九龙仓集团二O二四年中期报告书

中 期 报 告 书 2 0 2 4 市道淡静、资产价值下降 摘要 •消费投资趋于淡静，令物业市场失去活力 •基础净盈利保持稳定为港币二十亿元，但多项业务表现疲弱 •投资物业重估之非现金减值带来港币二十六亿元的集团亏损 •负债管理按计划执行，负债比率维持于低水平 集团业绩 集团基础净盈利增加9%至港币十九亿七千九百万元（二○二三年：港币十八亿一千一百万元），主要因为发展物业减值拨备减少至港币五亿六千四百万元（二○二三年：港币十亿三千三百万元）。 若计入投资物业重估减值及其它未变现会计亏损，股东应占集团亏损为港币二十六亿三千七百万元（二○二三年：盈利港币六亿九千六百万元）。 中期股息 第一次中期股息每股港币0.20元（二○二三年：每股港币0.20元）将于二○二四年九月十二日派付予在二○二四年八月二十八日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为港币六亿一千一百万元（二○二三年：港币六亿一千一百万元）。 业务评议 各行业的复苏步伐不一。全球经济增长放缓、地缘政治局势紧张和美国息口持续高企，均对复苏造成阻碍。 香港在二月取消楼市降温措施后，一手住宅物业交投量增加。目前住宅房价趋于稳定，但由于息口高企和经济活动疲弱，价格仍然较疫情前水平为低。港口业务受到供应链重组、红海航运中断和区内竞争加剧影响，吞吐量减少。 中国内地零售市场持续疲弱。由于忧虑经济和房地产市场动荡，消费者维持谨慎的消费模式，以非必需品消费尤甚。出境旅游恢复导致消费外流，为零售业和款待业带来额外挑战。虽然中央政府推出房地产扶持政策，但对发展物业的提振作用则因应不同城市而有异，整体活动仍未见活跃。 面对如此不明朗的营商环境，集团坚守审慎理财原则，维持6.2%的负债比率，非常稳健，大部分借款以人民币为本位，得以减轻美国高息的影响，应对未来挑战。 香港物业 二月份撤辣后，潜在需求释放、交投量增加，可惜刺激作用只属短暂。在淡市下，集团占50%权益的MountNicholson以港币六亿元售出一个分层单位，呎价达港币131,000元。 按应占份额计算，发展物业收入减少2%至港币三亿零五百万元，营业盈利上升113%至港币一亿七千九百万元。集团于香港的所有住宅项目均有序按计划进行。 中国内地投资物业 国内消费放缓，部分原因是消费外流至境外，以致商场租户的销售表现不振，出租率和租金因而受压。各时代广场因规模较小且已落成一段时间，面临更大压力。 另一方面，写字楼供求失衡的情况恶化，影响深远。企业迁往较低檔次的物业，以及缩减业务规模甚至结业，导致出租率下降，租金同样偏软。 分部整体收入下跌4%至港币二十三亿二千六百万元，营业盈利下跌6%至港币十五亿五千一百万元。 中国内地发展物业 房地产市场仍待回稳，提振政策重建市场信心但需时。写字楼货存持续高企加上需求复苏乏力，销售依然淡静。集团自二○一九年以来再无补充土地储备，因此可售存货减少。应占已签约销售额下降至人民币七亿元（二○二三年：人民币十四亿元），主要来自苏州的项目。及至期杪，未确认入账销售额为人民币六亿元（二○二三年十二月三十一日：人民币二十三亿元）。待出售项目的总楼面面积（包括已发展和未发展）合共有一百三十万平方米（二○二三年十二月三十一日：一百四十万平方米）。 按应占份额计算，确认入账的收入减少25%至港币二十五亿零四百万元，但营业盈利增加港币四亿零九百万元至港币四亿八千五百万元。为集团的未售存货所作出的应占减值拨备减少至港币五亿六千四百万元（二○二三年：港币十亿三千三百万元）。 酒店 二○二四年的整体表现，尤其是房价方面，从二○二三年回落情况，与市场趋势一致。分部收入减少2%至港币二亿九千一百万元，营业盈利减少73%至港币一千二百万元。 九龙仓酒店于去年十一月在长沙国金中心开设第二间酒店，以全新高端时尚生活品牌“玛珂”营运。