上海甲级写字楼市场季度报告2023年第四季度

上季海度甲报级告写字楼市场 2023年第四季度 本写报字告楼重投点资关市注场上等海方甲面级相写关字信楼息市场，包括供应和需求、租金、空置率以及 knightfrank.com.cn/research 概览和展望 整体经济恢复不及预期，市场复苏仍需时日 需求由持于续整萎体缩经，济导恢致复第不四及季预度期上，海市写场字租楼赁市迎场来继供续应下高行峰，。第六四个季新度项，目上竣海工写交字付楼，市总场计 为比增市幅场带来437,177平方米的办公面积，环 的业搬租迁金活谈动判在空本间季进度一都步十放分大活，跃续。租以及企第四季度，市场平均空置率小幅增加 个百分点至。市场净吸纳面积为 0.919.2% 市场存在极大的去化压力。 超过万平方米的项目计划在年 于未租来赁市市场场发的展持充续满下不行确，导定致性租。而赁累双积方的对 将更多的考虑成本支出问题，退租和降级 2002024 市场的最优解。 米。7.1%，推升全年新供至136.9万平方 129,528平方米，全年市场净吸纳量达到 平方米，同比下跌。 509,8558.4% 入战市，。我对们于预市计场，的经承济载的能持力续将疲是软一导个致巨企大业 7.93元。业主与租户之间 的迁业入主而为进留行住的租减户租和和吸租引赁预折算扣有措限施企导业致市每平场方平米均人租民金币环比大幅下跌3.1%至每天 第四季度，市场租赁需求仍然来自于 性需、求金增融长和点专出业现服，务因。此市在场大未量有新项的目行入业 TMT 市以及不少楼宇主要租户搬离的情况下， 外迁情的绪趋带势动仍下，将业继主续以。价在换大量的企策业略降仍本是增 图一：上海甲级写字楼市场参考指标[1] 第四季度新增供应 2023 年 43平7方,1米77 129平,方5米28 第四季度净吸纳量 2023 年 第四季度租金 2023 年 元7/平.9方米3/天 第四季度空置率 2023 年 19.2% 按季变幅：下季预测： 7.1% 按季变幅：下季预测： 211.4% 按季变幅：下季预测： 3.1% 按季变幅：0.9个百分点下季预测： 资料来源:莱坊研究部 [1]租金为平均净有效租金 图二：2023-2026年及以后各区域新增写字楼面积 2023 2024 2025 2026及以后 千平方米 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 杨浦区(五角场、大连路、杨浦滨江) 徐汇区(徐家汇、徐汇滨江、淮海中路)普陀区(长风-真如) 浦前东滩新、区后(世陆博家、嘴洋、泾竹及园源、深花)木、世纪大道、闵行区(虹桥商务区、莘庄) 南静安区(南京西路) 黄浦区(人民广场、淮海中路、外滩、后世博) 虹口区(北外滩、四川北路) 长宁区(中山公园、新虹桥、临空商务区)北静安区(大宁、上海火车站、苏河湾) 资料来源:莱坊研究部 供应和需求 年度新供应量达到近年来新高，但需求仍然疲软 积，环比上涨 4，3将7,1全7年7平写方字米楼的市新场供新供面 千平方米 3,000 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 新供(左轴)净吸纳(左轴) 空置率(右轴) 30% 2,500 2,000 1,500 25% 20% 15% 1,000 10% 500 5% 0201020112012201320142015201620172018201920202021202220230% 资料来源:莱坊研究部 高尚领域A座（108,088平方米）和3号楼（平方米）以及位于 付，第为四市季场度带市来场共有6个新项目竣工交 推高至136.9万7.1平%方米，恢复到疫情前的市场供新应兴水商平务区。本，季例度如市位场于新虹项口目北主外要滩集的中友邦长金风融的中心海（中12心6,704平方米），普陀真如-浦东后世博的世博37耀,7华54商务中心（30,608平场方北米扩）区。域位的于云中际央尚商浦务A区塔扩在展第区四——季度五竣角工面积交。付，为市场带来91,713平方米的办公 下，在预全算球持经续济收恢紧复且速有度租未赁达需预求期的的企背业更景倾全向市于续选租择以续及租降或级降搬级迁搬的迁租。赁第活四动季超度过， 7积0极%的。面策对略，激提烈供的租市赁场补竞贴争和，减业租主条采件取，成了 过减少60较%为。第明四显季，外度企，外的资租企赁业需的求租主赁要需来自求于业金的融租、赁专需业求服集务中和在零售贸易行业。内资企 心商务区本季度续租活动较多，不少业主 空置面积双双增长的不利影响。特别是核 为留住客户给予较好的租赁方案，促成第 功续地租留的住比了例大在量第客四户季。度这大一幅策提略升使近得企业 务行业。 TMT、金融和专业服 四季度核心商务区市场空置率环比微跌至 业服务企业一直从新成交的租赁来看是，TMT、金融和专 百分点。 20个 8金.9可%谈。空在间整大体、市通场勤下便行利的度背高景，楼下宇，具品备质高租 求主流，三者总计带2来02的3租年赁的需市求场占租比赁超需 环比小幅增加19.2%，0.9个百分点。本季度增加的 租金走势 的入第市四将季市度场，有空限置的率市继场续需推求高以至及新项目市场续租需求有效冲抵了新增面积和存量 等优此势以的虹新桥兴商商务务区、区徐持汇续滨吸江引以企及业后迁世入博，为降代。表的新兴商务区的市场空置率均有下 整体市场持续低迷，全年租金大幅回落 第四季度，全市甲级写字楼的平均租金 图四：甲级写字楼租金走势 人民币/平方米/天 0.00 20102011201220132014201520162017201820192020202120222023 资料来源:莱坊研究部 6.7%。