REIT策略周报：首批四只商业不动产REITs启动询价

核心观点与关键数据

• 市场行情回顾：过去一周REITs指数加速下行，仓储和产业园板块跌幅较深，中证REITs全收益指数周度跌幅2.15%。国内REITs市场共上市81只，总市值2195亿元，流通市值1239亿元。
• 首批商业不动产REITs询价：中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船REIT、汇添富上海地产商业REIT陆续发布询价公告，主要集中在5月19日至21日，询价上下限区间基本位于-10%-10%。按平价预计总募集规模186.16亿元，可公开发售规模49.8亿元；按询价上限预计总募集规模204.77亿元，可公开发售规模54.8亿元。
• 市场承接能力关注：对比过往一级上市情况，除2021年首批基础设施REIT外，其余时间点合计上市规模均较小（平均31亿元，可公开规模8亿元），远低于首批商业不动产REITs规模。需关注新进资金首日打新套利及二级承接保险缺位等问题。
• 市场风险提示：当前二级市场对集中供给敏感，建议保持谨慎。1月底、4月下旬及5月中旬市场压力较大，分别对应集中申报、注册生效及询价启动，后续集中询价与上市可能持续抽水流动性。

研究结论

• 市场情绪：二级市场对集中供给预期敏感，需关注外部因素变化。
• 政策与风险：需警惕超预期REIT政策发布、底层资产经营恶化及数据计算偏差等风险。