中国房地产行业研报：预计3月供应环比倍增，京沪深杭蓉等或迎成交“小阳春”

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 中国房地产 2024年3月 研报 预计3月供应环比倍增，京沪深杭蓉等或迎成交“小阳春” 预计3月供应环比倍增，京沪深杭蓉等或迎成交“小阳春” 文/杨科伟俞倩倩 3月恰逢“金三”传统营销旺季，房企推盘积极性大幅回升，但绝对量仍处历史低位：3月28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，环比上涨124%；但整体推盘量还是低于2023年同期且不及2023年月均水平。不同能级城市呈现显著分化行情：一线倍增，环比上涨332%，同比下降47%，一季度累计同比下降44%。二线城市环比翻番，同比仍跌64%，累计同比下降47%，跌幅在不同能级城市中居首。三四线整体供应稳中有增，环比增39%，同比下降39%，累计同比下降32%。 从供给结构来看，改善、刚需各占49%和41%，改善为主、刚需为辅；7成以上城市以主城为供应主力。预判3月，我们认为，基于供应放量，成交有望修复，预期环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，京沪深杭蓉等部分城市或将出现局部“小阳春”。 一、规模：3月28城供应环比翻番，同比仍降6成，一线环比倍增 据CRIC调研，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，因2月恰逢传统春节假期，基数较低，3月环比上涨124%，同比下降60%。3月恰逢“金三”传统营销旺季，房企推盘积极性回升，但是整体推盘量还是低于2023年同期且不及2023年月均水平，尚属历史低位。 图：28个重点城市商品住宅供应月度变动情况（单位：万平方米） 备注：2024年3月预估数据来源为CRIC城市机构调研，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，一线倍增，环比上涨332%，同比下降47%，一季度累计同比下降44%。得益于近期一线密集出台新政，房企推盘积极性稳步回升，京沪环比增幅显著高于广深，京沪单月供应量分 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6 别达到了56万平方米和61万平方米，广州、深圳则在30万平方米左右徘徊。 二线城市环比翻番，同比仍跌64%，累计同比下降47%，跌幅在不同能级城市中居首。从绝对量来看，成都、杭州、武汉、长沙排名居前，单月供应量均突破50万平方米，多数城市保持着环比增长，同比回落态势，仅少数城市出现了差异化行情：济南、昆明、长春、南宁等弱二线城市同环比齐跌，累计同比降幅持续扩大至6成以上。郑州、宁波则出现了同环比齐增态势，主要源于去年基数较低，郑州累计同比已然回正，微增2%。 三四线整体供应稳中有增，环比增39%，同比下降39%，累计同比下降32%。我们调研了长、珠三角部分重点城市，常州、徐州、泉州属“供应大户”，单月供应规模均超过10万平方米，泉州同环比齐增，累计同比因去年基数较低而实现倍增，房企推盘积极性相对较高。无锡、漳州则略显不 济，同环比“腰斩”，仍处探底阶段。 表：28个重点城市2024年3月预计商品住宅供应变动情况（单位：万平方米） 能级 城市 2024年3月预估 环比 同比 2024年第一季度 累计同比 一线 北京 56 1016% -25% 72 -45% 上海 61 343% -37% 121 -31% 广州 28 185% -72% 65 -57% 深圳 30 153% -49% 55 -44% 合计 175 332% -47% 313 -44% 二线 成都 61 26% -76% 218 -44% 杭州 54 571% -54% 98 -60% 武汉 53 119% -66% 109 -49% 长沙 51 97% -6% 101 7% 宁波 47 2175% 11% 64 -15% 重庆 43 96% -37% 89 -25% 西安 37 98% -47% 117 -9% 南京 34 354% -47% 64 -48% 郑州 33 / 29% 57 2% 天津 24 -31% -80% 106 -49% 青岛 19 58% -74% 63 -50% 苏州 18 115% -79% 39 -69% 合肥 16 158% -79% 41 -71% 厦门 9 152% -76% 23 -50% 济南 7 -49% -90% 38 -69% 福州 6 8% -50% 15 -62% 昆明 5 -15% -84% 18 -62% 长春 4 -17% -87% 17 -67% 南宁 4 -44% -95% 17 -84% 合计 526 102% -64% 1295 -47% 三四线 常州 14 101% -31% 26 -49% 徐州 13 1666% -52% 20 -60% 泉州 12 198% / 19 647% 无锡 6 -56% -75% 34 -33% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6 漳州 2 -76% -58% 14 41% 合计 47 39% -39% 112 -32% 总计 748 124% -60% 1720 -46% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、结构：供应改善为主、刚需为辅，7成以上城市以主城为供应主力 而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、49%和9%，呈现出以改善为主、刚需为辅的供应结构。3月恰逢“金三”传统营销旺季，“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。 分城市来看，昆明、济南、重庆、长沙、天津、武汉等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上昆明、济南、重庆、武汉等二线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。