周观REITs2023年8月第4周：证监会推动REITs纳入互联互通机制

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《大消费王者归来？风格研判系列开篇-》，2023.8.24 2.《“活跃资本市场”一揽子政策梳理》，2023.8.23 2023年08月26日 证监会推动REITs纳入互联互通机制 周观REITs2023年8月第4周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 又一城基础设施公募REITs处于申报阶段。8月23日，百联股份在互动平台称，又一城项目基础设施公募REITs处于申报阶段。此前7月12日，百联股份发布公告称，拟将上海又一城购物中心项目开展公开募集基础设施证券投资基金 （REITs），认为此举有助于公司将运营模式“由重转轻”，充分盘活存量资产，以更充裕的流动资金丰富公司业务结构、驱动公司战略转型。 证监会推动REITs纳入互联互通机制。8月23日，证监会副主席李超在H股30周年志庆活动上致辞：中国证监会将一如既往贯彻落实党中央、国务院决策部署，不断推动两地资本市场深化务实合作。一是发挥香港支持中国企业融资的国际平 台作用，推动形成更加透明、高效、顺畅的境外上市监管协调机制，持续畅通内地企业境外上市渠道，推出更多有代表性的“绿灯”案例。二是优化完善互联互通机制，推动引入大宗交易机制、REITs等更多产品纳入标的，进一步便利境外中长期资金入市。三是加大两地产品双向开放力度，支持香港推出国债期货等产品，丰富离岸市场风险管理工具，巩固提升香港风险管理中心地位。 3《.3主体资金流指标重回低位—— A股七大资金主体面面观-》，2023.8.23 市场表现方面，本周REITs市场下行，中金普洛斯REIT（1.78%）领涨。大类 资产方面，中证REITs指数下跌0.33%，REITs总指数下跌0.48%，产权REITs 指数下跌0.35%，经营权REITs指数下跌0.70%。大类资产角度，REITs总指数 4《. REITs表现回暖，业绩整体修复 跑赢沪深300指数1.50个百分点，跑输中证全债指数0.63个百分点，跑输南华 公募REITs二季报分析-》， 2023.8.22 5.《三次收敛，价值居前》， 2023.8.20 商品指数3.26个百分点。细分类别方面，中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT、华夏杭州和达高科产园REIT领涨，涨跌幅分别为1.78%、1.39%、0.99%。 红土创新盐田港REIT、华夏中国交建高速REIT、富国首创水务封闭式REIT领跌，涨跌幅分别为-2.37%、-1.94%、-1.63%。本周大宗交易成交额总计1511.05万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-0.41%。其中8月23日REITs大宗交易成交额为416.25万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.18%。8月24日REITs 大宗交易成交额为1094.80万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.00%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、-0.01和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、-0.03和0.02； 经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为 0.15、0.05和0.04。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.325。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，仓储物流 REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.81。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板 块之间的相关系数分别为0.12、0.14、0.22和0.12。近20日产业园区REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环 保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.34、0.33、0.23、-0.09、-0.26和-0.23。REITs对应个股表现方面，近250日中，华夏越秀高速公路REIT、博时招商蛇口产业园REIT和华安张江光大园REIT与对应股票具有相对较 强的相关性，相关系数分别为0.13、0.12和0.12。近20日中，鹏华深圳能源REIT、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 华安张江光大园REIT和红土创新盐田港REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.46、0.4和0.36。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上行。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.96亿元，环比上周上升0.0%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.81 和1.15亿元，环比上周分别变化了1.7%和-2.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.9、0.39、0.36、0.44、0.21、0.66亿元，环比上周分别变化了-8.1%、-18.3%、36.1%、6.0%、25.0%、0.6%，其中本周MA5成交额最大 的REITs类型是园区基础设施，占比30.3%。成交量方面，本周REITs总成交量 (MA5)为0.71亿份，环比上周上升0.3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.56 和0.16亿份，环比上周分别变化了-1.5%和7.1%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.28、0.04、0.1、0.17、0.04、0.09亿份，环比上周分别变化了-12.2%、-16.9%、24.5%、7.7%、48.6%、4.7%，其中本周MA5成交量最大 的REITs类型是园区基础设施，占比38.6%。换手率方面，本周REITs换手率为 5.6%，环比上周上升0.9%，产权和经营权换手率分别为6.6%和3.3%，环比上周 分别变化了5.9%和5.6%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为6.3%、4.0%、4.9%、10.6%、6.0%、2.5%，环比上周分别变化了-0.9%、-14.1%、 87.3%、6.7%、24.8%、-4.3%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.73；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.91%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.05；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.04%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.03；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.13%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.03；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.19%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.15；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.3%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.55；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为11.91%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性15 5.流动性18 6.估值21 7.风险提示21 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值9 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比14 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性16 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量19 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 8月23日，百联股份在互动平台称，又一城项目基础设施公募REITs处于申 报阶段。此前7月12日，百联股份发布公告称，拟将上海又一城购物中心项目开展公开募集基础设施证券投资基金（REITs），认为此举有助于公司将运营模式“由重转轻”，充分盘活存量资产，以更充裕的流动资金丰富公司业务结构、驱动公司战略转型。 8月23日，证监会副主席李超在H股30周年志庆活动上致辞：中国证监会将一如既往贯彻落实党中央、国务院决策部署，不断推动两地资本市场深化务实合作。一是发挥香港支持中国企业融资的国际平台作用，推动形成更加透明、高效、顺畅的境外上市监管协调机制，持续畅通内地企业境外上市渠道，推出更多有代表性的“绿灯”案例。二是优化完善互联互通机制，推动引入大宗交易机制、REITs等更多产品纳入标的，进一步便利境外中长期资金入市。三是加大两地产品双向开放力度，支持香港推出国债期货等产品，丰富离岸市场风险管理工具，巩固提升香港风险管理中心地位。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间 相关主体 相关文件 内容要点 2023年6月30日 中金湖北科投光谷 REIT 上市 2023年6月30日，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称：中金湖北科投光谷REIT，基金代码：508019）在上海证券交易所成功上市。 2023年7月5日华安张江产业园 REIT 原始权益人增持 7月6日，华安基金发布公告称，华安基金于5月25日发布了《关于华安张江光大园封