在市场需求持续萎缩的背景下，企 3.1%至每天每平方米人民 继币续环比下跌 12.0010.008.006.004.002.00 7.93元，而全年租金较2022年大幅下降业更为加控重制视，成同本时和租预赁算双，对方租的金信价息格透的明谈度判提高同，导使致得了谈今判年空市间场进租一金步的放大大幅，回这落些。因素共 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 平均租金显著11.下14降元的。造关成键这因一素轮是小业陆主家为嘴维 续下滑，降至每天每平方米人民币 第四季度，核心商务区市场平均租金继元，环比下降2.9%。小陆家嘴地区的10租.8金6下方降米幅人度民较币大，环比下跌4.9%至每天每平 持租户而给予了更大的租金让步和租赁优 表一：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第四季度 区域 项目 租户 面积（平方米）交易类型 注资：所料有来成源交:莱均坊有研待究落部实 惠方案。 均元，租环金比降下至跌每天每，平同方比米下人降民币6.。4尽5 虹桥商务区 虹桥汇 德国大众 20,000 新租 北外滩 星荟中心 友邦保险 13,000 续租 花木 浦东嘉里城 绿点 7,400 续租 淮海中路 淮海国际广场 美奥菲斯 6,000 新租 真如-长风 中海中心 京东 5,000 搬迁 小陆家嘴 国金中心 安理律师事务所 1,500 续租 面临在着新巨兴大商的务市区场，压许力多，分他市们场迫的切业希主望通求过紧降缩低、新租增金供来应吸和引市租场户存。由量于巨市大场，需业主的影们响不得。在不第采四取季措度施，来新抵兴消商供务过区于的求平 管市场空置率3.环6%比微降 8.3% 但整体市场形势仍然不容0.乐3个观百。分点， 投资市场 自用买家占据主导地位 总金额超过人民币17宗大宗交易，涉及的 场表20现2活3年跃第，共四录季得度，上海写字楼投资市录得61宗写字楼大1宗50交亿易元，累。纵计观的全成年交，共金 业达成协议，拟以人民币 额用突买破家人在民投币资4市0场0亿中元占。据值主得导注地意位的，是成，为自 价目亦值受在到人投民资币者20关亿注元。以内的市区成熟项份有12限月公20司日发，用布友公汽告车称信，公息司科已技（与上诚海翎）实股 体项目君欣时代广场。 元化。 代公价司协债议权，受进让而上获海得君了欣位地于产杨10浦0区%的股综权合及此外，锦和商管在12月以人民币14.7亿 推动交易活动的主要力量。 购买位于普陀泸定路 1弄.79、亿元号的上格海 元售予的天价主格教将会位，于出徐售汇的漕面河积为泾的锦和中平心方 新兴市场内的写字楼标1的0。亿价元格以洼内地、有位市于 场片升区值的潜办力公的面项积目在，例如后世博板块、临港 易来第自四于季价度值的在市人场民交易币中，超过60%的交楼项目，深受投资者3欢万迎平。方值米得以注内意的的写是字， 长风中心二期T1独栋2写7字6楼1及12配套车位。该收写购字完楼成的后，建该筑办面公积楼为将4,主67要0.用29于平公方司米的， 日常办公。 13.2亿元 圣信12投月资22管日理，香有港限金公地司置以业人控民股币企业上海 米。这一交易进一步凸显了市3场2,买62家5的多 上20海23甲年级第写四字季楼度市场数据图 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 虹桥商务区 存量:142.2 租金:5.31 空置率:21.1% 中山公园 存量:45.9 租金:7.23 空置率:14.6% 南京西路 存量:143.5 租金:11.30 空置率:11.4% 上海火车站 存量:78.4 租金:6.96 空置率:20.0% 人民广场 存量:88.7 租金:8.09 空置率:12.8% 外滩金融聚集带 存量:70.0 租金:9.72 空置率:16.2% 五角场 存量:93.6 租金:5.14 空置率:11.5% 北外滩 存量:98.8 租金:7.38 空置率:34.7% 核心商务区中央商务区 中央商务区扩展区新兴商务区 甲总级存写量字约楼 2,万5平方5米4 新虹桥徐家汇 徐汇滨江前滩 淮海中路 小陆家嘴 世纪大道 存量:150.6 租金:6.79 空置率:16.0% 存量:60.1 租金:8.23 空置率:22.9% 存量:101.9 租金:5.96 空置率:31.7% 存量:83.3 租金:7.63 空置率:4.0% 存量:106.9 租金:9.74 空置率:10.6% 存量:278.7 租金:11.14 空置率:6.2% 存量:94.3 租金:8.27 空置率:8.8% 资料来源:莱坊研究部 注:存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部上海商业物业服务部 朱高磊级董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董悦事，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 李章南 上海商业物业服务部主管 +862160321713 jonathan.rideout@cn.knightfrank.com 王董兆事，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 殷元敖 上海研究及咨询部高级经理 +862160321730 mars.yin@cn.knightfrank.com 近期研究报告 年第四季度 北京写字楼市场报告 2023 上海写字楼市场报告 年第三季度 2023 广州写字楼市场报告 年第三季度 2023 深圳写字楼市场报告 年第三季度 2023 E租S户G指的南重要性： 房地产行业的 量化 ESG 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业