发行市场
- 本期1只新获批REIT正在发行，预计规模约40亿元。
- 今年已发行成立8只REITs，发行数量同比下降11%，但发行规模同比增长113%（合计297亿元）。
- 完成扩募1单（中金厦门安居REIT，7.89亿元）。
- 目前储备项目共37单，其中本期新获批2单，新增4单。
二级市场
- 首批四只商业不动产REITs上市，首日平均上涨3.39%。
- REITs市场规模达2375亿元，产权REITs规模（1434亿元）较特许经营权REITs（941亿元）高近500亿元。
- 本期REITs市场下跌3.46%，表现不及沪深300和中证500，但好于中证红利。
- 产权REITs下跌4.50%（保障房跌幅略小）。
- 特许经营权REITs下跌2.05%（供热设施上涨0.56%）。
- 年内REITs整体下跌4.17%：
- 产权REITs下跌7.77%（数据中心上涨1.32%，仓储物流和产业园跌幅超12%）。
- 特许经营权REITs上涨1.19%（水利设施涨幅超4%）。
- 过去一年REITs整体下跌12.85%，不及股市，其中生态环保和消费设施跌幅较小，产业园和仓储物流跌幅较大。
- 活跃度普遍下滑，仅供热设施、水利设施和数据中心活跃度提升。
分红情况
- 本期8只REITs分红，金额4.22亿元，较上期明显下降。
- 年内REITs分红收益率2.54%（高于股票市场），总额56.96亿元。
- 特许经营权REITs分红占比31.50亿元（收费公路和清洁能源为主），收益率3.61%。
- 产权REITs分红25.46亿元（消费设施和产业园为主），收益率1.81%。
- 过去一年REITs分红收益率5.38%（略高于中证红利）：
- 特许经营权REITs7.71%（水利设施和供热设施较低）。
- 产权REITs3.75%（仓储物流最高4.05%，保障房最低2.83%）。
- 分红比例高，特许经营权REITs略高于产权REITs，部分类型（产业园、数据中心、供热设施）低于90%。
估值情况
- 产权REITs估值（P/可供分配金额）21.68，略降，保障房最高（31.46），数据中心最低（16.34）。
- 产权REITs估值（P/EBITDA）21.21，保障房最高，产业园最低。
- 数据中心P/EBITDA高于P/可供分配金额。
- 产权REITs过去一年股息率4.55%（实际分红比例差异大），若按可供分配金额计算为4.88%。
- 特许经营权REITs估值采用内部收益率：
- 供热设施最高，其次清洁能源、生态环保、水利设施，收费公路最低。
- 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源。
风险提示
- 报告不构成投资建议，REITs存在市场、流动性、底层资产及政策风险。
