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行业点评报告：城市更新“十五五”规划发布，资金来源有所突破

房地产 2026-06-02 齐东,胡耀文开源证券严宏志19905053625

事件与规划目标：国务院印发《城市更新“十五五”规划》，设定2030年和2035年城市更新行动目标，首次全国层面设定居住、产业、公共空间更新量化目标，包括城镇老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个等。与“十四五”相比，居住空间更新规模下降，产业和公共空间更新力度上升，未来五年投资规模不低于15万亿元。
实施机制：确立“先体检后更新”机制，要求对建成20年以上的住宅小区开展专项体检，体检问题清单直接转化为改造清单，已有297个地级市和152个县级市开展城市体检，防止低效投资，为项目储备和资金分配提供数据支持。
投融资体系支持：财政层面，中央预算内投资和财政直接支持，允许地方政府专项债券支持项目建设和资本金，撬动社会资本，落实税费减免政策；金融层面，探索支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的专项信贷产品；退出层面，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，支持企业发行公司债券、中期票据，REITs化退出具备可行性。
投资建议：规划标志着城市更新成为国家战略，为房企转型城市运营商提供工具箱，推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企（如绿城中国、建发国际集团等）、住宅与商业地产双轮驱动房企（如华润置地、新城控股等）、服务品质突出的优质物管标的（如华润万象生活、绿城服务等）。
风险提示：行业销售恢复不及预期、融资改善不及预期、政策放松不及预期。