REITs市场跟踪双周报：两只REITs上市交易 二级市场震荡整理

上海证券基金评价研究中心 分析师：孙桂平 执业证书编号：S0870519040001邮箱：sunguiping@shzq.com电话：021-53686102 日期：2024年4月1日 报告编号： 相关报告： 1）发行市场 本期正在发行REITs为中金印力消费基础设施REIT，募集规模预计为32.60亿元。最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降。目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，相比上期新增受理项目2单，另有3单项目状态发生更新，其中通过两单，分别为华夏深国际仓储物流REIT和易方达广州开发区高新产业园REIT。 2）二级市场 目前REITs市场产品数量为35只，最新REITs规模为1016亿元。本期REITs市场整体下跌-1.38%，特许经营权REITs表现差于产权类REITs。今年以来REITs市场整体表现较好，涨幅为5.32%，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数，特许经营权REITs表现好于产权类REITs。REITs本期交易活跃度较上期明显下降，REITs整体换手率也较上期下降，仍高于中证500指数、沪深300指数和中证红利指数。 3）分红情况 2024年REITs共分红2.5亿元，其中产权类REITs共分红0.6亿元，分红收益率为0.20%，明显高于股票指数。过去一年REITs共分红67.58亿元，过去一年产权类REITs分红收益率为3.14%，高于沪深300和中证500，明显低于中证红利指数。特许经营权REITs分红收益率明显高于产权类REITs，2024年分红收益率为0.42%，过去一年特许经营权REITs分红收益率为8.27%。由于REITs强制分红的特点，因此不同类型REITs成立以来分红比例都较高，其中特许经营权REITs略高于产权类REITs。 4）投资价值分析 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为20.92，相比上期略有降低，比中证500略低，明显高于沪深300和中证红利。REITs分红比例明显高于股票指数。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，本期清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。 宏观数据点评 REITs市场跟踪双周报（2024.4.1）： 两只REITs上市交易二级市场震荡整理 报告摘要： 证券投资基金研究报告/基金市场周报 重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-06-07 2021-12-03 2021-12-03 2022-04-13 2022-06-27 2022-07-11 2022-08-22 2022-08-22 2022-08-22 2022-09-20 2022-09-22 2022-09-23 2022-11-03 2022-11-11 2022-11-18 2022-12-16 2023-01-11 2023-03-20 2023-03-20 2023-06-09 2023-10-16 2023-12-27 2024-01-31 2024-01-31 2024-02-07 2024-03-12 2024-03-15 一、发行市场 1、本期发行情况 本期正在发行REITs为中金印力消费基础设施REIT，是首批上报的四只消费基础设施REITs之一，募集规模预计为32.60亿元，原始权益人为万科旗下印力商用置业有限公司。2023年下半年以来，REITs发行配售比例大幅提升，而最新成立的两单REITs配售比例出现明显下降，其中嘉实中国电建清洁能源REIT网下配售比例已经降到1.94%。最近上市的7只REITs产品的首日涨跌幅在0%左右，而嘉实中国电建清洁能源REIT首日涨跌幅为3.51%。 表本期正在发行的REITs REIT名称 基金管 理人 资产类 型 成立日 期 发行规模（亿元） 底层资产 存续期限 备注 入池资产为杭州西溪印象城，杭州西溪 基金存续期 中金印力 中金基 消费基 募集期 印象城定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，是杭州市具有重要影响 为25年；土地使用权剩 消费 金 础设施 为4/8 至4/12 预计32.60 力和区域代表性的标杆商业物业，2013年开业运营，可租赁面积为99,896.24平方米。截至2023/9/30，目标基础设施资产出租率为99.6%，估值39.59亿元。 余期限为 24.23年（按 2024/4/12成立计算） - 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心REIT招募说明书；本期时间段指2024/3/18至2024/3/29 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) (10) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 网下配售比例（右轴） 网上配售比例（右轴） 首日涨跌幅 图2021年以来发行的REITs配售比例（%）及上市首日涨跌幅（%） 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心 2、项目储备情况 目前沪深交易所共受理20单REITs储备项目，相比上期新增受理项目2单，另有3单项目状态发生更新，其中通过两单，分别为华夏深国际仓储物流REIT和易方达广州开发区高新产业园REIT。 储备项目覆盖了当前已发行REITs的全部底层资产类型，其中产权类REITs最多，共14单，其中产业园7单，仓储物流4单，消 费基础设施2单，保障房1单；特许经营权REITs共6单，其中清 洁能源3单，收费公路2单，生态环保扩募项目1单。