九龙仓集团二O二三年年报

公司简介 3 集团业务架构 4 公司资料 5 股东资料 6 主席报告书 10 财务撮要 12 1418 香港发展物业 业务评议 投资 28 物业中国内地 24 奖项及殊荣九龙仓 30 企业可持续发展 酒店 36 财务评议 44 企业管治报告 66 董事会报告 85 独立核数师报告 90 综合收益表 91 综合全面收益表 92 综合财务状况表 93 综合权益变动表 94 综合现金流量表 97 财务报表附注 146 重要会计政策 169 主要附属公司、联营公司及合营公司 178 主要物业撮要表 190 十年财务摘要 目录2 20 物业 中国内地 26 物流 基建 公司简介 九龙仓集团有限公司（“九龙仓”，股份代号：0004）始创于一八八六年，是香港第十七间注册的公司。恒生指数在一九六〇年代成立时，九龙仓已获纳入首批成份股的三十间公司之中。多年来，集团坚守“创建明天”理念，并展现卓越的管理及执行力。 集团业务包括遍布香港和中国内地的投资物业、发展物业和酒店。其他业务包括经营物流基建的现代货箱码头及香港空运货站。 集团在山顶物业组合由罕有独特的超豪宅物业组成，继续以顶尖的定制质量和工艺迎合尊贵顾客的独具品味兼需要。截至二〇二三年年底，集团的应占土地储备合共二百八十万平方呎，其中有约六十万平方呎盘踞山顶，正待发展的项目包括种植道1号、九龙塘住宅项目、启德住宅项目（集团持有30%权益）及九龙货仓重建项目。 内地投资物业方面，集团大部分土地在未来的二十至三十年租赁期内产生合理回报。集团一系列国际金融中心均位处当地中央商务区的核心地带。经过多年的扩张，凭藉其优越位置、精心规划及设计、卓越的零售管理，以及凝聚零售商及顾客的群聚效应，成都国际金融中心及长沙国金中心现已成为当地潮流新地标。 鉴于市场动荡，集团在二○一九年最后一次在内地购入地块后并未有在内地增添新土地投资，至二〇二三年年底，集团内地发展物业的未售土地储备下降至约一百四十万平方米。 集团在香港、中国内地及菲律宾管理十六间酒店，合共提供超过五千间客房及套房。五间为屡获殊荣的现代豪华品牌尼依格罗酒店，另外十间酒店则属于豪华品牌马哥孛罗酒店。带领全新生活方式酒店品牌玛珂酒店亦已推出，其首间位于长沙国金中心的酒店已经在二〇二三年十一月开幕。 集团拥有及营运现代货箱码头，该公司为香港及深圳主要货箱码头营运者，更是香港空运货站创办企业之一，两者皆是香港在过去数十年来得以维持国际贸易及交通枢纽地位的重要产业。 九龙仓“创建明天”理念也伸延至“社、企共勉”方面。除了不断壮大的优化学校旗舰项目“学校起动”计划外，集团更支持一系列公益项目，推广“社、企共勉”概念，并惠及中、港两地社会不同阶层的人士。 集团亦一直致力将可持续发展实践融入我们的业务，以建设一个更可持续的未来。集团深明气候变迁的影响，致力实现二○三○年目标，尽量减少碳排放，并探索营运中的能源效益和可再生能源。 集团屡获多项殊荣，以表扬集团在业务上的表现及热心公益。集团获颁二○二二╱二三年公益金全年最高筹款机构第三名，亦保持恒生可持续发展企业指数系列成份股的地位，并获恒指ESG评为AA+级，以及获香港社会服务联会颁发“十年+商界展关怀”标志。 集团业务架构 九龙仓集团有限公司 香港物业 中国内地发展物业 中国内地投资物业 物流基建 九龙仓酒店 山顶物业组合 九龙塘物业组合 九龙东物业组合 国际金融中心 会德丰国际广场 时代广场 尼依格罗酒店 马哥孛罗酒店 玛珂酒店 现代货箱码头 香港空运货站 公司资料 董事会 吴天海先生（主席兼常务董事） 徐耀祥先生（副主席、执行董事兼集团财务总监）凌缘庭女士（执行董事） 陈国邦先生许仲瑛先生 独立非执行董事 陈坤耀教授GBS,CBE,JP 方刚先生GBS,JP捷成汉先生BBS罗君美女士MH,JP 邓日燊先生GBS,JP 谢秀玲女士JP唐宝麟先生 公司秘书 许仲瑛先生FCCA,CPA,FCG,HKFCG 