房地产周报：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化

行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 2023年12月18日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 分析师 陈刚 电话：021-25102897 邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 市场行情： 本周（12.11-12.15）A股地产指数（申万房地产）涨幅1.08%（上周-3.70%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.98%（上周-2.10%）； H股（12.11-12.15）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅4.05%（上周-8.07%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅3.15%（上周-5.10%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.80%（上周-2.95%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 行业基本面： 新房销售持续下行，二手房销售增幅放缓。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~12.16）同比下滑4.3%，本月至今 （12.1~12.16）同比下滑18.7%，上月整月同比下滑10.5%；其中一线城市(4城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑10.2%、上月整月同比下滑6.3%；二线城市(10城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑18.6%、上月整月同比下滑12.8%。12城二手房成交面积（1.1~12.16）同比增长19.7%，本月至今（12.1~12.16）同比增长8.5%，上月整月同比增长19.6%；其中，一线城市(2城)本月至今（12.1~12.16）同比增长43.1%，上月整月同比增长24.6%；二线城市(6城)本月至今（12.1~12.16）同比下滑9.8%，上月整月同比增长16.4%。 土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.10）成交土地建面同比下滑23.0%，上周累 计同比下滑23.7%；本周100大中城市（12.4~12.10）土地成交溢价率3.6%，上周2.2%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.10）土地成交总价同比下滑27.3%，上周累计同比下滑27.6%。 12月内债融资跌幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~12.17）累计同比下滑16.9%，12月（12.1~12.17）同比下 滑53.5%。 中央经济工作会议要求，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。北京上海迎来多项楼市政策优化。12月12日，中央经济工作会议要求，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。12月14日，北京首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%；取消房价过快上行阶段时对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。商业银行新发放房贷利率政策 下限也将调整，12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。上海自12月15日起调整普通住房标准、优化差别化住房信贷政策，其中，首套住房最低首付不低于30%，二套最低首付不低于40%。 投资策略： 推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 目录 1.市场行情(2023.12.11~2023.12.15)4 12.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 12.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 12.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 12.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 12.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2023.12.16)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2023.12.16)9 3.1二手房累计成交面积同比10 3.2二手房月度成交面积同比11 4.土地市场(截至2023.12.10)11 4.1成交土地规划建筑面积同比12 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2023.12.17)14 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.12.11~2023.12.17)15 7.投资策略16 8.风险提示16 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：27城商品房成交面积日累计值8 图11：27城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：27城商品房月成交面积同比9 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 图15：12二手房成交面积日累计值10 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比11 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值12 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率13 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比15 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比14 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 1.市场行情(2023.12.11~2023.12.15) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/12/15) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2307.2 1.08% -3.70% -13.41% 中证A股 3016.0 -0.98% -2.10% -4.96% 沪深300 3341.6 -1.70% -2.40% -9.90% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/12/15) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1334.9 4.05% -8.07% -18.25% 恒生物业服务及管理指数 1842.0 3.15% -5.10% -16.98% 恒生指数 16792.2 2.80% -2.95% -7.01% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2023.12.16) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -4.3% 2.6% -4.4% -9.7% 本月至今累计同比 -18.7% -10.2% -18.6% -26.0% 上月同比 -10.5% 6.3% -12.8% -19.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：27城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2023.12.16) 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 19.7% 14.3% 19.0% 29.4% 本月至今累计同比 8.5% 43.1% -9.8% 31.0% 上月同比 19.6% 24.6% 16.4% 21.8% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20231218：新房销售持续下行，京沪迎来多项楼市政策优化 P11 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2023.12.10)表5：100大中城市土地成交与供应