市场概述
2025年第四季度，北京甲级写字楼市场持续以价格换量。全市平均有效净租金降至每月每平方米219.7元，环比下降3.9%，同比下降12.7%。空置率微降至17.0%，环比下降0.8个百分点。部分区域如CBD仍面临结构性供需失衡，租金下行压力持续。15th Five-Year Plan（2026–2030）强调科技引领、高质量发展，结合中央经济工作会议提出的积极财政政策和稳健货币政策，为写字楼行业提供长期支持。但短期挑战显著，预计2026年供应高峰将加剧租金下行压力。
供需分析
2025年北京新增甲级写字楼供应83,000平方米，同比减少71%，年末总量达12.65万平方米。需求呈现地域集中、行业稳定和本土企业主导特征，CBD占比30%-37%，BFS、Lufthansa、ZGC合计占9%-12%。TMT、金融、专业服务行业合计占需求超70%。BFS受益稳定需求保持租金上涨，Yizhuang因战略性新兴产业崛起租金环比增长2.2%至每月每平方米84.4元。其他区域如Lufthansa、CBD、东二环因供需失衡和老化物业问题面临下行压力。
租金趋势
全市甲级写字楼租金持续下行，平均租金环比下降3.9%，同比下降12.7%。房东为应对竞争降价，BFS租金上涨，Yizhuang表现突出。CBD租金下行但需求稳定提供短期支撑，预计2026年供应高峰将强化下行压力。东二环因企业搬迁和老化物业加剧供需失衡，租金调整滞后。
投资市场
Q4 2025北京甲级写字楼投资以本土资本为主，聚焦核心区优质资产。北京洋房地产以评估价值80%溢价竞得朝阳区70,174.9平方米物业，创司法拍卖记录。华景教育以约4亿元收购永丰产业基地E_ZIKOO智谷2号楼，凸显本土资本对核心区资产的偏好。
核心结论
北京甲级写字楼市场短期面临供需失衡和租金下行压力，长期受益于政策支持和产业升级。区域分化持续，CBD、BFS、Yizhuang表现相对稳健，其他区域需加速资产升级。本土资本主导投资，聚焦核心区高价值资产。
