概览和展望
2025年第四季度，广州甲级写字楼市场在“供给收窄+年末成交释放”的共同作用下，短期指标出现边际改善：当季新增供应仅约0.5万平方米，净吸纳量升至56,433平方米（年内最高），空置率环比回落0.5个百分点至17.0%；租金仍下行，但跌幅收窄，平均净有效租金环比下降1.7%至118.7元/平方米/月。市场尚未“转势”，但价格与去化的调整方式正在从简单的全面降价，逐步转向“以条款换成交”的精细化博弈。
租金走势
第四季度，广州全市写字楼市场租金延续下行趋势，环比下滑1.7%至118.7元/平方米/月，但降幅已收窄至全年最低，价格调整从“急跌”转向“缓释”。回顾全年，甲级写字楼平均租金的下行节奏呈现阶段性放缓，波动幅度仍处于近十年高位。金融城租金相对坚挺，其余板块普遍录得回落，琶洲跌幅最为明显（环比-3.6%）。租金下行惯性短期难以彻底扭转，价格竞争预计仍会持续，但其表现方式更可能从“全面降价”转向“更精细的定向让利”。
供应和需求
第四季度，广州市甲级写字楼市场仅录得1宗新增供应——丸美集团总部大楼，实际入市体量约5,000平方米，对市场新增压力有限。净吸纳量回升至56,433平方米，为全年单季最高；全市空置率环比收窄0.5个百分点至17.0%。全年维度下，需求侧同比增至121,461平方米，但仍明显弱于供给侧新增的482,076平方米，全年净吸纳量仅处于近五年中位水平。TMT、金融、专业服务业构成本季度需求主力，搬迁型需求仍为主导（83.0%）。全年维度下，TMT仍为最大需求来源（占比超过50%），软件开发与影视文化类企业是核心支撑。
投资市场
2025年第四季度，广州写字楼大宗交易市场仅录得1宗成交，成交额约人民币1.2亿元。市场仍以小体量、边界清晰的资产为主，交易回暖仍处在起步阶段。全年累计成交额约人民币37.5亿元，同比小幅上升，更多反映在低位基础上的回升。进入下半年，利率与融资环境的边际变化改善了部分交易的可行性，写字楼交易因此出现阶段性增量，但整体仍以个案推进为主。
展望
展望2026年，广州甲级写字楼仍将面临超过140万平方米的新增供给压力，空置率仍处上行通道。租金竞争将继续存在，但更集中体现在定向让利与条款组合；空置率的走势更取决于新增供应的实际入市节奏与项目预租兑现度。大宗交易市场活跃度有望较2025年继续改善，但更可能是成交案例逐步增多、定价更贴近现金流。