九龙仓酒店在香港、中国内地和菲律宾经营的酒店现有十六间，分别属于尼依格罗、马哥孛罗和玛珂三个品牌旗下，当中四间由集团全资拥有，另有一间占50%权益。 今年六月，长沙国金中心迎来第三间集团拥有的酒店，新酒店以“柏悦”品牌营运，是自一九八 ○年代中至今首间由集团拥有但非自家营运的酒店。 物流基建 由于香港的吞吐量下降及其中国内地的业务组合表现稍逊，分部收入下跌12%至港币十亿七千三百万元，营业盈利下跌39%至港币一亿二千三百万元。 现代货箱码头于香港的吞吐量减少7%至一百七十万个标准箱。深圳方面，其附属公司大铲湾码头的吞吐量增加12%至一百万个标准箱，而其联营公司蛇口集装箱码头的吞吐量则上升10%至三百一十万个标准箱。 香港空运货站（集团占21%权益）所处理的货物总量增加28%至九十万吨。 展望 业务前景仍受经济不稳及市场波动所影响。美国息口转向、贸易紧张局势和地缘政治风险对全球经济的影响日益增加。中国内地正面对房地产行业的高杠杆和高库存以及消费意欲减弱和储蓄率上升等挑战。香港方面，强势港元加上金融状况收紧，亦阻碍经济复苏。集团会继续审慎理财，在经济逆境中把握机遇，提升业务表现。 财务评议 (I)二○二四年度中期业绩评议 集团基础净盈利增加9%至港币十九亿七千九百万元（二○二三年：港币十八亿一千一百万元），主要因为发展物业作出的减值拨备减少。投资物业盈利下跌5%至港币十二亿零七百万元（二○二三年：港币十二亿七千五百万元），而发展物业的亏损在扣除应占减值拨备港币五亿六千四百万元（二○二三年：港币十亿三千三百万元）后收窄至港币四亿六千二百万元（二○二三年：港币七亿二千七百万元）。物流盈利减少5%，投资盈利减少13%。 计入应占投资物业重估减值净额港币四十四亿八千一百万元（二○二三年：港币三亿五千六百万元）后，股东应占集团亏损为港币二十六亿三千七百万元（二○二三年：盈利港币六亿九千六百万元）。 收入及营业盈利 集团收入减少14%至港币七十亿三千二百万元（二○二三年：港币八十一亿三千万元），营业盈利减少2%至港币三十亿八千五百万元（二○二三年：港币三十一亿三千九百万元）。 投资物业收入减少5%至港币二十三亿六千四百万元（二○二三年：港币二十四亿八千万元），营业盈利减少6%至港币十五亿七千三百万元（二○二三年：港币十六亿七千九百万元），主要因为内地商场和写字楼租金偏软。 发展物业收入下跌25%至港币二十亿二千八百万元（二○二三年：港币二十六亿八千八百万元），但营业盈利升至港币三亿八千七百万元（二○二三年：港币五千四百万元），整体营业毛利较佳，达19%（二○二三年：2%），主要因为一个杭州项目落成。 酒店收入下跌2%至港币二亿九千一百万元（二○二三年：港币二亿九千六百万元），营业盈利下跌73%至港币一千二百万元（二○二三年：港币四千四百万元），主要因为市场疲软下房价下降。 物流收入减少12%至港币十亿七千三百万元（二○二三年：港币十二亿二千一百万元），营业盈利减少39%至港币一亿二千三百万元（二○二三年：港币二亿零三百万元），主要因为现代货箱码头的吞吐量下降及业务组合稍逊。 投资营业盈利减少12%至港币十亿二千三百万元（二○二三年：港币十一亿六千万元），因为股息收入减少。 投资物业重估减值 于二○二四年六月三十日的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了港币四十四亿八千一百万元（二○二三年：港币三亿五千六百万元）的应占但未变现重估减值净额（已扣除相关递延税项及非控股股东权益），并已计入综合收益表内。 其它支出净额 其它支出净额港币八亿六千四百万元（二○二三年：港币九亿九千七百万元），主要包括为附属公司所持有的内地发展物业作出的减值拨备合共港币三亿二千二百万元（二○二三年：港币二亿九千三百万元）、汇兑亏损净额港币三亿零四百万元（二○二三年：港币三千九百万元）及长期基金投资资产的公允价值亏损港币一亿一千六百万元（二○二三年：港币七亿六千九百万元）。 