天风地产 保利物业2026秋季策略会

2026上半年保利物业实现营收88.3亿元，同比增5.2%，归母净利润9.3亿元，同比增4.8%，符合年初5%增长目标。基础物管营收70.8亿元，同比增11.9%，第三方物管收入占比达46.5%，较上年提升2.6个百分点。社区增值服务毛利率达46.8%，同比提升6.9个百分点；非增值服务毛利率12.8%，同比提升1.6个百分点。

保利物业未来将聚焦二手住宅拓展，优先选择口碑好的存量项目，2027年社区增值服务预计恢复小幅增长。基础物管毛利率短期或小幅承压，因第三方占比提升、成本上涨、大客户议价能力增强，中长期看机器人、AI应用降本有望带动改善。景区业务推出保底+超额分成的运营新模式，毛利率高于传统物管，回款更有保障。

报告重点分析了保利物业2026上半年业绩表现，包括营收、净利润、基础物管及第三方物管收入占比、增值服务毛利率等关键数据。同时分析了运营情况，如新拓第三方合同额、二手住宅拓展额、回款率及项目退出情况。此外，还探讨了社区增值服务、基础物管毛利率、景区业务等核心问答结论。

当前市场现状显示，保利物业基础物管营收增长较快，但毛利率短期承压，主要受第三方占比提升、成本上涨、大客户议价能力增强等因素影响。住宅回款压力主要来自江西、重庆等区域，浙江、海南回款小幅回升。社区增值服务毛利率显著提升，但恢复增长斜率受宏观环境等因素制约。

研报提示的风险包括：住宅类小业主回款压力仍存，部分区域物业费收缴率受房价下行影响；基础物管毛利率短期面临多重压力，需警惕成本上涨与业务结构变化影响；社区增值服务恢复增长斜率受宏观环境等因素制约，需观察业务落地情况。