概述与展望
2025年第四季度，广州甲级写字楼市场呈现短期温和复苏，主要受新供应收紧和年末释放的积压租赁需求驱动。新交付面积约为5,000平方米，净吸纳量增至56,433平方米，为全年最高季度水平，空置率环比下降0.5个百分点至17.0%，租金持续升级。TMT行业仍占主导地位（63.9%），其次是金融服务（24.8%）和专业服务（11.3%）。交易以搬迁为主（约83%），其中近40%为扩张性搬迁，新租需求约10%。整体而言，租户仍保持谨慎，但市场活动未停滞，高品质建筑、灵活条款和成本控制更优的区位仍是交易焦点。第四季度仅录得一笔约1.2亿元人民币的整栋交易，全年写字楼投资交易额达到约12.1亿元人民币。
展望2026年，市场压力将持续由供应驱动，已知新增供应约140万平方米，集中在金融城和琶洲，意味着租金和去化压力将持续存在。租金竞争可能持续，但将更侧重于定向优惠和结构性条款，呈现“先降后稳”的调整阶段，租金下行趋势短期内难以逆转。竞争将继续围绕优先获取重点行业和核心租户，通过免租/装修/灵活租赁结构促成签约。
租金水平
第四季度广州甲级写字楼租金环比下降1.7%至每月每平方米118.7元，为年内最小季度降幅，显示调整从快速修正转向温和阶段。2025年租金下行速度逐步放缓，但波动性仍较高。金融城表现相对韧性，多数区域承压，琶洲受前期大型项目主动租赁策略影响，环比下降3.6%，部分项目优惠幅度扩大至约10%。预计租金下行趋势不会快速反转，竞争将围绕定向优惠、条款优化和选择性折扣展开，交易结构向续约倾斜。
供需关系
第四季度广州仅录得Marubi集团总部项目交付，有效新增供应约5,000平方米，增量有限。年末积压需求集中释放，净吸纳量回升至56,433平方米。租户类型方面，TMT（63.9%）仍是最大需求驱动力，其次是金融服务（约24.8%）和专业服务（约11.3%）。2025年TMT（超50%）仍占主导，专业服务（律师事务所、教育培训、咨询）保持稳定，制造业（美妆、医疗器械）超越金融服务位列第三。预计2026年市场将面临超140万平方米新供应，供需缺口未显著收窄，空置率可能持续上行。第一季度部分延期项目交付后可能产生约10%的增量压力。
投资市场
第四季度广州写字楼投资（整栋）仅录得一笔约1.2亿元人民币交易，买家聚焦小型、明确资产，优先考虑定价可比性、产权清晰和租约稳定性。该交易为“标准化小型资产处置/配置”，对市场定价信号影响有限，但显示“低基数下的逐步复苏”趋势。2025年投资活动集中于工业、零售、酒店等非办公资产，写字楼市场相对平静，主要因租赁基本面仍在调整，买家对现金流预期保守。预计2026年投资将逐步增加，但资产选择将更严格，交易量增长主要依赖（1）融资成本下降和（2）租赁现金流可预测性提升。市场预计将在核心资产和优质资产两类中更活跃：一是核心资产（具备稀缺性或稳定租户），二是优质资产（高出租率、优质租户组合）。
