房地产行业研究周报：二手房销售强于新房 上海限购松绑

房地产行业研究周报

1. 每周一谈：二手房销售强于新房 上海限购松绑

高频数据显示，尽管市场整体情绪低迷，但上海的房地产市场表现出一些积极变化。上海出台的新政策放松了限购措施，特别是针对人才购房区域的政策调整，允许符合条件的非沪籍人才在特定区域内购买房产。

2. 本周行情回顾

• 新房市场：30个主要城市的商品房销售面积呈现疲软态势，累计同比下滑40.9%，其中一线城市、二线城市、三线城市分别下滑52.2%、35.5%、38.4%。近一周（1月8日至1月14日）的销售情况显示，30个城市商品房销售面积同比下滑43.4%，对比上一周下降10.7个百分点，其中一线城市、二线城市、三线城市分别下滑46%、40.3%、48.4%。

• 二手房市场：13个城市的二手房销售实现同比增长，累计同比6.5%，当周同比10%，相比上周增长7.7个百分点。这一趋势反映出在部分地区政策松绑的影响下，二手房市场热度提升。

3. 行业动态

• 政策动态：上海出台的新政旨在通过人才购房政策刺激市场需求，支持房地产市场的健康发展。

4. 数据追踪

• 新房成交数据：30个城市新房销售面积累计同比下滑40.9%，一线城市、二线城市、三线城市分别下滑52.2%、35.5%、38.4%。
• 二手房成交数据：13个城市二手房销售面积累计同比增加6.5%，当周同比10%，相比上周上升7.7个百分点。
• 土地成交数据：100个大中城市土地成交面积累计同比下滑44%，成交总价累计同比增加29%，土地成交溢价率为6.1%。
• 重点城市周度销售数据：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都等城市的周度销售数据呈现不同幅度的波动。

5. 风险提示

• 销售市场复苏不及预期：当前市场仍面临挑战，销售复苏速度可能低于预期。
• 个别房企债务违约风险：需警惕个别房企可能面临的债务问题。

投资策略

• 稳健型投资者：可关注华润置地、保利发展等头部稳健的国央企。
• 受益于特定政策：关注越秀地产等受益于城市更新政策的国央企。
• 基本面改善潜力：关注绿城中国、滨江集团等基本面有望改善的公司。
• 深耕区域优势：考虑天地源、保利置业等在优质区域深耕的中小盘国企。
• 代建行业：推荐绿城管理控股作为代建行业的龙头。

结论

当前房地产市场处于基本面低迷状态，政策支撑市场稳定。短期内市场将通过降价换量，逐步消化库存。政策利好和潜在的供需关系改善将成为市场恢复的关键因素。重点关注2-4月的房企偿债高峰和销售“小阳春”时期的变化。