2026.04.01长期借款大幅下降，分红比例升至90%

2026-04-02 财通证券七个橙子一朵发🍊

核心观点：中国国贸发布2025年年报，总营收37.7亿元，同比-3.6%；归母净利润12.0亿元，同比-4.8%。公司投资物业位于北京CBD核心，资产质量优秀，经营稳定，但短期内出租率及租金水平或有压力。
关键数据：
- 业务收入及毛利率：总营收37.7亿元（-3.6%），物业租赁及管理业务收入32.8亿元（-3.3%），毛利率65.7%（-0.4pct）；酒店经营业务收入4.9亿元（-6.0%），毛利率5.2%（-2.1pct）。分业态看，写字楼、商城、公寓、酒店收入分别为14.2、12.7、1.9、4.9亿元，同比分别-6.3%、-1.4%、+1.0%、-6.0%。
- 租金及出租率：写字楼、商城、公寓平均租金分别为609、1300、362元/平/月（2024年分别为639、1309、367元/平/月）；出租率分别为91.8%、95.5%、90.9%（2024年分别为93.1%、96.5%、88.9%）。
- 财务数据：偿还银行长期借款本金8.85亿元，期末余额2亿元；财务费用由1121万元转为838万元（收入）；分红比例升至89.6%（+1.9pct）。
研究结论：预计2026-2028年归母净利润分别为11.8、11.6、11.5亿元，对应PE分别为18.1x、18.4x、18.4x。维持“增持”评级。
风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。