房地产行业专题报告：房地产行业：上海调整限购，楼市小阳春可期

核心观点与关键数据

1. 政策延续积极，二手房成交回暖

   • 1月重点城市二手房成交整体改善，北上深三地同比涨幅超20%，主要因春节假期扰动消失，成交窗口期增长。
   • 新房市场成交改善弱于二手房，35城商品住宅供应量同比下降超4成，部分刚需和改善需求转向二手房市场。
   • 政策利好叠加成交回暖，70大中城市二手房价环比降幅持续收窄，1月深圳、杭州等地二手房成交放量。

2. 价格与议价空间

   • 一线城市新房价格环比持平，同比因高基数效应跌幅被动放大。
   • 二手房成交放量导致议价空间略有缩小，北京、上海等重点城市房东让利空间减小。

3. 春节假期表现

   • 重点21城春节假期新建商品住宅网签成交10万平米，日均成交量与去年持平，部分城市开展购房活动蓄力小阳春。

投资建议

• 政策基调积极，预计2026年仍围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”思路，新开工、施工等投资链条仍面临压力。
• 房价止跌回稳仍需时间，但政策预期走强，房贷利率调整、商品房收储等政策或提振市场。
• 关注：
  • 老库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商（如建发国际集团、绿城中国等）。
  • 商业运营能力突出的开发商（如恒隆地产、太古地产等）。
  • 二手房成交占比提升下关注中介机构（如贝壳-W、我爱我家等）。

风险提示

• 商品房销售不及预期风险。
• 政策调控效果不及预期风险。
• 商品房去库存不及预期风险。