房地产行业研究周报：二手房销售强于新房 上海限购松绑

二手房销售强于新房上海限购松绑 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：10月百强房企销售同比再转弱 高频数据显示1月第二周新房销售热度仍低迷。30城商品房销售面积累计同比 比-40.9%，其中一二三线累计同比增速分别为-52.2%、-35.5%、-38.4%，1月8日-1月14日，30城商品房销售面积当周同比-43.4%，较上周下降10.7pct，一二三线当周同比分别为-46%，-40.3%、-48.4%，较上周提升12.1pct、下降24.6pct、下降12.9pct。 从绝对值来看，2024年初市场热度进入历史新低点。观察30城商品房销售面积7日移动平均历年水平，2024年初，30城销售面积较2023年有显著下滑，除一 线城市外，二三线城市销售规模均已偏离1月销售规模历史区间。高频数据发力，一方面因当前商品房市场情绪低迷，同时与临近春节购房者主动选择观望有关，预计后续新房市场转暖需等待春节后三四月份市场表现。 二手房销售实现同比增长，市场热度好于新房。截止至1月14日，13城二手房销售面积累计同比6.5%，当周同比10%，较上周提升7.7pct。受近期北京、上 海等地二手房政策进一步松绑影响，二手房市场热度有所提升。在政策利好之外以及对期房的顾虑影响之外，我们也应看到近期二手房价格较新房有进一步回落，同时二手房房源遍布全市范围，而核心区新房供应量相对低，外围板块销售去化压力大，也是造成新房二手房销售分化的另一原因。 近期商品房销售不佳背景下，因城施策持续发力，上海出台新政策放松限购。1月13日，上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政，凡在沪缴纳职工社会保险 或个人所得税满3年及以上、且在上海市无住房，与人才购房区域范围内用人单 位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才满足一定条件 后，可在人才购房区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 整体来看，在悲观预期下，当前商品房市场仍处于基本面低迷，政策陆续出台承托市场下行压力的轨道中。在这期间，市场仍将表现为以价换量，库存缓慢去化，利好政策出台缓解悲观情绪，等待供需关系修复实现量价新平衡，或在 “防风险”背景下，救市政策力度扩大，时间节点优先关注2-4月的房企偿债高峰以及销售“小阳春”窗口期变化。 数据追踪（1月8日-1月14日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-49pct、-7pct，一线城市- 52pct，13pct，二线城市-44%，-5pct，三线城市-57pct，-31pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比10pct，累计同比7pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-15pct，成交建筑面积累计同比 -44pct，成交金额累计同比29pct，土地成交溢价率为6.1 城市行情环比：北京（-26pct），上海（10pct），广州（35pct），深圳 （34pct），南京（-4pct），杭州（-13pct），成都（20pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深 耕中小盘国企机会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2024年1月17日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660523110002 行业基本资料 分析师 股票家数 109 行业平均市盈率 12.34 市场平均市盈率 10.50 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：10月百强房企销售同比再转弱》2023-11-06 2、《房地产行业研究周报：首批消费REITs受理加速存量资产盘活》2023-11-01 3、《房地产行业研究周报：基本面低位修复企稳阶段仍需政策呵护》2023-10-24 内容目录 1.每周一谈：二手房销售强于新房上海限购松绑3 1.1二手房销售强于新房上海限购松绑3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示9 图表目录 图1：30城商品房销售面积累计同比3 图2：30城商品房销售面积累计同比——一二三线3 图3：30城商品房销售面积当周同比3 图4：30城商品房销售面积当周同比——一二三线3 图5：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）3 图6：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）-一线3 图7：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）-二线4 图8：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）-三线4 图9：13城二手房销售面积及同比环比4 图10：13城二手房销售面积累计同比4 图11：申万一级行业涨跌幅（%）5 图12：本周涨跌幅前十位（%）5 图13：本周涨跌幅后十位（%）5 图14：房地产行业近三年PE（TTM）5 图15：房地产行业近三年PB（LF）6 图16：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图17：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图18：一二三线城市（30城）累计成交面积同比7 图19：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图20：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图21：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图22：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图23：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图24：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图25：一二三线城市成交土地总价累计同比8 图26：一二三线城市成交土地周度溢价率8 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速9 1.