房地产行业研究周报：长假楼市表现分化明显，政策依旧有发力空间

长假楼市表现分化明显，政策依旧有发力空间 -行业研究周报 房地产证券研究报告/行业研究周报2023年10月10日 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 12.7 1.5 1.7 2.1 2.7 8.3 7.5 6.2 4.7 买入 招商蛇口 12.4 0.4 1.1 1.3 1.7 30.2 11.7 9.5 7.4 买入 滨江集团 9.6 1.2 1.4 1.8 2.3 8.0 6.8 5.4 4.2 买入 万科A 13.1 2.0 2.2 2.5 2.5 6.7 5.9 5.3 5.2 买入 华发股份 9.6 1.1 1.4 1.6 1.8 8.6 6.8 6.0 5.3 买入 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 备注：股价使用2023年9月28日收盘价 房地产行业周报-20231007 一周行情回顾 本周，由于假期A股休市，申万房地产指数下跌0%，沪深300指数下跌0%，相对收益为0%。 基本状况 上市公司数109 行业总市值(百万元)13,566.29 行业流通市值(百万)6,326.02 行业-市场走势对比 沪深300申万房地产 15.00 10.00 5.00 - -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 22-05 22-06 22-07 22-08 22-09 22-10 22-11 22-12 23-01 23-02 23-03 23-04 23-05 23-06 -30.00 相关报告 行业基本面 本周(9.29-10.5)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交13713套，同 比增速-76.5%，环比增速-75.2%；合计成交面积134.4万平方米，同比增速-78.3%，环比增速-78%。 本周(9.29-10.5)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交835套，同比 增速-92%，环比增速-95.7%；合计成交面积7.3万平方米，同比增速-93.3%，环比增速-96.1%。 本周（9.29-10.5），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19670.7万平 方米，环比增速-0.2%，去化周期128.5周。 本周（09.25-10.1），土地供给方面，本周供应土地1835.6万平方米，同比增速21. 2%；供应均价2425元/平方米，同比增速-53.3%。土地成交方面，本周成交土地25 41.7万平方米，同比增速18.7%；土地成交金额593.1亿元，同比增速46.6%。本周土地成交楼面价2333元/平方米，溢价率3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为4.1%、2.4%、3.2% 本周（9.29-10.5）由于假期因素，房地产企业合计发行信用债0亿元。 投资建议： 上周为国庆假期，因此反映在网签口径的新房及二手房成交方面同环比会有比较大的下行。对于国庆期间的楼市表现，我们参考中指院10月7日发布的监测数据显示，国庆假期期间，各地推盘积极性提升，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般。近期，各地方也跟进出台楼市放松政策，纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：保利发展、招商蛇口和万科A。物管板块推荐：招商积余和南都物业。此外，受益主要标的还包括金地集团和绿城中国。在港股物业板块，建议关注中海物业、保利物业等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，由于假期A股休市，申万房地产指数下跌0%，沪深300指数下跌0%，相对收益为0%。 2.行业新闻跟踪 【中央政策】10月7日消息，国家标准化管理委员会、工业和信息化部、民政部、生态环境部、住房城乡建设部、应急管理部六部门近日联合印发《城市标准化行动方案》。上述行动方案指出，到2027年，城市高质量发展标准体系基本建成，在城市可持续发展、新型城镇化建设、智慧城市、公共服务、城市治理、应急管理、绿色低碳、生态环境、文化服务、基础设施等领域制修订国家标准、行业标准150项以上。 【地方政策】山东省烟台市住房公积金管理中心发布《关于调整优化住房公积金相关政策的通知》，涉及公积金贷款首付、提取等方面。《通知》提出，调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例。对于贷款购买首套住房的，住房公积金个人住房贷款首付款比例调整为不低于20%，二套住房最低首付款比例维持30%不变。本通知调整事项自2023年10月15日起施行，已受理审批业务不予追溯调整。 【地方政策】10月3日消息，山东省聊城市住房公积金管理中心近日发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》。《通知》要求提高贷款额度。双职工缴存家庭最高贷款额度由50万元提高至60万元，单职工缴存家庭最高贷款额度由30 万元提高至40万元。同时降低首付款比例。首套房住房公积金贷款最低首付款比例由30%降为20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例由40%降为30%。 类型 内容 来源 日期 中央政策 10月7日消息，国家标准化管理委员会、工业和信息化部、民政部、生态环境部、住房城乡建设部、应急管理部六部门近日联合印发《城市标准化行动方案》。上述行动方案指出，到2027年，城市高质量发展标准体系基本建成，在城市可持续发展、新型城镇化建设、智慧城市、公共服务、城市治理、应急管理、绿色低碳、生态环境、文化服务、基础设施等领域制修订国家标准、行业标准150项以上。 