九龙仓集团二O二三年中期报告书

股份代号:0004 二○二三年中期报告书 C017167 疫后复苏脆弱 摘要 •内地房地产市场仍然面对重大挑战 •销售额萎缩，平均售价下跌 •市场对写字楼和整幢销售的兴趣尤其疲弱 •进一步为销情缓慢的存货作拨备 •商场租金复苏强度亦不足 集团业绩 集团基础净盈利回升至港币十八亿一千一百万元（二○二二年：港币四亿二千八百万元），主要因为发展物业减值拨备减少至港币十亿三千三百万元（二○二二年：港币二十五亿四千二百万元）。 若计入投资物业重估亏损及其它未变现会计亏损，股东应占集团盈利为港币六亿九千六百万元（二○二二年：港币五千七百万元）。 中期股息 第一次中期股息每股港币0.20元（二○二二年：每股港币0.20元）将于二○二三年九月十四日派付予在二○二三年八月三十日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为港币六亿一千一百万元（二○二二年：港币六亿一千一百万元）。 业务评议 市场望穿秋水，终于等到中国内地取消新冠疫情限制措施，内地经济在今年第一季回弹。然而随着积压的需求减退，市场再现疲态，而经济指标好坏参半亦凸显出经济所面临的持续挑战。内需仍然脆弱。另外，在全球需求不振及制造业增长滞后的环境下，外贸令人失望。内地业务收入和盈利作同期比较时，货币折算成港元亦往往使其偏低。 内地房地产市场面临的挑战依然巨大。市场观望气氛浓厚，期待有进一步的政策激励出台。销售额萎缩，平均售价下跌。写字楼市场甚至比住宅市场更加低迷，而写字楼整幢销售又比分层销售更为萎靡，需要进一步为销情缓慢的存货作减值拨备。与此同时，零售租赁市场的复苏势头亦普遍强度不足。 摆脱漫长的疫情后，地缘政治局势紧张、通胀居高不下及货币不稳定等问题反复出现，窒碍全球经济复苏，并可能对集团在中国内地和香港的业务造成溢出效应。二○二三年又是充满挑战的一年。 香港物业 普遍淡静的市场对集团的影响有限。 集团现时并无项目在大众市场出售。而超级豪宅市场销售周期一贯漫长。集团占50%权益的MountNicholson售出一座洋房，售价为港币五亿七千七百万元（应占港币二亿八千九百万元），即呎价港币82,000元。所有发展中项目均按计划进行。 按应占份额计算，期内确认入账的发展物业收入减少48%至港币三亿一千一百万元，营业盈利减少77%至港币九千四百万元。及至期末的未确认入账销售额为港币七亿八千七百万元。 中国内地发展物业 房地产市场依然低迷，对政策激励持观望态度。与此同时，由于新供应涌现而需求复苏依然脆弱，本已供应过剩的写字楼市场进一步恶化。考虑到目前市况，期内作出了应占减值拨备合共港币十亿三千三百万元。 应占已签约销售额达人民币十四亿元（二○二二年：人民币二十三亿元），涉及面积六万四千二百平方米。及至六月杪，未确认销售额为人民币六十六亿元，涉及面积二十二万平方米 （二○二二年十二月三十一日：人民币八十五亿元，涉及面积二十八万平方米）。期内集团并无补充土地，储备减少至一百六十万平方米。 按应占份额计算，确认入账的收入减少33%至港币三十三亿二千八百万元，营业盈利减少88%至港币七千六百万元。确认入账的总楼面面积有十一万平方米（二○二二年：十六万平方米），而落成的总楼面面积有六万平方米（二○二二年：二十四万平方米）。 中国内地投资物业 集团物业组合的经营环境略有改善，但仍然疲软。防疫措施结束和政府对振兴消费支出的支持力度不断加大，燃起零售市场复苏的希望，但积弱的就业市场和不确定因素限制了增长。积压的需求初步释放后，全国零售销售缓慢回升，消费者对非必需性消费仍保持谨慎态度。商场租金的回升幅度不大。 与此同时，由于经济复苏乏力持续拖累企业信心，写字楼租赁欠增长动力。市场既缺乏大量需求，又有新供应投入，令持续供过于求的情况恶化。租金和出租率继续受压。 因此，分部收入下跌5%至港币二十四亿三千四百万元，营业盈利下跌7%至港币十六亿五千三百万元。 