市场概况与展望
深圳甲级写字楼市场持续稳定，复苏速度取决于宏观经济和信心变化。技术领域（AI、跨境电商、网络安全）保持选择性扩张，贸易和零售占比12.5%，反映消费驱动型新租需求。全年新增供应预计超104万平方米，前海和深圳总部基地为主要交付区域。2026年上半年集中交付可能导致空置率上升和租金下行压力加大，下半年表现则取决于宏观经济、企业盈利预期和资本流动。
租金水平
2025年第四季度全市平均净有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下降1.9%（较前三季度收窄0.3个百分点），全年持续下行。前海和宝安租金环比下降3.4%和3.2%，跌幅最大；福田CBD和高科技园下降约2.0%，业主持续提供优惠。预计2026年租金波动将趋缓但仍偏弱，稳定信号出现需看供需平衡改善。
供需关系
2025年第四季度无新增供应，年末释放需求推动净吸纳量达16.3万平方米（全年最高季度）。全年呈现“供需双弱”格局，新增供应延迟导致吸纳量增长。TMT（47.9%）仍是最大需求来源，集中于AI应用、跨境电商和网络安全；金融服务业占比显著，消费零售类企业租赁活跃。搬迁仍是主要交易类型（54.2%），罗湖、后海和前海租户留存率较高。2026年预计新增供应超104万平方米，若2025年延期项目入市，租金可能继续承压。
投资市场
2025年投资市场谨慎复苏，业主自用为主，仅录得1宗整售交易（福泰科技收购润荣大厦）。全年业主自用交易占比高，企业因租金下行和融资成本降低倾向持有资产锁定长期占用。2026年交易活跃度将依赖融资环境、定价预期及租金空置率走势，近期整售交易可能集中于核心区域。
关键数据
- 2025年第四季度净吸纳量：16.3万平方米（全年最高）
- 全市平均净租金：145.6元/平方米/月（Q4环比-1.9%）
- 全年整售交易额：约8.67亿元人民币
- 主要需求行业：TMT（47.9%）、金融服务业、贸易零售
- 2026年新增供应：预计超104万平方米
