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地产专题分析报告：《城市更新“十五五”规划》的增量信息

2026-05-31 宋雪涛,张馨月国金证券何杰斌

核心观点：城市更新战略转向内涵式发展，不再作为短期刺激经济的手段，而是推动城市开发建设方式转型，强调“尽力而为、量力而行”和“不得新增地方政府隐性债务”。
政策网络：城市更新与“消费升级”、“投资于人”、“因地制宜发展新质生产力”形成政策网络，成为连接消费端和投资端的重要桥梁。
- 消费升级：推动消费基础设施改造升级，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等新经济形态，并鼓励城市更新REITs项目。
- 投资于人：利用存量闲置房屋和低效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板，重点支持“一老一小”设施建设，推动住房保障体系由“兜底型”向“普惠型”转变。
- 新质生产力：推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，优化提升传统产业，培育壮大新兴产业和未来产业。
房地产新模式：通过城市更新盘活优质存量土地资源，加快构建房地产发展新模式，满足积压的改善需求和基本居住需求。
- 改善需求：房企通过城市更新获取核心区域土地，建设“新好房”满足居民改善需求，核心城市土地供应将愈发稀缺，非公开市场拿地占比提高。
- 基本居住需求：依靠“原拆原建”和收储存量房用于保障性租赁住房，满足低收入群体、新市民、青年等群体的阶段性住房困难。
- 房企转型方向：获取核心区域土地建设“新好房”；参与存量土地和房产盘活，转向轻资产运营模式；提供物业服务。
政策支持：专项债支持城市更新并非新提法，但《规划》强调地方政府加大财政投入，推进资金整合和统筹使用，未来城市更新有望成为信贷投放的重点领域。
韧性提升：本轮城市更新的增量集中在强化城市“韧性”上，包括城镇危旧房改造、城市地下管网改造、存量应急避难场所改造。
- 城镇危旧房改造：规模较过去五年翻番，达到50万套，全面开展城市体检。
- 城市地下管网改造：长度由“十四五”的25万公里增长至36.5万公里，加快实施老旧管网更新改造，推动地下综合管廊建设。
- 存量应急避难场所改造：改造5万个，推动平急两用公共基础设施及多种应急资源共建共用。
风险提示：政策落地节奏不及预期，外部环境不确定性超预期。