九龙仓置业：二○二五年全年业绩公告

二○二五年全年業績公告 市場阻力減弱集團盈利能力 摘要 •基礎淨盈利增加5%至每股港幣2.13元•第二次中期股息增加10%至每股港幣0.66元（全年港幣1.32元）•負債淨額減少港幣二十二億元至港幣三百二十億元；負債率為17.2%•二○二五年所節省的利息開支抵銷了收入和營業盈利的溫和跌幅•投資物業組合整體出租率為92%•資產淨值下降3%至每股港幣59.85元 集團業績 基礎淨盈利增加5%至港幣六十四億五千六百萬元（二○二四年：港幣六十一億三千九百萬元），相當於每股港幣2.13元（二○二四年：港幣2.02元）。 若計入投資物業重估減值淨額港幣一百零五億二千八百萬元（二○二四年：港幣五十六億二千一百萬元），股東應佔集團虧損為港幣四十二億五千七百萬元（二○二四年：盈利港幣八億九千一百萬元）。每股基本虧損為港幣1.40元（二○二四年：每股基本盈利港幣0.29元）。 股息 第一次中期股息每股港幣0.66元已於二○二五年九月十一日派付。第二次中期股息每股港幣0.66元將於二○二六年四月二十三日派付予在二○二六年四月八日下午六時正名列股東登記冊內的股東，以代替派發末期股息。二○二五年度每股合共派息港幣1.32元（二○二四年：每股港幣1.24元），佔香港投資物業及酒店基礎淨盈利的65%。 業務評議 過去一年，政經亂局撼動全球。「讓美國再次偉大」政治大旗高舉、二戰後國際秩序崩解、關稅戰反覆無常沒完沒了、軍費開支急遽攀升，以及「第一世界」經濟體的國債失控，無一不令二○二五年經歷翻天覆地的改變。 中國科技的崛起成為一股破舊立新的力量；由起初的電動車、鋰電池和太陽能電池，到現在的機器人、人工智能和創新藥物，都給世界帶來深遠影響。卓越的品質與成本效益是中國供應商的標誌性優勢，使其成功從傳統市場去除風險，並在國內及全球各地搶佔市場份額。 人工智能是當前熱門關鍵詞。各行各業紛紛投入龐大資金進行開發與應用。它是第四次工業革命的主要支柱，可能會淘汰舊有工作職位，但也肯定會創造嶄新就業機會。 與此同時，後疫情時代的消費市場正重塑格局。許多地區的人口正邁向老齡化與萎縮。奢侈品的光環已然褪色，本土大品牌正逐步進軍國際市場。線上消費日趨普及，零售商必須調整商業策略方能保持競爭優勢。 儘管面對外部逆風，香港經濟仍初現改善跡象。股市活躍、對息口的憂慮減輕及匯率走勢利好，均有效提振商業活動及消費意欲。 零售市場表現雖然仍低於疫情前水平，但已呈現穩步復甦趨勢，本港零售銷售額自五月起錄得溫和增長。海港城和時代廣場加強體驗式零售服務，並推出成效顯著的促銷活動，以深化顧客參與度並推動銷售，然而人流增長卻往往未能相應提升利潤。 寫字樓市場仍受供應嚴重過剩困擾，但租賃活動回暖，其中以金融機構的租務需求尤為顯著，惟租金下行壓力並未緩解。集團的寫字樓組合憑藉優質資產、黃金地段和卓越管理的優勢，維持90%以上的出租率，並實現超過80%的續租率。 一系列盛事活動推動訪港旅客增加並提振業界，進而帶動酒店業務表現。儘管面對周邊城市的競爭，集團旗下酒店的入住率均錄得升幅，收入和營業盈利亦同步增長，惟平均房價未達預期。 在充滿挑戰的外部環境下，資產價值持續下跌。集團秉持嚴謹的財務管理方針，負債淨額與負債比率進一步降至新低，分別為港幣三百二十億元及17.2%。受惠於利率下調和負債減少，借貸開支減少32%，帶動集團基礎淨盈利增長5%。 海港城 整體收入和營業盈利（包括酒店）皆上升1%。 商場 海港城以無與倫比的群聚效應、優越的地理位置和強大的品牌價值，吸引眾多奢侈品牌到此擴充業務及引入體驗式零售概念，確立為全港最受追捧的零售平台。Louis Vuitton在海港城的香港旗艦店擴充至四層，當中新增專為VIP而設的樓層。CHANEL BEAUTÉ在港威商場和海洋中心的門店亦進行了擴充。CANALI、Locanda CANALI及Bacha Coffee各開設了香港首間結合咖啡館與零售的概念店。