概览和展望
上海写字楼市场在2025年第四季度继续处于调整期，供需双压导致租金下行，空置率小幅攀升。租金环比下跌3.2%至每天每平方米人民币6.05元，空置率上升至23.8%。新项目竣工交付推动市场供应增加，当季净吸纳量为82,570平方米。租赁需求主要来自金融机构和TMT企业，共享办公品牌扩张。预计2026年第一季度市场仍将维持租金下行态势，但“十五五”规划政策导向下，AI+科技、双碳及高端制造领域企业有望带来租赁需求增长。
供应和需求
第四季度市场新增216,585平方米办公面积，全年新供达101万平方米，其中46%位于新兴市场。主要新项目包括晶耀虹桥和FC金茂广场。租赁成交近八成来自企业续租和搬迁，跨区搬迁活动增加，部分企业为降低成本外迁至新兴市场。市场租金下行为企业提供升级办公空间的机会。全年净吸纳量同比下降28.6%至22万平方米，主力业态为专业服务、TMT、金融和零售。联合办公市场占比逐季攀升。
租金走势
甲级写字楼租金环比下跌3.2%，超甲级写字楼跌幅继续收窄至1.3%，核心商务区租金为每天每平方米人民币10.35元。新兴商务区平均租金下跌2.3%至每天每平方米人民币5.14元，中央商务区扩展区租金环比下3.4%至每天每平方米人民币4.62元。南京西路和淮海中路租金跌幅较小，分别为1.3%和0.9%。
投资市场
2025年第四季度上海写字楼投资市场录得14宗大宗交易，总金额超人民币60亿元。全年交易约39宗，总成交金额超人民币300亿元。自用型买家积极介入，通过收购办公物业实现区域运营和价值投资。政府背景机构和民营企业均有出手，例如中国信达联合陕西文化购入甲级写字楼，货拉拉收购晶耀虹桥T6栋等。
