房地产开发2022W25：多地出台房票棚改政策，新房二手房成交同比维持正增长

本周新房二手房成交同比维持正增长，整体表现为小幅复苏，后续复苏情况仍需观察。本周及上周新房、二手房数据出现一定程度回暖，但其中青岛、苏州、广州、佛山均存在集中网签或包含安臵房等问题。真实复苏情况不及数据表现，整体市场信心依然偏弱，后续复苏情况仍需进一步观察。我们认为一二线城市的“四限”政策尤其是外地户限购资格、商贷首付比例、二套房认定标准仍有充足空间。 今年以来全国23城+1省出台了棚改货币化相关政策，19城涉及房票制度，且6月政策数量明显提升。我们认为房票制度一方面可以提升安臵速度、丰富安臵补偿方式、节省政府过渡费开支，另一方面能够对提振市场信心，加速库存去化、稳定房价启到一定的积极作用。大规模棚改高峰期在2014年周期已过，接下来小型棚改仍有一定空间，但资金来源仍有待解决。房票作为直接刺激市场的效果有待一个月后进一步验证。建议投资者关注棚改和房票政策的扩散趋势，以及国开行PSL的发放情况，这些潜在的政策将对全国楼市起到更强的支持作用。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为2.10%，领先大盘0.11个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名。本周上涨个股共91支，较上周增长36支，下跌股数为43支。（若无特殊说明，报告中本周指6.18-6.25当周）。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为524.3万平方米，环比提升22.5%，同比提升1.3%。若剔除青岛、苏州后，26城环比提升5.7%，同比下降25.4%。其中样本一线城市的新房成交面积为90.9万方，环比-2.9%， 同比-18.3%； 样本二线城市为351.6万方 ， 环比39.7%， 同比19.4%；样本三线城市为81.7万方，环比-1.2%，同比-26.8%。从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计7000.1万方，同比下降-40.6%； 一线城市为1345.9万方，同比-37.1%；二线城市为4143.8万方，同比-35.0%；三线城市为1510.4万方，同比-53.9%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计143.0万方，环比下降2.7%，同比增长0.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.0万方，环比8.3%；样本二线城市为92.2万方，环比-8.5%；样本三线城市为19.8万方，环比12.1%。年初至今累计二手房成交面积为2501.0万方，同比变动为-31.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为697.0万方，同比-41.2%；样本二线城市为1496.7万方，同比-25.0%；样本三线城市为307.3万方，同比-25.0%。 重点公司境内信用债情况：发行量减少，整体发债利率降低。根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.20-6.26）共发行房企信用债21只，环比增加了5只；发行规模共计143.5亿元，环比减少2.3亿元，总偿还量158.07亿元，环比增加93.46亿元，净融资额为-14.57亿元，环比减少95.76亿元。融资成本来看，招商蛇口3年公司债（-47bp）、常高新3年定向工具（-46bp）、盐都国资3年中期票据（-37bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.多地出台房票棚改政策，新房二手房成交同比维持正增长 本周及上周新房、二手房数据出现一定程度回暖，但其中青岛、苏州、广州、佛山均存在集中网签或包含安臵房等问题。真实复苏情况不及数据表现，整体市场信心依然偏弱，后续复苏情况仍需进一步观察。我们认为一二线城市的“四限”政策尤其是外地户限购资格、商贷首付比例、二套房认定标准仍有充足空间。 今年以来全国多地出台了棚改货币化相关政策，且6月政策数量明显提升。我们认为房票制度一方面可以提升安臵速度、丰富安臵补偿方式、节省政府过渡费开支，另一方面能够对提振市场信心，加速库存去化启到一定的积极作用。我们统计了今年出台有官方来源的棚改政策的城市，截至6月25日，合计23个城市（含郑州）及1省（河南）出台相关政策，其中有19城均涉及房票安臵。 从地区分布看，出台棚改房票政策的城市主要集中在三四线。通过房票安臵措施，能够相对有效引导被征收人在当地特定区域买房，避免棚改补偿款大幅流出，相当于“定向”托底当地楼市。但是近年来三四线需求相对较弱，对于人口净流出、人均居住面积已较高的城市，大规模棚改高峰期在2014年周期已过，接下来小型棚改虽仍有一定空间，但资金来源仍有待解决。房票作为直接刺激市场的效果有待一个月后进一步验证。 建议投资者关注棚改和房票政策的扩散趋势，以及国开行PSL的发放情况，这些潜在的政策将对全国楼市起到更强的支持作用。 图表1：棚改政策城市数量统计（2022.1-2022.6.25，仅统计有官方来源的消息） 以下是今年以来地方棚改政策摘要： 图表2：地方性棚改政策（2022.1-2022.6.25，仅统计有官方来源的消息） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.1%，领先大盘0.11个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第12名。本周上涨个股共91支，较上周增长35支，下跌股数为43支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为长春经开、深赛格、合肥城建、华鑫股份、信达地产，涨幅分别为28.4%、19.1%、17.2%、16.1%、15.9%。跌幅前五为绿景控股、粤泰股份、宋都股份、高新发展、格力地产，跌幅分别为-13.2%、-12.0%、-11.2%、-10.5%、-10.0%。 本周48家重点房企中共计上涨35支，较上周增长25支，涨幅位居前五的为佳源集团、旭辉控股集团、建发国际集团、绿景中国地产、正荣地产，涨幅分别为41.8%、19.9%、19.7%、18.8%、14.8%。跌幅前五为中梁控股、华夏幸福、中国铁建、阳光城、滨江集团，跌幅分别为-4.1%、-3.4%、-1.6%、-1.4%、-1.2%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（6.20-6.24）涨幅前五个股 图表7：本周（6.20-6.24）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（6.20-6.24）重点房企涨幅前五个股 图表10：本周（6.20-6.24）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为524.3万平方米，环比提升22.5%，同比提升1.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为90.9万方，环比-2.9%，同比-18.3%；样本二线城市为351.6万方，环比39.7%，同比19.4%；样本三线城市为81.7万方，环比-1.2%，同比-26.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计7000.1万方，同比下降-40.6%； 一线城市为1345.9万方，同比-37.1%；二线城市为4143.8万方，同比-35.0%；三线城市为1510.4万方，同比-53.9%。其中一线城市中，北京（-27.9%）、上海（-38.7%）、广州（-44.4%）、深圳（-30.5%）同比均为负。二三线城市中仅南平（3.3%）同比为正，盐城（-79.0%）、海门（-75.6%）、莆田（-69.0%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（6.18-6.24） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计143.0万方，环比下降2.7%，同比增长0.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.0万方，环比8.3%；样本二线城市为92.2万方，环比-8.5%；样本三线城市为19.8万方，环比12.1%。年初至今累计二手房成交面积为2501.0万方，同比变动为-31.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为697.0万方，同比-41.2%；样本二线城市为1496.7万方，同比-25.0%；样本三线城市为307.3万方，同比-25.0%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据Wind行业房地产指标统计，本周（6.20-6.26）共发行房企信用债21只，环比增加了5只；发行规模共计143.5亿元，环比减少2.3亿元，总偿还量158.07亿元，环比增加93.46亿元，净融资额为-14.57亿元，环比减少95.76亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（73.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（71.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（49.6%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，招商蛇口3年公司债（-47bp）、常高新3年定向工具（-46bp）、盐都国资3年中期票据（-37bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表25：房企每周融资汇总（6.20-6.26） 5.本周相关政策回顾 图表26：地方性政策（6.12-6.18） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。