2025年第四季度上海写字楼市场报告

上海甲级写字楼市场在供需双重压力下仍处于调整期。2025年第四季度，整体租金环比下降3.2%至每平方米每天6.05元，新供应面积环比增长55%至216,585平方米，市场空置率微升至23.8%，净吸纳量达82,570平方米。企业跨区搬迁活动增多，近80%租赁交易来自续约和搬迁，金融和TMT企业主导租赁需求，合租空间品牌持续扩张。

租金方面，核心CBD高端甲级租金环比下降1.3%至每平方米每天10.35元，南京西路和淮海中路环比微降1.3%和0.9%，分别至每平方米每天9.48元和7.41元，而新兴子市场租金环比下降3.4%至每平方米每天4.62元，主要受区位和楼宇老化因素影响。

投资市场方面，业主自用需求推动资产活化，2025年第四季度录得14笔超6亿元大宗交易，全年达39笔合计超300亿元。政府背景机构和民营企业积极收购价值洼地写字楼，实现区域运营和价值投资。典型交易包括中国康得联合陕西文化产业收购中环广场A座1-4层，拉美物流收购虹桥晶立方T6，以及半导体龙头企业世芯科技购置虹桥中央商务区申虹路写字楼项目。

展望2026年第一季度，预计租金将维持下行趋势，空置率小幅上升，但受“十四五”规划政策引导，人工智能、双碳目标、高端制造等领域企业将保持强劲增长，相关行业租赁需求有望随业务扩张和办公升级需求同步提升。中央经济工作会议确定的扩大内需、科技创新、产业高端化发展方向，或为甲级写字楼市场带来适度复苏机会。预计2026年将新增近14万平方米甲级写字楼供应。