核数师 毕马威会计师事务所（执业会计师及于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师） 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处 香港九龙广东道海港城海洋中心16楼电话：(852)21188118 传真：(852)21188018 网址：www.wharfholdings.com 股东资料 上市 普通股 香港联合交易所有限公司股份代号：4 于二○二三年十二月三十一日已发行之股数 3,056,027,327 财务日程表 二○二三年第二次中期股息 每股港币0.20元 二○二三年第二次中期股息记录日期及时间 二○二四年四月十日下午六时正 二○二三年第二次中期股息派发日期 二○二四年四月二十五日 暂停办理股份过户登记手续 （以确定股东出席二○二四年股东周年大会及于会上投票之权利） 二○二四年五月六日至二○二四年五月九日 （首尾两天包括在内） 二○二四年股东周年大会 （假座香港九龙广东道3号 马哥孛罗香港酒店地下百年厅举行） 二○二四年五月九日上午十一时十五分 查询 股东查询：sh@wharfholdings.com投资者查询：ir@wharfholdings.com传媒查询：pr@wharfholdings.com 主席报告书 随着新冠疫情过后边境重新开放，二○二三年的开局带着报复心态的乐观情绪。可是经济复苏未达预期。虽然一些行业受益于流动性的增加，但国内和全球的整体需求仍然疲软。经济和地缘政治的不确定性仍挥之不去。 整体经济 中国经济增长势头因边境重开拾级而上，期待有更多刺激经济政策出台。房地产行业问题和资产价值下跌令财富和信心均受损。全球需求疲弱导致出口下降，外商直接投资放缓，对就业的担忧削弱消费意欲，通货紧缩步步进迫。 香港的经济复苏也不尽如人意。酒店业和零售业复苏乏力，资本市场表现落后。息口高企，困境蔓延至消费和地产市场。港元升值削弱了香港的竞争力。出口面临地缘政治紧张和资金紧张的压力，加剧区域竞争。香港往常的活力不复见。 业务表现 在市场普遍较为淡静的环境下，唯一的亮点是酒店业务，这也是集团规模最小的业务之一。投资物业以人民币计算持平，但折算成港币则有所下降。发展物业的盈利能力下跌，但在二○二二年大幅降低帐面值后，因减值拨备减少而转亏为盈。物流业务在全球贸易严重下滑的压力下受损。 整体经营业绩基本符合预期；表现出色的业务弥补了表现欠佳的业务。为符合会计准则，各种资产均按市价计值，除非最终变现，否则不会对现金流产生影响。 发展物业销售总额为港币三十二亿元，较二○二二年减少44%。及至年杪，未确认入账销售额为港币二十五亿元，较去年下跌75%。集团自二○一九年在内地购入地块后再无在内地投资新土地，未售土地储备下降至一百四十万平方米，当中41%为住宅用地。集团自二○一八年以来已斥资港币三百五十亿元在香港购入新地块，全皆为住宅用地。 投资物业方面，地标建筑成都国际金融中心和长沙国金中心继续在其市场稳占领导地位；零售和酒店业绩再创新高。写字楼的表现低迷，与市场相符。在长沙国金中心，继二○一八年开业的豪华酒店尼依格罗大获成功后，全新的时尚生活酒店长沙玛珂酒店在二○二三年年底开业，而豪华酒店柏悦酒店亦预计于今年六月开业。 主席报告书 财务业绩 集团收入增加5%至港币一百八十九亿五千万元，主要来自发展物业和较高的股息收入。基础净盈利增加港币三十二亿六千三百万元至港币三十五亿六千六百万元，皆因发展物业减值拨备减少港币三十八亿零四百万元至港币十九亿三千三百万元。若计入投资物业重估亏损，是年股东应占盈利为港币九亿四千五百万元，去年则录得亏损。 总资产达港币二千零四十九亿元，账面资产净值为港币一千四百三十亿元，相当于每股港币46.79元。是年下半年集团积极减少负债以控制财务成本。