每周一谈：二手房销售强于新房上海限购松绑 1.1二手房销售强于新房上海限购松绑 高频数据显示1月第二周新房销售热度仍低迷。30城商品房销售面积累计同比-40.9%，其中一二三线累计同比增速分别为-52.2%、-35.5%、-38.4%，1月8日- 1月14日，30城商品房销售面积当周同比-43.4%，较上周下降10.7pct，一二三线当周同比分别为-46%，-40.3%、-48.4%，较上周提升12.1pct、下降24.6pct、下降12.9pct。 图1：30城商品房销售面积累计同比图2：30城商品房销售面积累计同比——一二三线 50% 30城 30% 10% -10% -30% -50% -70% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 一线 二线 三线 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 200% 一线 二线 三线 150% 100% 50% 0% -50% -100% 图3：30城商品房销售面积当周同比图4：30城商品房销售面积当周同比——一二三线 200% 30城 150% 100% 50% 0% -50% -100% ·wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 从绝对值来看，2024年初市场热度进入历史新低点。观察30城商品房销售面积7日移动平均历年水平，2024年初，30城销售面积较2023年有显著下滑，除一线城市外，二三线城市销售规模均已偏离1月销售规模历史区间。高频数据发力，一方面因当前商品房市场情绪低迷，同时与临近春节购房者主动选择观望有关，预计后续新房市场转暖需等待春节后三四月份市场表现。 图5：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）图6：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）-一线 2019 2022 2020 2023 2021 2024 2019 2022 2020 2023 2021 2024 9025 80 7020 15 60 50 4010 30 205 10 00 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 图7：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）-二线图8：30城商品房销售面积7日移动平均（万平方米）-三线 2019 2022 2020 2023 2021 2024 2019 2022 2020 2023 2021 2024 6030 5025 4020 3015 2010 105 00 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 二手房销售实现同比增长，市场热度好于新房。截止至1月14日，13城二手房销售面积累计同比6.5%，当周同比10%，较上周提升7.7pct。受近期北京、上海等 地二手房政策进一步松绑影响，二手房市场热度有所提升。在政策利好之外以及对期房的顾虑影响之外，我们也应看到近期二手房价格较新房有进一步回落，同时二手房房源遍布全市范围，而核心区新房供应量相对低，外围板块销售去化压力大，也是造成新房二手房销售分化的另一原因。 图9：13城二手房销售面积及同比环比图10：13城二手房销售面积累计同比 300 250 200 150 100 50 0 周度成交（万㎡）周同比周环比200% 150% 100% 50% 0% -50% 2023/1/22 2023/2/12 2023/3/5 2023/3/26 2023/4/16 2023/5/7 2023/5/28 2023/6/18 2023/7/9 2023/7/30 2023/8/20 2023/9/10 2023/10/1 2023/10/22 2023/11/12 2023/12/3 2023/12/24 2024/1/14 -100% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 近期商品房销售不佳背景下，因城施策持续发力，上海出台新政策放松限购。1月13日，上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政，在沪缴纳社保或个税满3年及 以上、且在上海市无住房，与人才购房区域范围内用人单位签订2年及以上劳动合 同且工作满1年的非沪籍人才满足一定条件后，可在人才购房区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。 整体来看，在悲观预期下，当前商品房市场仍处于基本面低迷，政策陆续出台承托市场下行压力的轨道中。在这期间，市场仍将表现为以价换量，库存缓慢去化， 利好政策出台缓解悲观情绪，等待供需关系修复实现量价新平衡，或在“防风险”背景下，救市政策力度扩大，时间节点优先关注2-4月的房企偿债高峰以及销售“小阳春”窗口期变化。 1.2投资策略 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深耕中小盘国企机 会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 2.本周行情回顾 1月8日-1月12日，沪深300指数涨跌幅-1.35%，在申万一级行业中，美容护理 （5.08%）、电力设备（2.77%）、商贸零售（1.26%）等板块涨跌幅靠前，电子（-4.31%）、计算机（-4.24）、通信（-3.21%）等板块排名靠后。 1月8日-1月12日，申万房地产板块涨跌幅-1.09%，在申万一级行业中排名 16/31，领先沪深300指数0.26个百分点。具体个股方面，涨跌幅前三位个股为迪马股份（11.56%）、*ST同达（10.43%）、财信发展（4.14%），涨跌幅后三位个股为天房发展（-8.47%）、万业企业（-6.98%）、京基智农（