九龙仓酒店 今年年初中国内地放宽了疫情管控措施，惠及集团在香港、中国内地和菲律宾所经营╱拥有的尼依格罗酒店和马哥孛罗酒店。惟香港市场的初步反弹却因航班运力和人手问题而受到窒碍。集团第三个酒店品牌于今年第四季在长沙面世，该全新时尚酒店提供286间客房。 分部收入从低基数上升77%至港币二亿九千六百万元，并恢复录得营业盈利港币四千四百万元。 物流基建 政治、军事和经济环境动荡，继续拖累全球贸易信心，而主要市场的通货膨胀和消费大幅萎缩导致库存水平上升，则进一步影响商业需求。 现代货箱码头于香港处理的吞吐量减少18%至一百九十万个标准箱。深圳方面，其附属公司大铲湾码头的吞吐量下降7%至九十万个标准箱，而其联营公司蛇口集装箱码头的吞吐量则下降7%至二百七十万个标准箱。 由于吞吐量下降及货柜场业务收入减少，分部收入下跌21%至港币十二亿二千一百万元，营业盈利下跌49%至港币二亿零三百万元。 联营公司香港空运货站的货物总量减少14%至七十万吨。 财务评议 (I)二○二三年度中期业绩评议 由于人民币走弱，以港元计算当期内地业务收入和盈利作同期比较时，货币折算成港元往往使其偏低。 集团基础净盈利回升至港币十八亿一千一百万元（二○二二年：港币四亿二千八百万元），主要因为发展物业拨备减少至港币十亿三千三百万元（二○二二年：港币二十五亿四千二百万元）。发展物业亏损收窄61%，投资盈利增加38%，投资物业盈利减少4%，物流盈利减少46%。股东应占集团盈利为港币六亿九千六百万元（二○二二年：港币五千七百万元）。 收入及营业盈利 集团收入减少1%至港币八十一亿三千万元（二○二二年：港币八十二亿零九百万元），营业盈利减少10%至港币三十一亿三千九百万元（二○二二年：港币三十四亿七千九百万元）。 投资物业收入减少4%至港币二十四亿八千万元（二○二二年：港币二十五亿九千五百万元），营业盈利减少6%至港币十六亿八千万元（二○二二年：港币十七亿八千八百万元）。 发展物业收入升1%至港币二十六亿八千八百万元（二○二二年：港币二十六亿七千四百万元），惟营业盈利减少87%至港币六千四百万元（二○二二年：港币四亿八千二百万元），反映内地物业确认入账所得的营业毛利远较去年低，为4%（二○二二年：18%）。 旅游限制放宽后，酒店收入反弹77%至港币二亿九千六百万元（二○二二年：港币一亿六千七百万元），并恢复录得营业盈利港币四千四百万元（二○二二年：亏损港币四千七百万元）。 物流收入减少21%至港币十二亿二千一百万元（二○二二年：港币十五亿四千二百万元），营业盈利减少49%至港币二亿零三百万元（二○二二年：港币三亿九千六百万元），主要因为吞吐量下降及货柜场收入减少。 投资营业盈利增加29%至港币十一亿六千万元（二○二二年：港币九亿零一百万元），来自股息收入的增加。 投资物业重估亏损 于二○二三年六月三十日的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了港币三亿五千六百万元（二○二二年：港币四亿二千一百万元）的应占但未变现重估亏损净额 （已扣除相关递延税项及非控股股东权益），并已计入综合收益表内。 其它支出净额 其它支出净额港币九亿九千七百万元（二○二二年：港币十三亿五千八百万元），主要包括长期基金投资资产的公允价值亏损港币七亿六千九百万元（二○二二年：收益港币二亿五千六百万元）及为发展物业附属公司作出的减值拨备合共港币二亿九千三百万元 （二○二二年：港币十四亿三千九百万元）。 财务支出 财务支出增加45%至港币三亿三千三百万元（二○二二年：港币二亿二千九百万元），已计入按市价计值的跨货币及利率掉期合约未变现收益港币六千六百万元（二○二二年：亏损港币七千三百万元）。 实际借贷息率升至4.9%（二○二二年：2.1%），主要因为香港银行同业拆息上升。若不计入按市价计值收益╱亏损，在扣除拨作资产成本港币一亿八千四百万元（二○二二年：港币一亿七千八百万元）之前，财务支出增加75%至港币五亿八千三百万元（二○二二年：港币三亿三千四百万元）。 