国家标准委 2023/10/7 地方政策 山东省烟台市住房公积金管理中心发布《关于调整优化住房公积金相关政策的通知》，涉及公积金贷款首付、提取等方面。《通知》提出，调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例。对于贷款购买首套住房的，住房公积金个人住房贷款首付款比例调整为不低于20%，二套住房最低首付款比例维持30%不变。本通知调整事项自2023年10月15日起施行，已受理审批业务不予追溯调整。 山东省烟台市住房公积金管理中心 2023/10/3 地方政策 10月3日消息，山东省聊城市住房公积金管理中心近日发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》。《通知》要求提高贷款额度。双职工缴存家庭最高贷款额度由50万元提高至60万元，单职工缴存家庭最高贷款额度由30万元提高至40万元。同时降低首付款比例。首套房住房公积金贷款最 山东省聊城市住房公积金管理中心 2023/10/3 表1：本周新闻汇总 低首付款比例由30%降为20%，二套房住房公积金贷款最低首付款比例由40%降为30%。 地方政策 10月5日，新一份《施政报告》将于本月25日发表，香港中华厂商联合会成员与行政长官李家超会面，介绍会方的各项建议。厂商会的建议围绕产业发展、优化创科体制、支持业界应对挑战、充实劳动力及人才、北部都会区发展规划，以及支持内地港企等六大方向。 香港中华厂商联合会 2023/10/5 市场行情 10月4日，CSI(住宅售价)最新报34.17点，较上周的33.27 点上升0.9点。中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，上周财政司司长放风，楼市或有望减辣，本周CSI(住宅售价)止跌，但预示楼价仍偏淡。本月25日才施政报告发布，买家观望气氛浓厚，未来CSI走势值得关注。 观点网 2023/10/4 来源：各地方政府网站、澎湃新闻、财经网、观点网、中泰证券研究所 3.个股公告及新闻跟踪 【建发国际】10月3日，建发国际投资集团有限公司发布公告，截至2023 年9月30日止9个月，该集团连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权 益的累计合同销售金额约1013.3亿元，归属公司股东权益的累计合同销售面积约458.8万平方米，同比分别增加约36.6%和约18.0%。 【龙光集团】10月4日，据龙光集团官微消息，2023年1至9月，龙光在 全国累计完成项目交付64个批次、3.4万套。其中，三季度交付21个批次超过 1万套，涵盖佛山、肇庆、汕头、河源、惠州、南宁、柳州等多个城市，部分项目实现提前交付，多个项目到访交付率接近100%。 【万科企业】2023年1月至9月份，万科企业累计实现合同销售面积1818.4 万平方米，合同销售金额2806.1亿元，同比减少10.82%。另自2023年8月份销 售简报披露以来，万科企业新增加开发项目5个，合计计容建筑面积79.5万平 方米，公司权益建筑面积50.6万平方米，需支付权益价款44.4亿元。 【中国金茂】中国金茂旗下青岛两公司挂牌转让39%股权及债权底价共5.6亿元。青岛方盛置业有限公司（中国金茂控股集团有限公司全资持股）持股90%、青岛世园新城镇开发投资有限公司持股10%。。 公司名称 内容 日期 建发国际 10月3日，建发国际投资集团有限公司发布公告，截至2023年9月30日止9个月，该集团连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约1013.3亿元，归属公司股东权益的累计合同销售面积约458.8万平方米，同比分别增加约36.6%和约18.0%。 2023/10/3 龙光集团 10月4日，据龙光集团官微消息，2023年1至9月，龙光在全国累计完成项目交付64个批次、3.4万套。其中，三季度交付21个批次超过1万套，涵盖佛山、 2023/10/4 表2：本周公司公告及新闻汇总 肇庆、汕头、河源、惠州、南宁、柳州等多个城市，部分项目实现提前交付，多个项目到访交付率接近100%。 万科集团 2023年1月至9月份，万科企业累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元，同比减少10.82%。另自2023年8月份销售简报披露以来，万科企业新增加开发项目5个，合计计容建筑面积79.5万平方米，公司权益建筑面积50.6万平方米，需支付权益价款44.4亿元。 2023/10/3 中国金茂 中国金茂旗下青岛两公司挂牌转让39%股权及债权底价共5.6亿元。青岛方盛置业有限公司（中国金茂控股集团有限公司全资持股）持股90%、青岛世园新城镇开发投资有限公司持股10%。 2023/10/6 来源：Wind、公司公告、中泰证券研究所 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(9.29-10.5)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交13713套， 同比增速-76.5%，环比增速-75.2%；合计成交面积134.4万平方米，同比增速-78.3%，环比增速-78%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为 -58.2%、-72.4%和-87.6%，环比增速为-65.3%、-74.8%和-82.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-63.4%、-75.2%和-88%，环比增速为-71%、-78.5%和-82.4%。 一线同比（%） 40%三四线同比（%） 二线同比（%） 合计同比（%） 20% 0% -6.2% -20% -23.5% -19.6% -28.1% -40% -36.9% -60% -76.5% -80% -100% 2023/8/312023/9/72023/9/142023/9/212023/9/282023/10/5 图表3：一手房成交套数同比分析（周度）图表4：一手房成交套数同比分析（8周移动平