地产止跌回稳路径下受益房企特征探讨20241204

地产–“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨20241204_导读2024年12月04日18:26 关键词 行业止跌回稳好产品核心区域政策层面中央促进法律产品迭代升级绿色建筑核心城市去化率市场平均供需优化市场空间利润空间库存拿地能力投资回报率优质房企历史包袱房企 全文摘要 在当前房地产行业止跌回稳的关键时期，拥有优质产品和稳固核心区域布局的房企将获得显著优势。讨论指出，成功房企不仅能够实现规模扩张，还能优化利润空间，并促进市场格局的良性循环。库存管理、拿地策略与产品力成为决定房企能否有效把握行业机遇的核心因素。 地产–“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨20241204_导读2024年12月04日18:26 关键词 行业止跌回稳好产品核心区域政策层面中央促进法律产品迭代升级绿色建筑核心城市去化率市场平均供需优化市场空间利润空间库存拿地能力投资回报率优质房企历史包袱房企 全文摘要 在当前房地产行业止跌回稳的关键时期，拥有优质产品和稳固核心区域布局的房企将获得显著优势。讨论指出，成功房企不仅能够实现规模扩张，还能优化利润空间，并促进市场格局的良性循环。库存管理、拿地策略与产品力成为决定房企能否有效把握行业机遇的核心因素。通过对多家主流房企的分析，发现那些在库存控制、战略拿地及产品创新方面表现突出的企业，如某些知名房企，不仅基本面表现优异，估值也相对合理，为投资者提供了良好的回报预期。这表明，在当前环境下，聚焦核心城市与优质地段，持续提升产品竞争力的房企，将更有可能在行业复苏中占据有利位置。 章节速览 ●00:00行业止跌回稳路径下受益房企特征探讨 研究关注在行业止跌回稳背景下，哪些房企能够更受益，重点讨论好产品及核心区域的房企表现。从政策层面看，中央和地方政府均推出稳定房地产市场的措施，推动成交修复。同时，高品质、生态型住宅需求增加，核心区域土地出让更具吸引力，反映市场对优质房产的偏好。 ●02:16住宅市场去化情况分析 讨论了住宅市场的去化情况，指出提高得房率及优化住宅建设要求有助于提升项目去化率。提到上半年70个项目中，近半项目去化率超过60%，而核心地段高品质项目去化率更高。同时，指出不同地区去化程度存在差异，二线城市郊区库存压力大，去化周期长。强调在政策驱动下，行业止跌回稳趋势可能由好产品引领，最终扩散至全 国。 ●05:02房地产行业分析及房企受益面 当前房地产市场关注点在B端提升与品质增强，同时追求更高得房率。虽然高得房率项目增多，促使市场需求释 放，但因开工项目减少，市场供应不足，预示好房子将率先稳定。从城市层面看，一线及二线核心区域成交趋稳，显示潜在需求存在，但郊区压力较大。政策呵护及需求释放下，预计一线及二线核心区域将率先受益。房企收益将基于规模扩张、利润改善及市场格局优化。近两年土地市场降温，预示定价可能调整，有利于核心产品利润空间扩大。 ●07:55房企受益分析：核心城市好产品销售及利润改善趋势 在行业调整和政策影响下，具有持续拿地能力和优质项目开发能力的房企有望率先受益。核心城市的商品房销售额持续扩大，反映出好产品在市场中的接受度较高，同时也带动了销售市占率的提升。地价的 下降为房企提供了更大的利润空间，尤其是在核心城市的优质地块。此外，政策放宽、限价放开等措施有利于房企操作空间的增加和利润的改善。 ●13:23关注优质房企的库存、拿地能力和产品打造能力 在讨论中，提到优质房企业可能具有更高的收益，因此需要关注其库存、拿地能力和产品打造能力。具体来说，库存方面需关注土地市场热度高的时候获取项目的状况，以及历史项目在新项目冲击下的去化压力。拿地能力则从资金充足度和兑现度来观察，强调了把握行业趋势的重要性。此外，产品利益也值得关注，因为当前高品质化趋势明确，需要强大的产品打造能力来满足客户需求，从而增强竞争力。 ●16:37主流房企库存及拿地策略分析 在房地产行业，主流房企通过加快库存去化趋势，实现轻装上阵。分析显示，14家主流房企中有九家两年及以后拿地金额占比达30%以上，特别是越秀、建发、华润、中海等占比更高。随着土地热度下降，这些房企在较好位 置拿地的比例增加，以期改善库存结构。二线城市郊区库存压力较大，主城拿地占比相对较高的企业如中海、华发等，展现了深耕优势。同时，房企减持规模和减值比例的对比，揭示了历史包袱的释放对现金流影响的减轻，表明减负对于未来现金流的重要意义。 ●21:25房企拿地与产品分析 讨论了房企拿地和产品力的分析。在拿地方面，考虑资金充足度和兑现度，主流房企现金规模稳定，加杠杆趋势控，部分房企如绿城、中海、保利资金充足。从杠杆角度看，净负债比率低，融资空间充足。产品力方面，缺乏合适衡量指标，只能总结趋势。 ●24:40房企产品体系完善与核心城市项目打造策略 对于主流房地产企业而言，当前的重点在于完善各自的产品体系，以满足不同客群的需求。同时，选择在核心城市打造标志性项目，提升品牌知名度，以及深耕区域市场以保持良好的口碑。这些策略有助于提升购房者对房企产品的认知度。