所占联营公司及合营公司业绩（除税后） 应占联营公司盈利为港币六千六百万元（二○二二年：亏损港币二亿零四百万元），而应占合营公司亏损为港币五亿零七百万元（二○二二年：港币二亿九千六百万元），主要是为发展物业项目作出合共港币七亿四千万元（二○二二年：港币十一亿零三百万元）的减值拨备，以及香港发展物业确认入账的盈利减少所致。 税项 税项支出下降34%至港币六亿七千六百万元（二○二二年：港币十亿一千九百万元），主要因为内地投资物业和发展物业买卖利润下降而减少了税项拨备。 股东应占盈利 集团基础净盈利（为集团主要业务分部的业绩指标）为港币十八亿一千一百万元（二○二二年：港币四亿二千八百万元）。按分部划分计算，发展物业亏损收窄61%至港币七亿一千八百万元（二○二二年：港币十八亿二千万元），投资盈利增加38%至港币十一亿五千三百万元（二○二二年：港币八亿三千四百万元），投资物业盈利减少4%至港币十二亿七千六百万元（二○二二年：港币十三亿三千一百万元），物流减少46%至港币一亿七千四百万元（二○二二年：港币三亿二千五百万元）。 若计入投资重估亏损港币七亿六千九百万元（二○二二年：收益港币二亿五千六百万元）及应占投资物业重估亏损净额港币三亿五千六百万元（二○二二年：港币四亿二千一百万元），股东应占集团盈利为港币六亿九千六百万元（二○二二年：港币五千七百万元）。每股基本盈利为港币0.23元（二○二二年：港币0.02元）。 (II)发展物业销售额及尚未确认入账销售额（按应占份额计入合营项目） 已签约销售总额下跌39%至港币十八亿零八百万元（二○二二年：港币二十九亿五千万元）。 香港已签约销售额增加17%至港币三亿四千三百万元（二○二二年：港币二亿九千二百万元）。截至二○二三年六月三十日，尚未确认入账销售额为港币七亿八千七百万元（二 ○二二年十二月：港币七亿三千三百万元）。 内地已签约销售额下跌41%至人民币十三亿五千一百万元（二○二二年：人民币二十二亿七千三百万元）。期内确认入账后，尚未确认入账的销售额下跌22%至人民币六十六亿二千二百万元（二○二二年十二月：人民币八十四亿八千八百万元）。 (III)流动资金、财务资源与资本承担 股东权益及总权益 截至二○二三年六月三十日，股东权益减少4%至港币一千四百五十六亿元（二○二二年十二月：港币一千五百一十六亿元），相当于每股港币47.65元（二○二二年十二月：每股港币49.60元），已计入人民币净资产汇兑储备亏损港币十八亿元及上市股票投资重估亏损港币四十二亿元。 计入非控股股东权益的总权益减少4%至港币一千四百九十七亿元（二○二二年十二月：港币一千五百五十七亿元）。 资产 总营业资产（不包括银行存款与现金、若干金融及递延税项资产）维持于港币二千零五十五亿元（二○二二年十二月：港币二千零五十九亿元）。地产、物流和投资资产分别占集团总营业资产67%、7%及26%（二○二二年十二月：69%、7%及24%）。 以地区划分而言，香港营业资产增加1%至港币九百六十八亿元（二○二二年十二月：港币九百五十六亿元），内地营业资产减少5%至港币九百四十五亿元（二○二二年十二月：港币九百九十八亿元），海外营业资产（以投资为主）增加35%至港币一百四十二亿元（二○二二年十二月：港币一百零五亿元），分别占集团总营业资产47%、46%及7% （二○二二年十二月：46%、49%及5%）。 投资物业 投资物业组合以港币六百七十四亿元列报（二○二二年十二月：港币六百九十二亿元），占总营业资产33%（二○二二年十二月：34%）。该组合包括香港投资物业港币一百四十六亿元（二○二二年十二月：港币一百四十六亿元）及内地投资物业港币五百二十八亿元（二○二二年十二月：港币五百四十六亿元）。 扣除递延税项及非控股股东权益后，集团应占投资物业价值为港币五百六十五亿元（二 ○二二年十二月：港币五百八十四亿元），包括香港投