九龙仓集团：二O二五年全年业绩公告

二○二五年全年業績公告 二○二五年物業賬面減值顯著回順 摘要 •隨着投資及發展物業賬面減值減少港幣三十五億元，集團盈利增加港幣三十三億元•基礎淨盈利增加港幣十三億元，反映發展物業賬面減值減少港幣十二億元•年終淨負債清零•資產淨值上升7%至每股港幣48.01元 集團業績 集團基礎淨盈利增加至港幣四十一億零四百萬元（二○二四年：港幣二十七億九千八百萬元），相當於每股港幣1.34元（二○二四年：每股港幣0.92元），主要因為內地發展物業應佔減值撥備減少至港幣八億三千九百萬元（二○二四年：港幣二十億一千八百萬元）。 若計入投資物業重估減值淨額港幣三十六億四千一百萬元（二○二四年：港幣五十九億九千萬元）及其它非現金項目，集團錄得股東應佔盈利港幣五千萬元（二○二四年：虧損港幣三十二億二千四百萬元）。每股基本盈利為港幣0.02元（二○二四年：每股基本虧損港幣1.05元）。 股息 第一次中期股息每股港幣0.20元已於二○二五年九月十六日派付。第二次中期股息每股港幣0.20元將於二○二六年四月二十三日派付予在二○二六年四月八日下午六時正名列股東登記册內的股東，以代替派付末期股息。二○二五年度每股合共派息港幣0.40元（二○二四年：每股港幣0.40元）。 二○二五年業務評議 過去一年，政經亂局撼動全球。「讓美國再次偉大」政治大旗高舉、二戰後國際秩序崩解、關稅戰反覆無常沒完沒了、軍費開支急遽攀升，以及「第一世界」經濟體的國債失控，無一不令二○二五年經歷翻天覆地的改變。 中國科技的崛起成為一股破舊立新的力量；由起初的電動車、鋰電池和太陽能電池，到現在的機器人、人工智能和創新藥物，都給世界帶來深遠影響。卓越的品質與成本效益是中國供應商的標誌性優勢，使其成功從傳統市場去除風險，並在國內及全球各地搶佔市場份額。 人工智能是當前熱門關鍵詞。各行各業紛紛投入龐大資金進行開發與應用。它是第四次工業革命的主要支柱，可能會淘汰舊有工作職位，但也肯定會創造嶄新就業機會。 與此同時，後疫情時代的消費市場正重塑格局。許多地區的人口正邁向老齡化與萎縮。奢侈品的光環已然褪色，本土大品牌正逐步進軍國際市場。線上消費日趨普及，零售商必須調整商業策略方能保持競爭優勢。 香港物業 受惠於股市投資氣氛好轉，以及政府推出優化「新資本投資者入境計劃」等利好措施，豪宅市場初見復甦。集團策略性地推進山頂和啟德項目的銷售部署。 集團佔50%的Mount Nicholson一個頂層單位以港幣六億零九百萬元售出，呎價達港幣144,000元，刷新分層單位紀錄。種植道1號第一座洋房（Plantation Boulevard1號洋房）以港幣五億五千八百萬元售出，呎價為港幣91,000元。集團佔30%位於啟德的維港‧灣畔售出159個單位，銷售所得款項合共港幣二十八億四千三百萬元。 按應佔份額計算，年內發展物業確認入賬收入上升254%至港幣十一億四千萬元，營業盈利上升66%至港幣二億八千七百萬元。及至年杪，尚未確認入賬銷售額為港幣十億六千三百萬元。 內地投資物業 年內零售銷售的復甦很大程度上受政府主導的「以舊換新」政策及促銷活動帶動。在經濟增長乏力的情況下，消費者信心偏弱，其它類別的消費持續受到壓抑。行業產能過剩，加上電子商務滲透率不斷上升，進一步加劇市場競爭。 寫字樓市場新增需求不足，供應過剩的情況惡化。企業對投入新投資保持審慎，並繼續縮減規模。出租率及租金延續下行趨勢。 分部整體收入下跌3%至港幣四十四億一千九百萬元，營業盈利下跌4%至港幣二十八億七千六百萬元。 內地發展物業 住宅市場的各項政策措施因庫存過剩等深層結構性問題尚未全面落實。寫字樓市場供需失衡，去庫存速度尤其緩慢。 集團自二○一九年起暫停吸納土地儲備後，可供銷售存貨已逐步消化，剩餘庫存以寫字樓為主。年內應佔已簽約銷售額為人民幣十一億二千一百萬元（二○二四年：人民幣十四億三千九百萬元），主要來自蘇州和杭州的項目。及至年杪，尚未確認入賬銷售額為人民幣三億一千二百萬元（二○二四年十二月三十一日：人民幣六億一千六百萬元）。 