26年春节新房成交量低于2325年二手房成交量高于2325年上海优化限购

核心观点与关键数据

• 新房与二手房成交：40城新房成交面积环比下降65.2%，同比下降79.1%；18城二手房成交面积环比下降68.8%，同比下降77.6%。
• 库存与去化：12城新房库存面积环比下降0.2%，同比下降4.3%；去化周期为21.3个月，环比增加1.4个月，同比增加7.4个月。
• 土地市场：百城土地成交建面环比下降44.3%，同比下降49.4%；楼面均价环比下降26.2%，同比下降52.9%；溢价率3.65%，环比上升1.7个百分点，同比下降0.3个百分点。
• 春节成交量对比：2026年春节新房成交量低于2023-2025年春节，二手房成交量高于2023-2025年春节；55城新房成交套数同比下降22%-53%，二手房成交套数同比增长107%-470%。

政策分析

• 上海“新七条”新政：
  • 限购调整：非本市户籍居民社保/个税年限满1年可在外环内限购1套，满3年限购2套；持有居住证满5年的居民全市范围限购1套，无需社保/个税证明。
  • 公积金贷款政策：首套房贷款最高额度从160万元提高至240万元（叠加多子女/绿建上浮可达324万元），二套房额度上浮20%，落实“认房不认贷”。
  • 房产税调整：未成年时与父母共同拥有的住房，成年子女家庭置换后暂免征收房产税。
• 政策效果：新政短期内可能促进成交量回升，但持续性待观察。

投资建议

• 行业风险：当前房地产行业仍面临压力，需防范地产及相关风险。
• 市场拐点：预计2026年可能出现两个拐点——Q1末的“政策拐点”和Q4的“基本面拐点”。
  • 政策拐点：需提前布局，体现在供需端政策积极性提升。
  • 基本面拐点：需求好转明朗度，以二手房价格降幅收窄为标志。
• 投资主线：
  • 部分房企2025年减值计提充分，2026-2027年减值压力减轻，存在反转机会。
  • 部分持有性商业地产公司已布局新业态，更易把握新消费机遇。
• 建议关注：华润、滨江、招商蛇口、建发、保利置业、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。
• 风险提示：政策出台不及预期、销售与房价持续下行、市场信心修复不及预期。