中信建投2026年中期地产策略：止跌回稳 三面突围 关注优质房企

一、核心要点
本次策略会聚焦行业止跌回稳及标的分析，主题为“柳暗花明三面突围”。核心判断为：一线城市已明确止跌回稳，地产从生存转向再出发，A股2026年地产指数预计跌15%，但优质房企如华润置地、中海等收益达20%，板块内分化显著。通过三大细分赛道实现突围：

1. 香港楼市：2025年4月筑底回升，2026年房价累计涨15%，受益于人口流入、美联储降息及内地配置需求；
2. 商业地产运营：具备运营能力的开发商获稳定现金流，奢侈品商业表现突出；
3. 内地核心城市复苏：北京2026年8月新政对齐上海深圳，二手房成交回暖。

二、关键数据

• 政策端：中央2025年4月提巩固楼市成果，2026年1月求是杂志提稳定预期，上海、北京新政放宽购房限制（如五环内外社保1年可购、公积金额度提升）。
• 市场端：2026年上半年全国商品房销售面积降3.7%，一线城市7月成交增13%；二手房成交增6%（上海1-7月增14%，挂牌价涨1.7%）。
• 供需端：新房、二手房供应较高点降约10%，销供比新房大于1、二手房一线城市稳定在1以上；全国房价较高点跌38%（一线城市跌34%），部分城市租售比超2.5具备投资价值。

三、投资线索

• 选股聚焦头部房企：2025年头部九家房企保持盈利，华润置地、建发国际、滨江利润仅降10%-30%。
• 重点关注标的：
  • 香港赛道：新鸿基、领展；
  • 商业地产：华润万象（华润置地旗下）；
  • 核心城市：中国经贸、中海、建发、滨江；
  • 二手房龙头：贝壳。

四、风险与关注

1. 部分三四线城市二手房流动性风险，部分城市房价仍阴跌；
2. 房价调整时间待观察，行业长期转型压力存在；
3. 会议信息不构成投资建议，投资者自主决策并承担风险。