按應佔份額計算，收入減少58%至港幣十三億六千三百萬元，營業盈利減少73%至港幣二億零八百萬元。計提應佔減值撥備港幣八億三千九百萬元（二○二四年：港幣二十億一千八百萬元）。 酒店 香港與中國內地的酒店表現呈現不同走向。本地盛事和演唱會帶動訪港旅客人數強勁增長，本港酒店的入住率得以受惠，房價亦見回升。中國內地方面，儘管境內旅遊有所增長，但受到旅客消費模式轉變持續拖累，酒店入住率和房價表現仍普遍滯後。 來自擁有和管理酒店分部的收入增加6%至港幣六億五千六百萬元，營業盈利達收支平衡（二○二四年：盈利港幣一千一百萬元）。 物流基建 中美貿易關係波譎雲詭，地緣政治局勢變幻莫測，各種挑戰持續。主要航運聯盟重新佈局，進一步令香港的貨運量承壓。現代貨箱碼頭於香港的吞吐量減少6%至三百三十萬個標準箱。深圳方面，大鏟灣碼頭的吞吐量增長16%至二百六十萬個標準箱，而聯營公司蛇口集裝箱碼頭的吞吐量則增加6%至六百八十萬個標準箱。 香港空運貨站（集團佔21%權益）貨運量維持於二百萬噸。 分部整體收入下跌3%至港幣二十一億二千八百萬元，營業盈利下跌12%至港幣二億七千八百萬元。 展望 二○二六年甫開局，便迎來更具爆炸性的變亂。俄烏衝突已延宕四年，加沙歷近兩年半戰火，最新的伊朗戰事可能演變成對中東地區最具破壞力的亂局，還有委內瑞拉、古巴和格陵蘭連番接踵遭受威脅。美元不再是「避風港」，金價則突破天際。美國最高法院對關稅的裁決猶如打開了新的潘朵拉盒子。 中國內地方面，房地產市場復甦乏力、勞動力市場持續疲軟以及產能失衡等因素，仍對經濟增長構成下行風險，削弱消費支出，必須推出額外刺激措施來提振相關產業。香港樓市則在政府措施和資本市場回暖帶動下重拾動力；然而，利率波動及庫存積壓或將繼續帶來考驗。 前景充滿變數，本集團將憑藉自身核心優勢和穩健的財務管理，在逆風中砥礪前行，保持業績穩健。 財務評議 (I)二○二五年全年業績評議 集團基礎淨盈利增加47%至港幣四十一億零四百萬元（二○二四年：港幣二十七億九千八百萬元），主要反映發展物業減值撥備減少，以及借貸成本降低。 計入應佔投資物業重估減值港幣三十六億四千一百萬元（二○二四年：港幣五十九億九千萬元）後，股東應佔集團盈利為港幣五千萬元（二○二四年：虧損港幣三十二億二千四百萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少9%至港幣一百零九億九千七百萬元（二○二四年：港幣一百二十一億一千五百萬元），營業盈利減少10%至港幣五十億六千八百萬元（二○二四年：港幣五十六億四千四百萬元）。 投資物業收入減少3%至港幣四十四億九千三百萬元（二○二四年：港幣四十六億四千四百萬元），營業盈利減少4%至港幣二十九億零九百萬元（二○二四年：港幣三十億二千六百萬元），因為中國內地租金仍然偏軟。 發展物業收入下跌39%至港幣十三億六千七百萬元（二○二四年：港幣二十二億五千四百萬元），營業盈利下跌78%至港幣一億零三百萬元（二○二四年：港幣四億六千六百萬元），因為內地銷售持續收縮，當中非住宅物業尤甚，其佔集團剩餘存貨的絕大部分。 酒店收入上升6%至港幣六億五千六百萬元（二○二四年：港幣六億一千七百萬元），但內地市場偏軟，即使位於長沙的兩間新酒店柏悅酒店和瑪珂酒店的虧損收窄，營業盈利仍僅達至收支平衡（二○二四年：盈利港幣一千一百萬元）。 物流收入下跌3%至港幣二十一億二千八百萬元（二○二四年：港幣二十二億零五百萬元），營業盈利下跌12%至港幣二億七千八百萬元（二○二四年：港幣三億一千五百萬元），主要因為現代貨箱碼頭於香港的吞吐量下降。 投資營業盈利下降4%至港幣十八億一千七百萬元（二○二四年：港幣十八億九千七百萬元），因為股息收入減少。 投資物業重估減值 於二○二五年十二月三十一日的獨立估值（包括合營公司所持有的投資物業）產生了港幣三十六億四千一百萬元（二○二四年：港幣五十九億九千萬元）的應佔但未變現重估減值淨額（已扣除相關遞延稅項及非控股股東權益），並已計入綜合收益表內。 