而泉州、厦门、北京、无锡、常州、南宁等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。广州本月同时加强了改善和高端供应占比，供应面积占比均在35%以上。 苏州供应则兼顾了刚需、改善和高端，占比均在3成以上。 表：重点城市2024年3月预计商品住宅供应结构占比情况（按产品档次划分） 城市 刚需 改善 高端 昆明 100% 0% 0% 济南 73% 27% 0% 重庆 65% 28% 8% 长沙 62% 15% 23% 天津 61% 39% 0% 武汉 61% 30% 9% 郑州 59% 25% 15% 宁波 58% 42% 0% 漳州 58% 42% 0% 青岛 55% 45% 0% 西安 54% 44% 2% 徐州 44% 27% 29% 泉州 0% 100% 0% 厦门 13% 87% 0% 北京 14% 86% 0% 无锡 18% 82% 0% 常州 5% 82% 14% 南宁 22% 78% 0% 成都 28% 64% 8% 杭州 17% 60% 23% 深圳 42% 58% 0% 福州 44% 56% 0% 长春 45% 55% 0% 上海 33% 49% 18% 合肥 26% 48% 26% 南京 40% 47% 12% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6 广州 25% 37% 38% 苏州 33% 33% 34% 合计 41% 49% 9% 数据来源：CRIC机构调研从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为60%、27%和13%，本 月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。 分城市来看，泉州、昆明、长春、合肥、西安、重庆、成都、武汉、南宁等主城占比均在7成 以上，青岛、漳州、济南、宁波则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，少数城市诸如天津、常州等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。 表：重点城市2024年3月预计商品住宅供应结构占比情况（按区域分布划分） 城市 主城区 近郊 远郊 泉州 100% 0% 0% 昆明 100% 0% 0% 长春 100% 0% 0% 合肥 97% 3% 0% 西安 91% 9% 0% 重庆 81% 0% 19% 成都 72% 28% 0% 武汉 72% 28% 0% 南宁 70% 19% 11% 郑州 68% 32% 0% 厦门 64% 0% 36% 福州 60% 26% 14% 深圳 58% 42% 0% 北京 57% 43% 0% 杭州 57% 28% 15% 苏州 56% 11% 33% 长沙 54% 35% 11% 无锡 54% 0% 46% 广州 51% 35% 14% 徐州 51% 47% 2% 南京 51% 44% 5% 青岛 27% 73% 0% 漳州 42% 58% 0% 济南 27% 51% 22% 宁波 42% 50% 8% 上海 17% 49% 34% 天津 5% 26% 69% 常州 42% 13% 45% 合计 60% 27% 13% 数据来源：CRIC机构调研 三、预判：3月供应放量，成交预期环比增长，京沪深杭蓉等“小阳春”可期 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6 盘点了3月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：3月供应环比翻番，同比持降，仍显著低于2023年同期且不及2023年月均，可以看出房企推盘积极性较2月有所回升，但是因低迷行情影响，房企信心早已今非昔比。基于供应放量，成交有望修复，预期环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分城市或将出现局部“小阳春”。 不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市： 第一类为北京、上海、成都、西安、深圳、厦门等核心一二线城市，因政策利好、叠加适销对路改善产品入市，成交预期会迎来一波放量。以北京为例，3月新房市场待入市项目达56万平方米，以改善产品为主，其中不乏中心城区优质板块项目，优质板块新房项目的入市将带动市场交易量上涨。成都如是，从目前释放信息来看，预计3月市场供应量将有明显回升，但整体仍是低位水平；具体看，多个核心区域关注度较高项目即将入市，如锦江区现房项目锦发广场、麓湖西派臻境等，或能带动市场点状回温。 第二类为武汉、郑州、长沙等短期内购买力仍待修复，小阳春难现。对于这类城市而言，刚需客群购买基数较大，二手房小面积、低总价房源热销便可看出端倪，当前房企普遍调整供应结构，以主城区刚需产品为主，不过从当前市场来看，以价换量效果递减，对于成交促进作用有限。 第三类为供需错配持续加剧城市，诸如青岛、宁波、常州等，虽然3月供应环比持增，但是整 体产品集中在近远郊，对于成交制约作用较为显著。青岛、宁波3月供应主要集中在近郊刚需盘， 常州3月供应则为近远郊改善盘，主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响，对于这类城市而言，外围市场相较主城更为惨淡，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。 第四类为天津、长春、昆明、济南、漳州、无锡等预期成交仍处低位运行。这些城市3月供应 不增反降，主要仍集中在刚需盘，因刚需客群购买力降级严重，加之供给持续缩量，预期3月整体成交也难有亮眼表现，反而会造成短期库存积压加剧。 总体来看，3月恰逢“金三”传统影响旺季，房企推盘积极性稳步回升，但整体绝对量尚属历史低位，因而预判后市，我们认为，成交环比回正是大概率事件，但是同比仍降持跌，部分核心城市迎来局部小阳春行情。值得关注的是，3月两会在即，中央对于地产能否更为重磅的 支持性政策出台也左右着供需两端市场预期，在整体低迷的楼市行情之下，信心比黄金更重要，若能有实质性利好政策落地，也有望助理房地产止跌回稳。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6