截至二○二三年十二月三十一日，负债净额为港币七十八亿元，负债比率维持在5.3%的低水平。 集团已宣布派付第二次中期股息每股港币0.20元（二○二二年：港币0.20元）以代替末期股息，全年每股合共派息港币0.40 元（二○二二年：港币0.40元）。 社、企共勉 除财务增长之外，集团还致力于长远可持续发展，并为社区创造共享价值。 集团深明气候变迁的影响，故致力实现二○三○年目标，尽量减少碳排放。集团探索营运中的能源效益和可再生能源。成都国际金融中心和长沙国金中心一直充分利用绿色贷款开展环境和社会项目，并得到LEED铂金级认证。与此同时，现代货箱码头完成了第二期太阳能板安装工程，将太阳能发电量提高两倍，每年可发电四十三万一千千瓦时、合共减少一百六十八吨碳排放。 过去十年，多元化的“社、企共勉”工作在社会上产生了积极影响。旗舰项目“学校起动”计划目前惠及八十二所最需要资源的中学，共九万三千名学生，并获七十多个来自不同行业的合作伙伴支持。“学校起动”计划奖学金亦为超过八百名学生提供大学升学资助，累计金额达港币六千万。 自二○一一年以来，集团一直赞助无止桥慈善基金。该基金会召集了超过一百名“学校起动”计划的学生义工，在中国内地偏远村庄修建人行天桥和设施，改善当地民生。 集团一直回馈社会，集团在二○二二╱二○二三年度获公益金颁发最高筹款机构第三名。其可持续发展实践获恒生可持续发展企业指数系列会员资格，环境、社会及管治评级为AA+。集团及现代货箱码头分别获颁“10年Plus商界展关怀”及“15年Plus商界展关怀”标志。 展望 展望未来，地缘政治局势紧张有可能导致经济活动减少和全球供应链中断。世界各地的选举也可能带来新的政治风险和波动。 中国面对房地产市场低迷和消费意欲疲弱等不少挑战，刺激消费尤其重要但并不容易。香港楼市受近日管控措施撤辣刺激而带来起色，但随着香港与内地日益深化融合，基本经济表现很大程度取决于内地经济。 总括而言，外围和本地诸多不明朗因素加剧市场波动，业务前景仍然被阴霾所笼罩，目前的各种困境或要较长时间才能彻底化解。 致谢 我谨代表全体股东和董事会同寅，衷心感谢所有客户和业务伙伴在这充满挑战的一年里的支持，并衷心感谢所有员工全情投入作出贡献。 吴天海 主席兼常务董事 香港，二○二四年三月十二日 财务撮要 二○二三年 二○二二年 变动 港币百万元 港币百万元 +/-% 业绩收入 18,950 18,064 +5% 营业盈利 6,896 6,603 +4% 基础净盈利（附注a） 3,566 303 +1,077% 股东应占盈利╱（亏损） 945 (1,705) 不适用 全年股息 1,222 1,222 0% 每股盈利╱（亏损）基础净盈利 港币1.17元 港币0.10元 +1,077% 股东应占盈利╱（亏损） 港币0.31元 (港币0.56元) 不适用 每股股息首次中期股息 港币0.20元 港币0.20元 0% 第二次中期股息 港币0.20元 港币0.20元 0% 全年总数 港币0.40元 港币0.40元 0% 财务状况资产总额 204,877 221,745 -8% 营业资产总额（附注b） 192,780 205,869 -6% 负债净额 7,839 5,316 +47% 股东权益 142,989 151,585 -6% 总权益 148,203 155,707 -5% 已发行之股数（百万股） 3,056 3,056 0% 每股资产净值 港币46.79元 港币49.60元 -6% 负债净额与总权益比率 5.3% 3.4% +1.9%pt 附注： (a)基础净盈利不包括投资物业公允值重估差异，若干金融工具按市价入账的差异，及非经常性项目。 (b)营业资产不包括企业资产，当中主要由递延税项资产、银行存款及现金所组成。 收入 （港币百万元） 营业盈利 （港币百万元） 18,9506,896 14 15 16 17 17 (c) 18 19 20 21 22 23 14 15 16 17 1