公募REITs周报（第52期）：指数震荡上行，首批商业不动产REITs已申报

核心观点

本周REITs震荡上行，表现强于主要股债指数。中证REITs指数周涨0.8%，水利、能源、交通REITs涨幅领先，前期涨幅较大的数据中心调整较大。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证REITs>沪深300>中证全债>中证转债。截至2026年1月30日，产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低60BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为326BP。首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，意味着我国公募REITs市场正实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容。

基础数据

• 中债综合指数：254.4
• 中债长/中短期指数：245.4/209.1
• 银行间国债收益(10Y)：1.82%
• 企业/公司/转债规模(千亿)：79.1/22.4/5.6
• 中证REITs指数周涨跌幅：0.8%
• 中证REITs指数年初至今涨跌幅：+4.4%
• 中证REITs（收盘）指数收盘价：809.56点
• 中证REITs年初至今各类主要指数涨跌幅排序：中证转债（+5.8%）>中证REITs（+4.4%）>沪深300（+1.7%）>中证全债（+0.4%）
• 近一年中证REITs指数回报率：-2.8%
• 近一年中证REITs指数波动率：7.5%
• REITs总市值（1月30日）：2287亿元
• REITs全周日均换手率：0.60%

相关分析

• 水利、能源、交通REITs涨幅靠前。产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.3%、0.8%。数据中心REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为1.065%；园区基础设施REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额20.251%。
• 主力净流入额前三名：华夏华润商业REIT（3860万元）、中金亦庄产业园REIT(1590万元）、中金印力消费REIT(1446万元）。

一级市场发行

• 交易所处在已问询阶段的REITs产品：3只
• 已反馈的产品：3只
• 已申报的产品：8只（商业不动产REITs）

估值跟踪

• 公募REITs年化现金分派率均值为6.11%。
• 产权类REITs股息率比中证红利股股息率均值低60BP。
• 经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为316BP。

行业要闻

• 首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，包括华安锦江封闭式商业不动产REIT、汇添富上海地产封闭式商业不动产REIT等。

风险提示

• 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。