.00% 8.100 2022-11-25 鹏华深圳能源清洁能源REIT 180401.SZ 40.70 -8.06% -0.53% -1.30% 0.51% 3.183 2022-11-25 红土创新盐田港仓储物流REIT 180301.SZ 1.29 19.32 20.62 -2.85% 0.97% 0.91% 1.08% 8.307 2022-11-25 华夏越秀高速公路REIT 180202.SZ 2.28 -7.63 -5.35 2.19 19.00 21.19 - -6.59% - -1.53% -0.13% 1.84% 2.47% 2.654 11.342 华夏合肥高新创新产业园REIT2022-11-25 平安广州交投广河高速公路REIT2022-11-25 180102.SZ 180201.SZ -0.04 33.64 33.60 -8.75% -2.73% -3.20% -0.03% 3.026 2022-11-25 博时招商蛇口产业园REIT 180101.SZ 环比变动 （%） 上周相对发行价涨跌幅（%） 相对发行价涨跌幅 （%） 60日涨跌幅 20日涨跌幅 10日涨跌幅 周涨跌幅 收盘价(元) 交易日期 名称 代码 资料来源：Wind，德邦研究所 1.2.REITs成交活跃度下降 本周REITs成交活跃度下降。本周22只公募REITs平均换手率1.12%，成交金额平均值3亿元，成交量0.52亿份；上周平均换手率1.53%，成交金额平均值3.79亿元，成交量0.67亿份。22只公募REITs周度成交金额为14.98亿元， 成交量为2.62亿份，较此前一周环比变化（-20.99%）和（-22.14%），对应上市以来历史分位水平分别为76.39%、76.39%；周度换手率为0.98%，对应上市以来历史分位水平为26.39%。 图3：本周REITs成交活跃度下降 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 资料来源：Wind，德邦研究所 成交量(亿份)成交金额(亿元)换手率(%，右) 图4：周度成交及换手情况 日期 成交量（亿份） 成交额（亿元） 周换手率（%，取周五值） 成交量分位数 成交额分位数 换手率分位数 2021-06-25 6.90 28.94 1.5286 100.00% 100.00% 59.72% 2021-07-02 1.11 4.32 1.0928 16.67% 13.89% 37.50% 2021-07-09 0.76 3.15 0.6935 11.11% 6.94% 11.11% 2021-07-16 0.78 3.33 0.8675 12.50% 9.72% 19.44% 2021-07-23 0.75 3.07 0.6955 6.94% 4.17% 12.50% 2021-07-30 0.62 2.80 0.5874 4.17% 2.78% 4.17% 2021-08-06 0.76 3.61 0.8626 9.72% 11.11% 18.06% 2021-08-13 0.49 2.46 0.3625 1.39% 1.39% 1.39