评估时，考虑到库存、减值和拿地等指标难以量化，因此在综合评价中未纳入产品力这一因素。通过对不同房企的综合评价发现，一些企业如华润、越秀等，在估值与基本面的结合下表现较为稳健，显示出较高的收益潜力和合理的估值水平。 要点回顾 在行业止跌回稳的过程中，哪些房企会更为受益？当前房地产行业止跌回稳的主要路径是什么？受益房企主要基于几个层面：首先从规模层面看，核心城市的好产品以及一线和二线核心区域的市场空间有望逐步打开；其次从利润层面考虑，今年各地对住房销售价格的限制明显放开，预售时对未来售价的预测减轻，同时土地市场持续降温，品牌优化下最终定价有望改善，因此利润率存在改善空间。当前行业的止跌回稳主要路径体现在政策层面的明确指示和实际举措上，中央提出促进房地产市场直接回稳，在九月底的政治局会议后，各部门及地方相继出台相关政策，其中对核心城市成交的修复表现较为明显。 今年房地产市场的产品趋势有何变化？ 今年房地产市场产品迭代升级趋势十分明显，特别是第四代生态型住宅在中央提倡建设适应人民群众新期待的好房子背景下逐步涌现。同时，各地在土地出让时也倾向于核心区域优质地块，开发商打造高品质项目的积极性提高，整体产品品质有所提升。 当前房地产市场的去化情况如何？ 当前改需房源的去化表现较好，尤其是生态概念下的得房率提高，与各地调整住宅建设要求和放宽标准相关。数据显示，上半年主要城市的70个德方牛超100的项目中，近一半项目的累计去化率超过60%，且在二线核心区域打造高品质项目的开盘去化率甚至能达到80%以上。 不同区域的去化程度有何差异？ 各个城市的去化程度存在显著差异，三四线城市库存压力较大，而今年二线郊区库存也明显增加，去化周期较长，如杭州、成都、武汉郊区的平均去化周期分别是15.5个月、28个月和346个月，比主城区长很多。 后续房地产市场止跌回稳的路径可能是怎样的？ 后续在政策驱动下，止跌回稳将首先体现在好产品的企稳上，然后逐渐扩散到一线和二线核心区，最后再到全国市场。具体而言，核心城市的好产品和一线、二线核心区域由于供需优化将率先企稳。 最终会是哪些房企受益于行业变化？ 我们预计部分具备持续拿地能力的优质房企将率先受益。因为在经历了去库存和降杠杆的过程后，大部分房企目前处于休养生息阶段。而行业整体变化中，只有少数优质房企拥有持续拿地的能力，并能迅速反应行业新动态。 房企受益的空间有多大？ 受益空间主要体现在核心城市的好产品企稳带来的总量增长上。以十大城市为例，从2022年到2024年前十个月，商品房销售额逐年上升，且主流房企的全口径销售市占率逐步提升。同时，拿地市占率比销售市占率更高，这为 房企市场份额的扩大奠定了基础。房企利润情况如何改善？ 利润改善主要来自限价放开和地价下行。限价放开使得好房子具备涨价基础，部分改善型优质项目的备案价较前次明显上涨约10%。此外，土地市场的成交均价数据显示，二线和三线城市呈现两位数下滑，一线城市虽有增长但可能有结构性因素，热点地块条件放宽也使房企操作空间加大，整体利润空间有所增大。 优质房企在哪些方面值得关注？ 对于优质房企，应关注其库存结构和拿地能力。库存方面，要分析在土地市场热度高的时期获取项目的情况及其对现有项目去化压力的影响；拿地能力则需考察资金充足度（如现金持有量和加杠杆能力）和兑现度（基于历史投资回报率评估兑现能力），以判断房企能否顺利把握行业新趋势并持续跟上变化。 在当前高品质化趋势下，产品打造能力对房企有何重要意义？ 在当前明确的高品质化趋势中，强有力的产品打造能力至关重要，它能更好地响应客户需求，对于增强房企计划执行效果具有积极作用。 主流房企在库存管理方面有哪些关键动态？ 主流房企普遍加快了库存去化速度，以轻装上阵为目标。从拿地情况看，14家主流房企中有9家在2年内及以后拿地金额占比达到30%以上，其中越秀、建发、华润、中海占比尤为突出。此外，对于热时点拿的项目位置进行分析，以确保后续销售去化顺利。 房企在一二线城市与三四线城市的拿地策略有何不同？ 房企在一二线城市的拿地金额占比普遍较高，如越秀虽然三四线占比相对较低，但在自身大本营区域凭借深耕优势也能为销售计划提供支撑。同时，对比显示部分房企在二线主城与郊区的拿地情况，主城拿地较多的企业如越秀、中海、华润等，其库存结构相对较好。 房企通过减持策略如何减轻未来现金流压力？综合评价中，哪些房企表现较为突出？ 结合库存情况分析，房企减持幅度较大的包括巷、华润、招商、保利等，这有助于在项目持续累积、降价难以去化时避免毛利率预期减值问题，从而减轻对未来现金流的侵蚀。综合考虑库存、减值、拿地及产品力等方面，建发、华润、越秀、滨江等企业在基本面受益程度上表现较好。同时，根据估值情况分析，华润、越秀等企业的估值与基本面相对合理，而绿城、中海虽然综合评价收益程度不算高，但估值不高；建发滨江则因库存结构好、减值程度充分及资金支持等因素，综合评价较好，但估值较高。 拿地与产品方面的分析如何体现房企实力？ 在拿地方面，房企的资金充足程度、拿地兑现度等因素是关键考量指标，而从产品力角度看，多数房企在完善产品体系，针对不同客群打造差异化的高品质产品，并通过在核心城市打造标杆项目、深耕区域提升口碑等方式提高产品认知度。