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REITs行业周报：中证REITs指数环比上涨，首批商业不动产REITs完成询价

房地产 2026-05-24 齐东,胡耀文开源证券晓燚

行业核心观点：债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
市场回顾：
- 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.19%，同比下跌12.62%；中证REITs全收益指数环比上涨1.46%，同比下跌7.83%。
- 从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌3.39%，同期沪深300指数累计上涨21.7%，累计超额收益-25.1%；REITs全收益指数累计上涨4.22%，同期沪深300指数累计上涨21.7%，累计超额收益-17.48%。
- 本周REITs市场交易规模成交量达8.5亿份，同比增长23.73%；成交额达33.67亿元，同比增长7.88%；区间换手率2.86%，同比-0.72pct。
- 近30日REITs市场交易规模成交总量达38.01亿份，同比增长33.71%；成交总额达157.67亿元，同比增长26.16%；近30日平均区间换手率0.43%，同比增长0.1pct。
分板块表现：
- 本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为1.95%、1.4%、1.91%、-0.72%、-0.07%、0.43%、1.06%。
- 本周华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、华夏基金华润有巢REIT涨幅靠前，涨幅为7.1%、5.9%、5.5%；建信中关村REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、华夏南京交通高速公路REIT跌幅靠前，跌幅为7.6%、5.3%、5.0%。
一级市场跟踪：
- 共有39只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。
- 待上市首发REITs中，商业不动产REITs达20支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。
- 其中4支REITs已通过审核，预计二季度开始发行上市。
政策动态：
- 首批4只REITs全收益指数基金申报获证监会接收，标志着REITs迈入指数化投资新阶段。
- 江苏出台城市更新支持政策，明确探索发行市政基础设施REITs。
- 招商积余联合招商蛇口申报商业不动产REITs（深圳太子广场办公+昆山招商花园城商业）。
- 首批4单商业不动产REITs完成询价，四只产品拟募集总资金超过200亿元。
风险提示：
- 公募REITs价格变动及运营风险；
- 调控政策超预期变化，行业波动加剧；
- 各类别资金入市进度不及预期；
- 项目长期分派率不及预期。