多個優質內地品牌亦紛紛將其版圖擴充至海港城，其中包括老鋪黃金，而時尚品牌Urban Revivo、高端美妝品牌毛戈平和米芝蓮推介湘菜食府湘上湘亦以香港首店進駐。年杪的出租率為92%。 寫字樓 海港城位處香港完善交通網絡的核心樞紐，鄰近高鐵站。其強大的聯通性和綜合用途建築群吸引到保險和財富管理公司大手承租。年杪的出租率為91%。然而租戶對成本控制保持審慎，且新供應令競爭加劇，導致租金受壓。為提升競爭力，集團持續優化寫字樓設施，並秉持優質的管理服務。 時代廣場 整體收入下跌10%，營業盈利下跌14%。 商場 時代廣場積極調整租戶組合，並加強社交媒體宣傳，以增強吸引力並拓寬客源。隨着LouisVuitton登場與LOEWE擴充店面，顧客的奢華購物體驗獲得提升。運動服飾專區迎來世界足球巨星C朗拿度旗下的全球首間CR7® LIFE旗艦商品店，商場稍後亦會推出沉浸式配套體驗活動，為顧客增添樂趣、帶旺人流。地庫樓層引入潮流餐飲組合，匯集多元新派菜式與美食，打造時尚餐飲新風貌。年杪的出租率為95%。 寫字樓 時代廣場積極爭取續租及落實新租約，有助年杪的出租率保持90%水平。然而，寫字樓租賃環境日益困難，需求主要集中於較小型單位，加上銅鑼灣有新供應落成，以及非核心地區充斥大量價格低廉的選擇，使其進一步受壓。集團持續與租戶保持建設性溝通，根據個別需求制定專屬的租務方案。 展望 二○二六年甫開局，便迎來更具爆炸性的變亂。俄烏衝突已延宕四年，加沙歷近兩年半戰火，最新的伊朗戰事可能演變成對中東地區最具破壞力的亂局，還有委內瑞拉、古巴和格陵蘭連番接踵遭受威脅。美元不再是「避風港」，金價則突破天際。美國最高法院對關稅的裁決猶如打開了新的潘朵拉盒子。 展望未來，地緣政治風險與貿易緊張仍是全球經濟前景的主要變數。世界變亂交織，香港的復甦進程正溫和推進。隨着金融市場回暖、氣氛好轉，加上美國可能減息，將會迎來更為有利的營商環境。 零售業和酒店業本有望得益於消費者信心回升以及一系列盛事活動。增長勢頭正在積累，可是本地和來自其它地區的競爭仍然相當激烈，要將這股動能轉化為持續的收入增長尚需時日。寫字樓方面，雖然租務活動開始活躍，但新供應在短期內激增，對出租率和租金水平造成壓力。面對動盪的環境，集團會繼續維持低槓桿比率和穩健的財務狀況，在謹慎應對挑戰的同時，亦會積極爭取發展機會。 財務評議 (I)二○二五年全年業績評議 基礎淨盈利增加5%至港幣六十四億五千六百萬元（二○二四年：港幣六十一億三千九百萬元），原因是財務支出減少。投資物業盈利增加7%至港幣六十二億三千八百萬元。若計入金額較去年增加的投資物業重估減值淨額，則股東應佔虧損為港幣四十二億五千七百萬元（二○二四年：盈利港幣八億九千一百萬元）。 收入及營業盈利 集團收入減少1%至港幣一百二十八億一千五百萬元（二○二四年：港幣一百二十九億一千二百萬元），營業盈利減少4%至港幣九十三億四千九百萬元（二○二四年：港幣九十六億九千一百萬元）。 投資物業收入減少1%至港幣一百零六億五千三百萬元（二○二四年：港幣一百零八億零一百萬元），營業盈利減少2%至港幣八十九億零四百萬元（二○二四年：港幣九十一億零二百萬元）。 酒店收入增加6%至港幣十六億三千一百萬元（二○二四年：港幣十五億四千一百萬元），營業盈利增加54%至港幣一億五千二百萬元（二○二四年：港幣九千九百萬元）。 在投資物業及酒店分部內，海港城（包括酒店）的總收入增加1%至港幣九十二億二千四百萬元（二○二四年：港幣九十億九千六百萬元），營業盈利同樣增加1%至港幣七十二億四千四百萬元（二○二四年：港幣七十二億零四百萬元），分別佔集團收入72%（二○二四年：70%）及集團營業盈利77%（二○二四年：74%）。 發展物業收入下跌24%至港幣一億一千六百萬元（二○二四年：港幣一億五千二百萬元），並錄得營業虧損港幣二千一百萬元（二○二四年：盈利港幣一億六千六百萬元）。 