房地产行业周报：小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点

小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 核心观点 ⚫周观点： 近期地产板块表现较弱，我们认为一方面有政策预期落空的影响，另一方面小阳春目前来看整体表现难谈超预期，依然呈现出了过往小阳春以及政策驱动的脉冲型成交行情中以价换量、二手房明显强于新房、核心城市主导、刚需房成交占比高等共性特征，以价换量意味着成交量的放量可能持续性不强，新房较弱意味着房企的盈利改善依然任重道远，而成交结构的问题也意味着楼市景气度目前总量压力仍大，只是点状修复。但也必须指出的是，上海、北京积极信号正在不断累积：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，节后挂牌量虽有季节性反弹但爬坡速度明显慢于往年，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，时间点判断上我们认为就在今明两年。国际经验看资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的β机会。短期维度建议大家关注由于伊朗局势超预期下全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25把握长期趋势，拥抱短期行情2026-02-11 ⚫重点事件点评：小阳春成色分析 核心结论：目前来看本轮小阳春依旧呈现出了往年以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需房为绝对主力的结构性特征，但也必须指出的是，北京、上海二手房挂牌量爬坡速率低于往年同期，去年下半年以来由于卖方的惜售撤牌导致京沪挂牌量整体呈现下行趋势，京沪小阳春在挂牌量缓增的同时二手房成交延续高增态势。供给端的主动收缩与需求端平稳释放形成良性互补，叠加或有的楼市宽松政策催化，在京沪当前去化周期处于低位，库存水平较为健康的背景下，我们认为一线城市中京沪楼市或具备率先企稳的可能。投资建议方面，考虑到京沪楼市的领先表现，建议大家关注深耕北京、上海的全国性房企或地方国企。 ⚫周度跟踪： 1.二手房：一二线城市成交量延续涨势，深圳成交量周环比大增。广州、深圳、二线城市（截至2026/03/21）成交量周环比分别上涨10.8%、19.8%、2.8%，北京成交量（截至2026/03/20）周环比+8.0%，均延续涨势，上海二手房网签周环比+6.8%；一线城市挂牌价周环比转正，上海挂牌价连续两周上涨。一线城市挂牌价周环比转正（+0.01%），上海挂牌价周环比+0.11%，涨幅回落0.08pct；北京挂牌价周环比转负，挂牌价与上周基本持平；广州、深圳挂牌价延续跌势，周环比分别下降0.08%、0.04%，但跌幅分别收窄0.15pct、0.10pct；挂牌量方面，北京、上海周环比转负，广州挂牌量延续下降趋势。一线城市、北京、上海挂牌量周环比转负，周环比分别下降0.17%、0.30%、0.37%，广州周环比下降0.18%，降幅收窄0.04pct；深圳周环比上涨0.24%，涨幅回落0.81pct。 2.新房：北京、上海、深圳新房成交延续涨势，北京、深圳涨幅走阔。北京、上海、深圳新房成交周环比分别上涨32%、7%、27%，其中北京、深圳周环比涨幅分别扩大23pct、26pct；广州新房成交周环比转负。 投资建议与投资标的 ⚫近期由于政策预期落空和并未超预期的小阳春表现，板块表现平淡。短期维度建议投资人关注伊朗局势超预期下全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会；中期维度，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 目录 一：市场表现.................................................................................................5 1.1：A/H房地产指数表现分化，港资房企指数跑赢恒指....................................................5 1.1.1：A股板块：房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数51.1.2：H股板块：港资房企周涨幅0.23%，跑赢恒指6 1.2：个股表现....................................................................................................................6 1.2.1：A股个股表现：京投发展周涨幅23.97%61.2.2：H股个股表现：新鸿基地产周涨幅1.76%7 二：二手房周度跟踪......................................................................................8 2.1：挂牌价：一线城市周环比转正，上海延续涨势...........................................................82.2：挂牌量：北京、上海周环比转负，广州延续下跌趋势................................................92.3：成交量：一二线城市成交量延续涨势，深圳成交量周环比大增................................112.4：议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环比下降................................13 三：新房周度跟踪........................................................................................14 3.1：成交：北京、上海、深圳新房成交延续涨势............................................................143.2：库存及去化：一线城市库存延续下降趋势，跌幅走阔..............................................14 四：重点事件点评：本轮小阳春成色分析.....................................................15 五：房企融资：华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%....................17 七：投资建议...............................................................................................20 八：风险提示...............................................................................................20 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅4.21%，相对收益-2.02%...............................................................5图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游....................................................................5图3：香港内房股周跌幅3.97%、港资房企周涨幅0.23%，相对收益分别为-3.23%、0.97%......6图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：一线城市周环比转正，周环比+0.01%..................8图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市周环比转负，周环比下降0.17%..........................10图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.3%.....................................................................11图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.4%.....................................................................11图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.2%.....................................................................11图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.2%....................................................................11图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+24%...............................12图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+3%.................................12图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+8%.......................................12图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+20%.....................................12图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+11%.....................................12图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+20%.....................................12图16：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2026年1月）：一线整体月环比下降.........13图17：挂牌量变化（节后三周）：北京、上海分别增长1.4%、3.5%.........................................16图18：核心城市二手房去化周期（3MMA）：北京、上海已处于较健康水平..............................17 表1：A股上周房地产股票涨跌幅榜：京投发展、市北高新、世联行领涨....................................6表2：H股香港内房股上周涨跌幅榜：美的置业周跌幅17.36%...................................................7表3：H股港资房企上周涨跌幅榜：太古股份公司A、信和置业、新鸿基地产领涨......................7表4：挂牌价历史复盘（单位：元/㎡，周度更新）：北上自底部反弹幅度分别为0.0