财务支出 在扣除拨作资产成本后，财务支出减少至港币三千三百万元（二○二三年：港币三亿三千三百万元），已计入按市价计值的跨货币及利率掉期合约未变现收益港币二亿一千八百万元（二○二三年：港币六千六百万元）。 若不计入按市价计值收益，在扣除拨作资产成本港币一亿四千九百万元（二○二三年：港币一亿八千四百万元）之前，财务支出减少31%至港币四亿元（二○二三年：港币五亿八千三百万元）。是期实际借贷利率降至3.9%（二○二三年：4.9%），主要因为增加了利率较低的人民币借款的占比。 所占合营公司及联营公司业绩（除税后） 应占联营公司盈利为港币一亿三千万元（二○二三年：港币六千六百万元），而应占合营公司亏损为港币二亿三千三百万元（二○二三年：港币五亿零七百万元），主要是为内地发展物业项目作出合共港币二亿四千二百万元（二○二三年：港币七亿四千万元）的减值拨备，以及香港一个发展物业项目确认入账的盈利增加所致。 税项 集团录得税项抵免净额港币二十九亿八千五百万元（二○二三年：支出港币六亿七千六百万元），主要是由于是期录得投资物业重估减值而拨回早前为内地投资物业先前的重估盈余作出的递延税项拨备港币三十五亿二千七百万元（二○二三年：支出港币二亿四千二百万元）所致。这又因为内地发展物业买卖利润上升而增加税项拨备而被局部抵销。 股东应占盈利╱（亏损） 集团基础净盈利（为集团主要业务分部的业绩指标）增加9%至港币十九亿七千九百万元 （二○二三年：港币十八亿一千一百万元）。按分部划分计算，发展物业亏损收窄36%至港币四亿六千二百万元（二○二三年：港币七亿二千七百万元），投资物业盈利减少5%至港币十二亿零七百万元（二○二三年：港币十二亿七千五百万元），投资盈利减少13%至港币九亿九千九百万元（二○二三年：港币十一亿五千三百万元），物流盈利减少5%至港币一亿六千五百万元（二○二三年：港币一亿七千四百万元）。 若计入应占投资物业重估减值净额港币四十四亿八千一百万元（二○二三年：港币三亿五千六百万元）和投资重估减值港币一亿一千六百万元（二○二三年：港币七亿六千九百万元），股东应占集团亏损为港币二十六亿三千七百万元（二○二三年：盈利港币六亿九千六百万元）。按加权平均数三十亿五千六百万股股份计算，每股基本亏损为港币0.86元（二○二三年：按加权平均数三十亿五千六百万股股份计算，每股基本盈利港币0.23元）。 (II)发展物业销售额及尚未确认入账销售额（按应占份额计入合营项目） 已签约销售总额下跌41%至港币十亿六千六百万元（二○二三年：港币十八亿零八百万元）。香港销售下跌13%至港币三亿元（二○二三年：港币三亿四千三百万元），内地销售下跌48%至人民币六亿九千九百万元（二○二三年：人民币十三亿五千一百万元）。 尚未确认入账的销售额下跌74%至人民币五亿七千五百万元（二○二三年十二月：人民币二十二亿七千五百万元）。 (III)流动资金、财务资源与资本承担 股东权益及总权益 截至二○二四年六月三十日，股东权益减少6%至港币一千三百四十七亿元（二○二三年十二月：港币一千四百三十亿元），相当于每股港币44.07元（二○二三年十二月：每股港币46.79元），乃期内上市股票投资重估减值港币四十九亿元所致。 计入非控股股东权益的总权益减少6%至港币一千三百九十九亿元（二○二三年十二月：港币一千四百八十二亿元）。 资产 总营业资产（不包括银行存款与现金、若干金融及递延税项资产）下跌7%至港币一千七百八十七亿元（二○二三年十二月：港币一千九百二十八亿元）。地产、物流和投资资产分别占集团总营业资产69%、10%及21%（二○二三年十二月：69%、9%及22%）。 以地区划分而言，香港营业资产减少4%至港币九百一十三亿元（二○二三年十二月：港币九百四十九亿元），内地营业资产减少12%至港币七百八十六亿元（二○二三年十二月：港币八百九十一亿元），海外营业资产（以投资为主）维持于港币八十八亿元（二○二三年十二月：港币八十八亿元），分别占集团总营业资产51%、44%