上半年业绩符合预期，利润率下跌但维持派息；维持中性

恒基地产2024年上半年业绩符合预期，但利润率下跌。收入同比增长14.4%至117.6亿港元，主要受其他收入增长带动；核心净利润同比下降10.4%至54.4亿港元，占全年估算利润的50.0%。净利润减少主要由于毛利率下跌，以及2023年上半年阳光房地产信托的一次性会计处理录得约16亿港元的收益。每股派息维持0.5港元，核心派息比率同比上升4.6个百分点至44.6%。

物业开发毛利率承压：物业开发收入同比增长14.0%至49.4亿港元，主要受出售港汇东带动。物业开发税前利润同比上升65%至14.8亿港元，但剔除出售港汇东及政府征收农地一次性收益影响后，税前利润下跌约44%至约5.0亿港元。已售未结销售达208亿港元，其中约60%将在2024年下半年结转入账，公司预期下半年结转入账毛利率比上半年高。公司计划在下半年推出五个香港住宅项目，共计96万平方呎，其中约56%位于启德，但预计这些项目的利润率将承压。

租金收入稳定：总租金收入同比上升0.9%至34.6亿港元，出租率维持稳定在93%。中环甲级写字楼The Henderson已于2024年上半年落成，预租率达60%，明显高于同区另一主要新项目。中长期看，恒基未来租金增长点主要来自The Henderson出租率进一步上升和大型中环新海滨项目分期落成，但短期在写字楼市场供应过剩的情况下，两项大型项目的租金水平或比预期低，回收周期会进一步拉长。

维持中性评级，目标价不变：公司核心业务增长前景仍不明朗，包括香港物业开发面临去化和价格不确定性，内地物业开发利润进一步下降及部分项目亏损，香港投资物业短期内中环写字楼供应过剩和中环新海滨项目回收期过长。按60%的资产净值折让，目标价维持在23.84港元。