发行市场
- 本期新获批项目华夏中核清洁能源REIT正在发行中，预计规模10-15亿元。
- 两单REITs扩募进行中，其中中航京能光伏REIT为首单特许经营权REITs扩募项目。
- 2025年已发行19只REITs，发行数量同比减少21%，规模减少24%，产权REITs数量和规模占比均约90%。
- 本年完成扩募3单，金额31亿元，涉及保障房和产业园。
- 沪深交易所共受理15单REITs储备项目，扩募项目2单，首发项目3单（含本期新增收费公路项目）。
二级市场
- REITs市场产品数量78只，规模2201亿元，产权REITs规模1328.56亿元，领先特许经营权REITs超400亿元。
- 本期市场震荡调整，整体下跌1.12%，表现不及沪深300和中证500，好于中证红利。
- 产权REITs下跌0.66%，特许经营权REITs下跌1.73%。
- 产业园和保障房等资产类型跌幅较小，数据中心、水利设施和供热设施上涨。
- 2025年REITs市场整体涨幅9.27%，不及主要股票指数，但好于中证红利。
- 产权REITs涨幅12.34%，特许经营权REITs上涨6.23%。
- 消费基础设施REITs表现最好（31.63%），产业园微跌（-0.50%）。
- 水利设施涨幅超10%，生态环保和清洁能源涨幅不到5%。
- 交易活跃度下滑，保障房、水利设施等活跃度下降，仓储物流提升。
- REITs与股债市场相关性较弱。
分红情况
- 本期10只REITs分红，金额4.53亿元，与上期持平。
- 2025年共分红96.36亿元，分红收益率为5.09%，略高于中证红利。
- 特许经营权REITs分红61.33亿元，分红收益率6.57%；产权REITs分红35.03亿元，分红收益率3.90%，明显低于特许经营权REITs。
- 过去一年特许经营权REITs分红收益率为8.02%，产权REITs为4.30%，低于中证红利。
- 分红比例方面，特许经营权REITs略高于产权REITs，低于90%的主要有产业园、保障房等。
投资价值分析
- 产权类REITs估值（P/可供分配金额）为25.49，略低，保障房估值最高（35.59）。
- 产权类REITs估值（P/EBITDA）为24.41，保障房最高，产业园最低。
- 过去一年产权REITs股息率（实际分红）为3.98%，按可供分配金额计算为4.19%，产业园股息率最高（4.79%）。
- 特许经营权REITs更适合用内部收益率估值，水利设施REITs内部收益率最高，其次为生态环保和清洁能源，收费公路最低。
- 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源。
主要政策