投資的營業盈利（以股息收入為主）增加1%至港幣二億八千三百萬元（二○二四年：港幣二億八千一百萬元）。 投資物業之公允價值變動 投資物業依據獨立估值以港幣二千一百一十七億元列報，產生5%的重估減值港幣一百零五億八千八百萬元。股東應佔未變現估值虧損為港幣一百零五億二千八百萬元（二○二四年：港幣五十六億二千一百萬元）。 其它虧損淨額 其它虧損淨額為港幣三億五千萬元（二○二四年：收入港幣八千三百萬元），主要由匯兌虧損淨額港幣二億五千七百萬元（二○二四年：收益港幣七千四百萬元）（包括融資安排中貨幣掉期的遠期外匯合約所產生的影響），以及本集團的上市附屬公司海港企業有限公司（「海港企業」）所持有的中國內地發展物業項目減值港幣九千三百萬元所組成，全部皆未變現。 財務支出 財務支出減少25%至港幣十三億五千九百萬元（二○二四年：港幣十八億元），該支出已計入根據適用會計準則按市價計值的跨貨幣及利率掉期合約未變現收益港幣七千五百萬元（二○二四年：港幣二億九千六百萬元）。 實際借貸年利率下降至4.1%（二○二四年：5.6%），主要因為香港銀行同業拆息下降。 所得稅 稅項支出增加7%至港幣十二億五千九百萬元（二○二四年：港幣十一億七千八百萬元）。 股東應佔虧損 股東應佔集團虧損為港幣四十二億五千七百萬元（二○二四年：盈利港幣八億九千一百萬元）。按三十億三千六百萬股已發行普通股計算，每股基本虧損為港幣1.40元（二○二四年：每股基本盈利港幣0.29元）。 基礎淨盈利（不包括投資物業重估及若干金融工具按市價計值的影響）增加5%至港幣六十四億五千六百萬元（二○二四年：港幣六十一億三千九百萬元）。每股基礎盈利為港幣2.13元（二○二四年：港幣2.02元）。 (II)流動資金、財務資源與資本承擔 股東權益及總權益 於二○二五年十二月三十一日，股東權益減少港幣六十一億元至港幣一千八百一十七億元（二○二四年：港幣一千八百七十八億元），相當於每股港幣59.85元（二○二四年：港幣61.86元）。若計入非控股股東權益，總權益則減少港幣五十九億元至港幣一千八百六十一億元（二○二四年：港幣一千九百二十億元）。 資產 總資產達港幣二千二百九十七億元（二○二四年：港幣二千三百八十一億元），當中94%（二○二四年：95%）位於香港。總營業資產（不包括銀行存款及現金和衍生金融工具資產）為港幣二千二百七十四億元（二○二四年：港幣二千三百六十三億元）。 投資物業 投資物業總額為港幣二千一百一十七億元（二○二四年：港幣二千二百一十八億元），佔營業資產93%（二○二四年：94%）。海港城（不包括三間酒店）的估值為港幣一千四百六十五億元，時代廣場的估值為港幣四百零三億元。 酒店 酒店物業以成本減累計折舊及減值（如有）列報為港幣六十七億元（二○二四年：港幣六十九億元）。 發展物業 發展物業資產（包括聯營公司及合營公司權益）以成本減累計減值（如有）列報為港幣十億元（二○二四年：港幣十三億元）。 其它長期投資 其它長期投資以市值港幣七十一億元（二○二四年：港幣五十三億元）列報。應佔按市價計值盈餘港幣十四億八千二百萬元（二○二四年：虧損港幣四億一千八百萬元）已計入其它全面收益內，而出售所得收益港幣三百萬元（二○二四年：港幣七百萬元）在權益變動表中記錄為轉撥至盈餘儲備。此組合包括為長期資本增長和合理股息回報而持有的藍籌股，組合內每項投資個別而言對集團總資產無重大佔比。 集團的投資組合按行業及地域分析如下： 按行業分析：-地產 -其它總額 按地域分析：-香港 負債及負債比率 截至二○二五年十二月三十一日，負債淨額減少港幣二十二億元至港幣三百二十億元（二○二四年：港幣三百四十二億元）。負債淨額包括港幣三百四十億元債務和港幣二十億元銀行存款及現金。 茲將負債淨額細列如下： 二○二五年十二月三十一日二○二四年十二月三十一日港幣十億元港幣十億元32.434.3(0.4)(0.1)32.034.2 負債／（現金）淨額本集團（不包括海