利润率阶段性承压，提升派息；维持买入

中海物业(2669 HK)利润率阶段性承压，提升派息；维持买入

• 营收增长放缓，提升派息率：2026年上半年，中海物业实现营业收入74.85亿元人民币，同比增长4.5%。毛利率同比下跌2.0个百分点至14.9%，股东应占溢利为7.01亿元，同比下降9.0%，基本符合市场预期。公司建议分派中期股息每股10.0港仙，同比上升11.1%，对应派息率约43%，比2025年上半年提升约8个百分点。
• 第三方拓展强劲，非住宅业态占比显著提升：公司新签合同额约24.97亿元，新增在管面积3,700万平方米，其中来自独立第三方的面积占比达85.9%。截至2026年6月末，在管总面积达4.954亿平方米，较去年底增3.7%。新增面积中非住宅项目占比达76.8%，其中城市服务占比61.1%，逐步兑现其“城市空间综合运营服务商”定位。公司在港澳市场龙头地位稳固，市占率连续五年蝉联香港地区第一。
• 毛利率阶段性承压，资产负债表健康：受人工成本刚性上涨及部分项目主动优化退出影响，公司毛利率由去年同期的16.9%下降至14.9%，毛利同比减少8.0%至11.13亿元。公司通过成本管控及费用优化，部分抵消了上述压力。截至期末，公司持有现金及银行结余约57.33亿元且无银行借款。经营性现金流表现稳健，应收账款拨备水平由去年底的11.1%下降至9.6%。
• 下调盈利预测，维持买入：短期面临行业调整压力，因此下调收入及盈利预测。公司凭借央企背景、品牌、稳健的财务状况及在非住宅与城市服务领域的前瞻布局，可持续加固其长期竞争壁垒以静待行业回暖。当前股价对应26年市盈率约6倍，考虑到其预测股息率近6-7%，估值具备一定安全边际，仍维持买入评级，目标价下调至5.25港元（此前：6.30港元）。