房地产行业周报（2026年第19周）：二手房成交同比增加，各地公积金新政频发

核心观点与关键数据

• 板块表现：第19周申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.7%，在31个一级行业板块中排名第13位。A股板块内涨幅前五为苏州高新、京投发展、三湘印象、宁波富达、滨江集团；跌幅前五为西藏城投、粤宏远A、天地源、广宇集团、深振业A。港股板块内涨幅前五为保利置业集团、中国海外发展、越秀地产、贝壳-W、九龙仓集团；跌幅前五为力高集团、花样年控股、四海国际、烯石电车新材料、禹洲集团。
• 政策要闻：
  • 地方层面：多地优化公积金政策，包括提高贷款额度（如苏州、山西、大连）、优化贷款次数和套数认定标准（如苏州、山西、武汉）、取消提取限制（如大连）、扩大公积金异地贷款范围（如武汉）等。此外，广东中山、湖北武汉、江苏等地出台支持“以旧换新”、购房补贴、商业用房去库存等措施。
  • 公司动态：华润置地以底价竞得深圳龙岗区地块；中国海外发展以溢价率37.2%竞得珠海香洲区宅地。
• 销售端：
  • 新房市场：第19周20城商品房成交面积131万方，环比减少30%，同比减少24%。从累计数据看，年初至今20城成交面积3184万方，累计同比减少11%。一线城市成交面积同比减少26%，其中北京、上海、广州、深圳分别下降44%、19%、40%、12%；二线城市武汉同比微增3%；三四线城市扬州、莆田同比分别增长11%、5%。累计看，一线城市同比减少4%，二线城市减少14%，三四线城市减少14%。
  • 二手房市场：第19周11城二手房成交面积189万方，环比减少9%，同比增加9%。从累计数据看，年初至今11城成交面积3721万方，同比减少1%。一线城市成交面积同比增加10%，其中北京增长20%，上海增长2%，深圳增长18%；二线城市厦门、成都同比分别增长20%、10%。累计看，一线城市同比增加2%，二线城市减少7%，三四线城市增加8%。
• 融资端：本周发债企业多为地方国企，其中嘉兴毛衫城集团发行规模最大（8亿元），长春新区产业投资集团发行利率最高（2.48%），吴中经法发行利率最低（1.49%）。

投资建议

• 寻找地产alpha的三个方向：
  1. 开发类房企：关注高拿地精准度的区域深耕型房企，建议绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
  2. 稳定红利资产：推荐头部购物中心，如太古地产；建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。
  3. 中介龙头：关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流。
• 市场关注问题：新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政拖累经济，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力。

风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。