此外，中航京能光伏REIT和国泰君安东久新经济产业园REIT分别对外发布公告，拟申请扩募并新购入基础设施项目。 表储备项目最新情况 名称 大类 资产类型 项目状 态 更新日期 受理日期 交易所 备注 华安百联消费 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-2-8 2023-12-29 上海 - 华夏首创奥特莱斯 产权类 消费基础设施 已反馈 2024-2-8 2023-12-29 上海 - 中航易商仓储物流 产权类 仓储物流 已反馈 2024-1-22 2023-12-08 上海 - 华泰紫金宝湾物流仓储 产权类 仓储物流 已问询 2024-1-22 2023-12-08 深圳 - 华夏深国际仓储物流 产权类 仓储物流 通过 2024-3-27 2023-12-08 深圳 - 华夏万纬仓储物流 产权类 仓储物流 已受理 2024-3-1 2024-3-1 深圳 - 中金重庆两江产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-27 上海 - 华泰紫金南京建邺产业园 产权类 产业园 已反馈 2023-12-1 2023-10-20 上海 - 博时津开科工产业园 产权类 产业园 已反馈 2024-3-22 2023-9-25 上海 - 易方达广州开发区高新产业园 产权类 产业园 通过 2024-3-27 2023-6-14 深圳 - 中金联东科技创新产业园 产权类 产业园 已受理 2024-3-1 2024-3-1 上海 - 华夏金隅智造工场产业园 产权类 产业园 已受理 2024-3-4 2024-3-4 上海 - 招商科创孵化器 产权类 产业园 已受理 2024-3-29 2024-3-28 上海 建信建融家园租赁住房 产权类 保障房 已受理 2024-3-1 2024-3-1 上海 - 华夏特变电工新能源 特许经营权 清洁能源 已反馈 2024-1-23 2023-12-12 上海 风力发电、光伏发电 建信金风新能源 特许经营权 清洁能源 已问询 2023-10-22 2023-9-4 深圳 风力发电 中信建投明阳智能新能源 特许经营权 清洁能源 已受理 2024-3-18 2024-3-18 上海 民企、风力发电 工银瑞信河北高速集团高速公路 特许经营权 收费公路 已反馈 2024-3-11 2023-6-8 上海 - 招商基金招商公路高速公路 特许经营权 收费公路 已问询 2023-12-22 2023-11-17 深圳 - 富国首创水务 特许经营权 生态环保 已反馈 2022-12-07 2022-9-29 上海 首单特许经营权REITs扩募 数据来源：沪深交易所官网上海证券基金评价研究中心，截止日期为 2024/3/29，字体加粗行表示申报项目本期状态有更新 二、二级市场 本期有两只REITs上市交易，其中嘉实中国电建清洁能源REIT于3/28上市，首日涨跌幅为3.51%；易方达深高速公路REIT于3/29上市，首日涨跌幅为0.04%。 目前REITs市场产品数量为35只，其中产权类REITs共20只，特许经营权REITs共15只。最新REITs规模为1016亿元，其中产权类REITs规模为437亿，特许经营权REITs规模为579亿元。 本期REITs市场整体下跌-1.38%，不及沪深300和中证红利指数，好于中证500指数。产权类REITs跌幅为-1.22%，其中保障房REITs跌幅略大，产业园REITs跌幅略小；特许经营权REITs表现差于产权类REITs，跌幅为-1.56%，其中清洁能源REITs跌幅相对较大。 今年以来REITs市场整体表现较好，收益率超过沪深300和中证500，但落后于中证红利指数。特许经营权REITs表现好于产权类REITs，涨幅为7.76%，其中生态环保REITs表现最好，清洁能源REITs涨幅相对较小；产权类REITs涨幅为2.51%，其中保障房表现相对较好，涨幅超4%。 REITs本期交易活跃度较上期明显下降，其中保障房REITs活跃度降幅最多，而清洁能源REITs活跃度则有明显提升，主要受嘉实中国电建清洁能源REIT上市影响。本期REITs整体换手率较上期下降，仍高于中证500指数、沪深300指数和中证红利指数，而消费基础设施REITs和仓储物流REITs换手率偏低。 图2021年以来不同类型REITs表现（全收益指数） 180 全体 保障房 产权类 特许经营权 产业园 仓储物流 收费公路 生态环保 清洁能源 消费基础设施 160 140 120 100 80 60 2021/6/252021/9/252021/12/252022/3/252022/6/252022/9/252022/12/252023/3/252023/6/252023/9/252023/12/252024/3/25 数据来源：Wind资讯上海证券基金评价研究中心；全收益指数考虑REITs分红影响；指数编制时，为了排除REITs上市初期影响，在REITs上市五个交易日后才纳入指数样本，按照REITs场内流通份额加权进行指数编制，基点为100。 表REITs本期表现 名称 数量 最新规模 （亿） 本期 收益率 今年 收益率 过去一年 收益率 日均成交额（亿） 日均成交 额增速 日均换手 率 产权类 20 436.52 -1.22% 2.51% -24.78% 2.03 -31.51% 1.09% 产业园 9 162.97 -0.73% 3.43% -29.72% 1.14 -24.28% 1.21% 仓储物流 3 104.98 -1.00% 1.48% -24.15% 0.39 -23.30% 0.96% 保障房 5 82.48 -1.68% 4.25% -2.33% 0.41 -40.87% 1.04% 消费基础设施 3 86.09 - - - 0.09 - 0.95% 特许经营权 15 579.36 -1.56% 7.76% -7.39% 2.40 -17.64% 1.96% 收费公路 9 387.06 -1.29% 8.30% -10.77% 1.24 -29.44% 1.26% 生态环保 2 32.22 -1.63% 11.95