房地产开发REITs周报：商业不动产REITs获批加速，首批中证REITs全收益指数基金7月1日起发售

REITs指数表现

• 本周中证REITs全收益指数下跌2.40%，收于944.9点，为年部最大周跌幅，连续第三周收跌。
• 本年中证REITs全收益指数跌幅为6.43%，收于944.9点。
• 对比其他指数，中证REITs全收益指数表现优于中债十年期国债指数，但劣于沪深300指数。

REITs一二级市场表现

• 本周REITs二级市场整体回调，9只上涨，77只下跌，周均涨幅为-3.59%。
• 板块表现分化，保障房、能源基础设施板块跌幅较小，产业园区、仓储物流板块回调幅度较大。
• 已上市REITs总市值约2082亿元，平均单只REIT市值约27亿元。
• 商业不动产REITs方面，首批4单上市后表现分化，国泰海通砂之船商业REIT涨幅靠前，汇添富上海地产商业REIT跌幅较大。
• 6月22日，6单商业不动产REITs获得证监会批复。
• 华夏、易方达、南方、中金四家基金公司旗下中证REITs全收益指数证券投资基金将于2026年7月1日起发售。
• 本周商业不动产板块交易活跃度最高，日均成交量255.6万股，日均换手率0.8%。

REITs估值表现

• 本周已上市REITs中债IRR持续分化，易方达广开产园REIT位列前三，为12.8%。
• P/NAV位于0.5-1.6区间，华夏首创奥特莱斯REIT位列前三，为1.6。

投资建议

• 一级打新仍存套利空间。
• 二级投资策略：
  • β机会：关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。
  • 择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后的价值重构。
  • 分派率角度：关注保障房等弱周期资产的红利配置价值。
  • 龙头溢价：具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。

风险提示

• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 测算误差风险。