在內地投資物業土地租約續期（超出當前到期日之續期）政策有進一步明確規定之前，出於會計審慎原則假設，若現有租約剩餘期限不足二十年，則視為不獲續期。 其它支出淨額 其它支出淨額為港幣四億三千六百萬元（二○二四年：港幣二十二億七千一百萬元），主要包括為內地發展物業計提的減值撥備港幣六億七千四百萬元（二○二四年：港幣十六億零四百萬元）及為內地酒店計提的減值撥備港幣二億零五百萬元（二○二四年：港幣三千九百萬元），這又被長期基金投資資產的公允價值收益港幣三億四千萬元（二○二四年：虧損港幣二億二千一百萬元）局部抵銷。 財務支出／入賬 若不計入按市價計值收益／虧損，在扣除撥作資產成本港幣二億五千九百萬元（二○二四年：港幣二億八千六百萬元）之前，財務支出減少32%至港幣四億四千八百萬元（二○二四年：港幣六億六千一百萬元）。是年實際借貸利率降至2.5%（二○二四年：3.7%），主要得益於利率較低的人民幣借款佔比增加。 計入按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現虧損港幣八億一千一百萬元（二○二四年：收益港幣三億九千萬元）後，財務支出為港幣十億元（二○二四年：入賬港幣一千五百萬元）。 所佔合營公司及聯營公司業績（除稅後） 應佔聯營公司盈利上升67%至港幣五億元（二○二四年：港幣三億元），而應佔合營公司虧損收窄至港幣二億二千六百萬元（二○二四年：港幣五億一千三百萬元），主要因為發展物業項目減值撥備減少至港幣一億四千六百萬元（二○二四年：港幣五億二千一百萬元）。 稅項 集團錄得稅項抵免淨額港幣七千八百萬元（二○二四年：港幣三十七億零五百萬元），主要是由於過往年度錄得的部分內地投資物業重估盈餘有所回撥，進而撥回遞延稅項撥備港幣八億零五百萬元（二○二四年：港幣四十五億七千一百萬元）。 股東應佔盈利／（虧損） 集團基礎淨盈利（為集團主要業務分部的業績指標）增加47%至港幣四十一億零四百萬元（二○二四年：港幣二十七億九千八百萬元）。按分部劃分計算，發展物業虧損收窄75%至港幣四億七千八百萬元（二○二四年：港幣十九億五千一百萬元），主要因為減值撥備減少。物流盈利增加6%至港幣四億零三百萬元（二○二四年：港幣三億七千九百萬元），投資物業盈利減少6%至港幣二十一億九千七百萬元（二○二四年：港幣二十三億四千五百萬元），投資盈利下跌5%至港幣十七億六千三百萬元（二○二四年：港幣十八億五千四百萬元）。 若計入應佔投資物業重估減值淨額港幣三十六億四千一百萬元（二○二四年：港幣五十九億九千萬元）、若干金融工具按市價計值及匯兌虧損港幣八億零三百萬元（二○二四年：收益港幣二億七千萬元）及酒店物業減值虧損港幣二億零五百萬元（二○二四年：港幣三千九百萬元）部分被基金投資公允價值收益港幣三億四千萬 元（二○二四年：虧損港幣二億二千一百萬元抵銷），股東應佔集團盈利為港幣五千萬元（二○二四年：虧損港幣三十二億二千四百萬元）。 按加權平均數三十億五千六百萬股股份計算，每股基本盈利為港幣0.02元（二○二四年：每股基本虧損港幣1.05元）。 (II)發展物業銷售額及尚未確認入賬銷售額（按應佔份額計入合營項目） 已簽約銷售總額增加26%至港幣二十九億七千七百萬元（二○二四年：港幣二十三億五千五百萬元）。 香港銷售額增加117%至港幣十七億三千六百萬元（二○二四年：港幣八億零一百萬元），來自維港‧灣畔、Mount Nicholson和Plantation Boulevard。尚未確認入賬銷售額增加至港幣十億六千三百萬元（二○二四年十二月：港幣五億零一百萬元）。 內地銷售額下跌22%至人民幣十一億二千一百萬元（二○二四年：人民幣十四億三千九百萬元）。尚未確認入賬銷售額下跌49%至人民幣三億一千二百萬元（二○二四年十二月：人民幣六億一千六百萬元）。 (III)流動資金、財務資源與資本承擔 股東權益及總權益 截至二○